健全房地產金融審慎管理制度

文/本刊評論員

金融是房地產市場的血脈，既與各類主體的利益息息相關，又關乎國家經濟發展和金融安全。在全面推行城鎮住房制度改革以來，我國房地產金融市場經歷了飛躍式發展，房地產金融體系基本形成，房地產金融監管體制漸趨完善。我國住房發展取得舉世矚目的成就，離不開房地產金融市場的有力支撐。

在快速發展過程中，房地產金融市場也出現了一些問題，甚至積累了不少風險。一方面，房地產業呈現出過度金融化的勢頭。無論是銀行信貸，還是居民負債，其很大比例都投入房地產市場，不僅擠占了寶貴的金融資源，而且造成經濟運行失調。另一方面，房地產金融風險值得高度警惕。金融與風險始終相伴。根據馬克思主義政治經濟學原理，金融風險源于商品的內在矛盾，即價值與使用價值的對立統一。隨著房地產金融化程度不斷加深，房地產泡沫和風險隱患在不斷積累。在一段時間里，房地產泡沫被視為威脅金融安全的最大“灰犀牛”。一些國家的教訓也表明，房地產泡沫破滅對金融安全和宏觀經濟穩定都會造成巨大影響。

黨的十九大以來，有關部門和城市貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，優化金融資源配置，嚴防資金違規流入房地產市場，堅決遏制房地產金融化泡沫化過快發展勢頭。

近期，為進一步落實房地產長效機制，實施房地產金融審慎管理制度，中國人民銀行、住房和城鄉建設部會同有關部門，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。該規則被市場總結為“三線四檔5%”，即金融監管部門針對資產負債率、凈負債率、現金短債比等指標設置“三道紅線”，根據重點房地產企業的財務狀況，將這些企業按照踩線條數從多到少分成“紅”“橙”“黃”“綠”四檔進行管理，每降一檔，企業有息負債規模增速閾值的上限增加5%。

各類市場主體普遍認為，市場化、規則化、透明化的融資規則，有利于房地產企業形成穩定的金融政策預期，從而合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利于推動房地產行業長期穩健運行，防范及化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。

為健全房地產金融審慎管理制度，在落實現有融資規則的基礎上，還可以優化完善相關內容和機制。首先，加強房地產金融的供給側結構性改革。針對銀行等金融機構，通過總額調控、結構優化、實時監測、柔性管控等手段，完善金融資源的配置方式，提高配置效率，增強配置有效性，從供給側推進金融審慎管理制度的落實。其次，提升政策精準性。要兼顧民生和發展，對于涉及民生領域的業務，要加大金融支持力度。比如，對于老舊小區改造、舊住房改造、住房保障等工作，要精準扶持。又比如，為培育發展住房租賃市場，可以將支持住房租賃的融資單列，使其區別于一般意義的房地產開發融資。通過增強政策精準性，對房地產行業發展實施有效引導。再次，增強動態監管能力。房地產金融市場的發展具有動態性，新業務、新產品、新模式層出不窮，職能部門的監管能力應不斷增強，做到“魔高一尺道高一丈”。