中國國家住房銀行的建設模式研究

周 旺

（云南財經大學經濟學院 云南昆明 650221）

當前我國房地產市場依然火爆，購房意愿十分強烈，城市房價依舊在高位運行，下降的趨勢不明顯。因而民眾更多是通過貸款的形式去買房，而公積金買房已經逐步成為工薪階層買房重要的資金來源。然而現行的住房公積金制度存在著諸多缺陷如碎片化嚴重、部分結余區域分布不平衡需求旺盛的區域與需求量少的問題并存、貸款需求旺盛的城市，公積金流動性緊張，導致資金短缺。但不少城市住房公積金個貸率卻較低，甚至低于45%，形成大量閑置[1]。這使得住房公積金制度有悖當初設計的初衷。這些問題也造成住房公積金的繳存率低，民眾對公積金制度能否帶來住房問題的更好解決存在著大量的質疑。

在對市場化住房制度的研究中，德國學者Borsch-scpan和Stahl提出了住房儲蓄制度的構想[2]，另外住房儲蓄銀行的制度引起了歐洲學者的更多關注Dr.Marcuscielebeak（2002）研究了住房儲蓄合同所有者的預繳行為[3]。但這一模式最大的缺陷是缺乏有效的統一監管，這一問題最終也引起了次貸危機[4]。而在日本實行的反向住房抵押貸款則為政府直接融資、政府間接融資、民間機構參與三種模式[5]。此外日本還將住房和養老結合提出住房養老新的模式[6]，這一模式弊端是民眾對于住房養老的信服度不高，無法調動民眾積極性。

國內對住房金融的研究較晚，鄒慶彤[7]針對這幾年來我國住房儲蓄銀行發展狀況、發展體系的進程及深層問題進行了分析。此外李玉福[8]認為隨著住房市場的進一步發展，住房公積金制度的弊端也日益顯現出來，也制約著居民的住房和城鄉建設。

我國建立住房銀行的必要性

住房公積金覆蓋率低.在我國只有城市有住房公積金，農村以及其他欠發達地區沒有建立住房公積金，而在當前我國農村人口依然有近一半的人口。這也使得住房公積金的覆蓋率大大的降低了，此外有一些處于崩潰邊緣或者長期虧損的企業也不可能開展這項業務了。

高通貨膨脹率導致公積金貶值.我國住房公積金的歸集數量增長迅速，但同時相應的管理手段確落后于增長速度，住房公積金的管理手段有限，大多用于投資比較穩妥的投資渠道，導致公積金的增值空間有限，并不能趕上通貨膨脹效率，也導致了公積金進一步貶值。

適合我國國情的建設模式

建立全新的住房金融機構，成立國家住房儲蓄銀行

現階段買房難已經成為社會性問題，因此需要變革建立一套國家住房銀行模式。首先現行住房公積金制度在各個省市均設有住房公積金管理中心，需要組建的國家住房銀行的組織架構和人員配備已基本齊全。可充分利用公積金管理中心業務網點和從業人員，直接整合組建成為國家住房銀行在各地的分、支機構，而在中央設立總行，實行垂直管理，將住房公積金管理中心直接轉變為住房銀行。

住房儲蓄銀行的優點

實現住房公積金的跨區域使用：民眾繳納的住房公積金直接劃歸到住房銀行的個人賬戶上，個人賬戶的資金在全國范圍內可以自由的使用。針對部分民眾對于自己可能存在的機會成本問題，筆者認為住房銀行給予民眾放在銀行的資金應當提供高于同期商業銀行的利率，使得閑置資金充分利用。

保證住房基金的來源：對于住房公積金出現資金缺口的地區，可以適當的開展住房抵押貸款證券化業務。基本思路是：組建幾家專門從事住房抵押貸款證券化業務的機構，按照事先約定的標準，通過國家住房銀行發行籌集資金的證券，證券銷售的主要目標是住房公積金有結余的個人或者是不需要使用住房公積金的個人，解決了個人貸款發展的地區間不平衡的問題。

結論與政策建議

對于中國房地產市場及政府來說，如何從政府端建立穩定有效的長效機制是重中之重，應該做出以下措施：

建立管營分離的管理體制。建立住房銀行要做到管營分離，首先公積金的繳納是在住房銀行的制定部門完成，再者公積金效用的最大化投資經營也是必不可少的，將經營的問題交給專業的金融理財人才，保證利益最大化。

市場經營管理替代行政管理。國家住房銀行應當隸屬于中央銀行的監管，是一個住房金融市場的產物，保障了住房銀行決策的獨立性，杜絕地方政府挪用住房公積金。市場的經營很好的解決了盈利性差以及流動性不足的問題。