城市開發與土地經濟

王玉杰

（山東省濟寧市兗州區自然資源局，山東 濟寧 272000）

一、城市開發模式發展對經濟發展產生的主要影響

（一）為經濟發展提供基礎條件

土地是城市經濟發展的基礎。而城市土地開發模式的合理化發展將對城市經濟效益的提高起到至關重要的作用。目前，我國的城市土地開發工作主要是以土地的綜合開發模式為主，這種開發模式相對于另外兩種模式來講，在開發的過程當中更加具有高效性和靈活性，能夠有效的促進土地開發市場的繁榮，并其在很大程度上帶動了建筑、材料、工程機械等多個相關行業的發展，為社會的勞動者提供了大量的就業機會，有效緩解了城市中的就業壓力，穩定了城市社會秩序，為城市經濟發展創造了一個良好的內部及外部環境。

（二）促使房地產業的繁榮

近年來，我國的房地產開發市場逐漸走向了規范化與系統化，其中，土地開發工作的合理進行為其發展提供了重大幫助。房地產的繁榮需外部環境以及內部技術條件的支持，而開發模式的發展恰好提供了這兩方面的支持。城市土地開發模式發展到現在的綜合開發模式，其開發過程中的科學、可持續性解決了城市發展與自然環境之間存在的矛盾，使得其與環境更相容，這給房地產繁榮創造了外部條件。目前土地開發模式主要向社會化方向發展，即結合更加廣泛的社會力量（主要是經濟和技術方面），進行共同開發，極大地優化了房地產產業結構，為房地產的繁榮創造了內部條件。

（三）帶來經濟發展的不穩定因素

1.通貨膨脹。土地開發是政府部門進行城市規劃中的主要工作，其不僅能夠有效的帶動城市的發展，而且能促進當地的GDP 增長。但是，政府在實際的開發過程中，由于諸多原因導致在一些項目中過于盲目。為了拉動GDP 增長，政府將資金投資地產，導致大量資金流入固定資產投資領域，而沒有流入社會，不能夠形成購買力，這就有可能導致房價下降，而投入到地產的資金將紛紛撤出，轉而投向其他行業，造成通貨膨脹。因此，政府在開發地產時要以統籌兼顧為原則，加強對地產開發的監控，在充分發揮地產開發的經濟效應的同時努力降低其在通貨膨脹方面的負面影響。

2.貧富差距帶來的購買力下降。地產的開發沒有做到合理有序，容易導致地產泡沫，引發通貨膨脹，直接導致貧富差距增大，使得富人和窮人增多，而處于中間階層的中產階級卻少得可憐。由于富人想擁有的基本上都已經擁有了，購買需求不高，購買力相對較低。與此相反，窮人雖然有很高的購買需求，但卻不能夠形成購買力，購買力差距非常明顯。既有購買需求同時又有購買力的中產階級非常少，直接導致購買力的下降。

二、城市土地經濟經營發展對策

（一）以城市規劃為指導，建立與完善土地經營體系

城市規劃對土地經營具有導向性作用。城市規劃控制土地出讓總規模、用地性質、土地開發強度、空間布局、市政配套等重要方面，通過對城市建設行為的控制，保證社會與公眾的利益。首先，有助于提高土地的使用效率，在當前眾多區域實行產業結構調整，可開發土地總量大為減少的背景下顯得尤為重要；其次，有助于土地市場的宏觀調控，避免盲目增加土地供給，保障房地產業健康發展。城市規劃控制著土地經營的重要環節，土地經營則對土地供給的時序、空間定位進行調控。城市政府對土地需求進行科學預測，制定包括年度、中期和長期土地供應計劃的完整體系，能夠有效地對城市土地開發進行部署，進而保證城市規劃的落實與執行。同時，通過土地經營對城市規劃的反饋，在提高城市規劃可行性的同時，還能夠促進城市規劃的發展。

（二）清查閑置土地資源

隨著城市化發展的不斷加快，為了更好地開發城市土地資源，需要對城市土地資源進行合理的統計規劃，提高閑置土地資源的利用效率。通過對城市閑置土地資源的統一清查，可以很好地避免私人進行土地資源的轉讓，提高土地資源開發工作的權威性和透明性。在對城市閑置土地資源清查時，為了保障清查工作的質量與效率，需要土地管理部門制定完善的管理制度，明確各個區域清查的工作任務，在復查與抽查的時候，若是發現有工作人員故意的徇私舞弊，可以直接對其進行追責，與此同時對于該工作人員負責的上級領導，同樣需要連帶責任的處理，提高土地清查工作的質量。在城市土地清查制度編制時，可以出臺相關的政府法律條規，提高土地清查工作的權威性，這樣可以更好的推動城市土地清查工作的開展。在土地清查工作進行的時候，不僅需要對未開發的土地資源進行清查，并且對于施工建設中的土地同樣需要進行登記相關數據信息。

（三）設置專門的法律法規，降低風險

政府對于土地一級開發的資金主要的來源是銀行的貸款，然而，儲備土地只能根據土地供應的計劃進行交付，因此，其不屬于可以轉移的房地產，也不屬于可以抵押的財產，此外，對于儲備的土地的價值無法預估，所以無法具備抵押性，因此，在法律上面存在著一定的風險?，F在，對于土地一級開發的法律規定均是來自地方性規定，其法律的權威性比較低，且存在著信用上面的問題。因此，我國立法部門應該盡快出臺相關的法律法規，尤其要注意的是對目前現有的《土地管理法》和《房地產管理法》進行修改和完善，以確保土地一級開發的合法權益。

結語：綜上，城市土地開發貫徹落實科學發展觀，不僅要以科學發展觀的理念和要求為指導，從城市土地資源的基本屬性和城市土地開發利用的基本規律出發，重新審視和反思我國當前城市土地開發管理體制、模式存在的問題和缺陷，更要按照科學發展觀的總體要求，探索創新，逐步建立起符合科學，發展觀要求的城市土地開發管理新理念、新體制、新機制、新模式，努力破解城市發展中的土地問題和難題，推動城市土地開發和城市建設更加科學、規范和有序。