貨幣政策對房地產市場影響的實證研究

摘要：邁入新時代，我國經濟的發展速度不斷加快，其中便包括房地產企業，房地產企業雖然發展的時間較短，但卻是我國經濟發展不可或缺的一部分，房地產市場在我國總體經濟體中的作用也越來越大。房地產的價格受貨幣政策較大影響，不同的貨幣政策會導致房地產價格產生波動。近年來我國房地產市場的價格較高，因此對房地產市場采取調控手段勢在必行。本文就對房地產市場具有較大影響力的貨幣政策進行分析，提出相關政策建議，以期對房地產市場的改善提供動力。

關鍵詞：貨幣政策;房地產市場;實證研究

中圖分類號：F832文獻識別碼：A文章編號：2096-3157（2020）26-0134-03

隨著經濟的迅速發展，我國房地產市場的發展亦較為迅速。而我國近兩年的房地產價格呈上升趨勢，人們買房的壓力越來越大，故而本文主要就貨幣政策對房地產市場的調控進行分析，為我國房地產市場的發展提供幾條政策建議。另外，本文主要從實證分析的角度來研究貨幣政策對房地產市場的影響，同時分析利率政策對房地產價格的影響，以及新增信貸政策對房地產市場起到的調控作用。

一、影響房地產價格的主要貨幣政策

政府和中央調控經濟發展的主要方式是頒布各類貨幣政策，貨幣政策是調控國家經濟發展的有效手段，并且對房地產市場也有著調控作用。貨幣政策主要通過貨幣供給量的改變以及利率水平的調控實現對房地產價格的調整。較為縮緊的貨幣政策，會抬高房地產價格，降低房地產的需求量;而較為寬松的貨幣政策會使消費者的需求上升，整個房地產市場的供應量也就會隨之上升，房地產市場就能得到較為迅速的發展。

1.利率政策對房地產市場的影響

利率的提高會導致房地產商的成本增加，房地產商成本的提高會在一定程度上阻礙企業資金的周轉速率，因此房地產商為了回籠資金，會一定程度上降低房地產價格。當利率提高時，對于那些購買房地產的消費者而言，其所受的影響更大。由此可見，提高利率實際會使購房成本上升，從而降低房地產消費者的購房熱情，使市場需求降低;而對于那些房地產企業的投資者而言，利率的提高會影響到他們的收益，阻礙其高效的資金周轉，使其被迫轉投其他行業，這就會導致整個房地產市場的需求減少[1]。

2.新增信貸政策對房地產市場的影響

在我國，信貸政策對房地產市場的影響較大，因此制訂較為合理的信貸政策可以有效地對房地產市場的價格進行調控，比較緊縮的貨幣政策往往會降低住房按揭貸款的比例，上調房地產開發商項目開發的自有資金比例，從而使得房地產廠商缺少充足的資金支持，使得房地產市場的供需量減少。因為信貸政策使貸款總量下降，房地產市場的供需減少，從而使得房地產市場的價格發生變化。在實際運行過程中，房地產市場較為飽和時，價格的漲跌主要取決于供給與需求之間的關系。所以應該制定較為合理的信貸法規，規范房地產行業，防止信貸風險的發生[2]。

3.存款準備金率對房地產市場的影響

存款準備金率對房地產市場也存在著一定的影響，其可以通過影響金融等機構的信貸擴張來對貨幣的供應量進行一定的調控。在目前我國的房地產市場中，上調準備金率就代表著銀行可貸資金的減少，這就會導致房貸的緊縮，增大房地產商的壓力，從而使融資變得困難。因此，房地產商為了緩解壓力就只能通過降價銷售房產等手段，快速地收攏資金。但是對于購買房地產的消費者而言，這種緊縮的政策會增加房產首付，從而導致消費者購房需求的減少，使房地產價格劇烈動蕩。

二、房地產價格受貨幣政策所產生的影響

因為我國人口眾多，而土地資源又較為缺少，所以土地供給的不足會影響到房地產市場的發展。房地產企業有著較為明顯的區域特征，同時又由于房地產項目的建設周期較長，較長的周期導致在短期內房地產供給的彈性較小。從房地產市場的需求方面分析，影響房地產需求的原因有多種，其中包括人均GDP、居民的可支配收入、居民消費結構、人口年齡分布結構，以及貨幣政策等。而貨幣政策是其中的主要因素，其不僅對房地產市場的剛性需求有所影響，同時也影響著房地產行業的發展方向，對房地產的發展具有指導作用。

1.利率政策對房地產的影響

在我國，因為土地資源有限，所以房地產的價格較高，而對于大多數消費者來說，一次性支付所有的房產價格較為困難，因此消費者購房的重要途經就是住房按揭貸款。這一現象使得消費者與利率之間關系較為緊密，消費者的月還款額受到利率上升或者下降的影響，同時部分房地產消費者選擇進入還是退出房地產市場還受到成本效應的影響。除此之外，房地產不僅擁有一般的商品屬性，還兼顧著投資品所具有的金融屬性。對于房地產企業的投資者來說，房地產在其資產組合中起著較為重要的作用。而一般較為理性的投資者會權衡不同的資產之間的收益，進行具體調整[3]。

2.新增信貸政策對房地產價格的影響途徑

中央銀行的貨幣政策要想影響到市場，需要通過商業銀行來中轉。通常情況下，中央銀行直接影響新增信貸額度的手段是運用貨幣政策工具。在我國的房地產市場當中，購房者往往是通過按揭貸款來購買房產，而新增信貸政策會影響到消費者按揭購買房產時的月還款額。因此，房地產的價格也會發生相應的改變。隨著我國經濟的飛速發展，房地產市場也得到了快速的發展，但其需要貨幣政策對其進行調控，政府部門需要利用合理的貨幣政策來對房地產的價格進行一系列的調控，使房地產價格能夠得到穩定。由此可見，貨幣政策對房地產市場起著巨大的調控作用[4]。

3.貨幣政策對房地產投資的影響

近幾年來，我國所實行的貨幣政策對房地產試產的調控起到了較大的影響，利率政策對房地產價格的調控起到的影響主要表現為負相關性，而新增信貸政策對房地產價格的調控則起到正相關性的影響，所以合理地利用好貨幣政策，對房地產市場的調控有著較為顯著的作用，雖然短期內對房地產價格的影響并不顯著，并且由于利率的提高還存在著一定的滯后性，但是將利率連續不斷地提高就有可能對房地產價格產生影響，這便是利率連續上升所累積的結果。另外房地產的投資也受到利率政策的正向影響，短時期的利率的變動也會使得房地產市場的投資所減少，因為房地產短時間的投資存在著利率的不敏感性，利率政策對房地產市場的投資也存在著兩個季度的滯后。又由于利率管制使得民意利率實際上與實際利率是相偏的，這就導致貨幣政策短時間內對房地產市場所產生的效果不明顯，這就會導致利率政策對房地產市場以及企業的調控不到位。因為房地產市場的價格對利率政策存在著不敏感性的特征，所以利率政策對房地產市場的價格并沒有特別大的影響，造成資金成本成為房地產價格的軟約束。最后為了阻止當前我國房地產市場的投資規模增長太快，使房地產的價格得到穩定，阻止房地產市場泡沫經濟的出現，政府部門應該實施以數量型為主的貨幣政策，并且在控制房貸規模與結構上對房地產市場價格進行調控，效果往往會更好。希望以上調查分析能夠對房地產市場的價格調控起到一定的積極作用[5]。

4.理論分析推論

綜合上述分析，我們不難發現，中央銀行影響房地產價格的主要方式都包含對房地產市場利率進行的一系列調控，還有推行實施一系列的貨幣政策來影響房地產的價格，因此我們可以總結出幾點推論。推論一：房地產價格受到利率政策的影響，如果政府提高利率水平，房地產市場的價格將會受其影響而降低。推論二：房地產價格受到新增信貸政策的影響，若政府部門增長新增信貸，則房地產價格受到其影響就會得到一定的升高，所以房地產價格的上升受到了新增信貸水平增長的促進與推動。

三、對貨幣政策進行實證分析

1.變量的確定與選擇

（1）利率指標。利率水平的變化對房地產市場的調控作用較為明顯，利率指標一般都將各銀行之間的拆借利率作為其代表。在本文中，對銀行間同業拆借利率的交易規模、市場化方面的程度以及對市場影響的敏感度來進行綜合的分析，從而將貨幣政策工具變量選為銀行之間同業拆借3個月加權平均利率。（2）社會融資規模指標。近幾年來，在我國，除了銀行的信貸以外，銀行的融資方式也越來越多，日益趨向多元化。本文將新增信貸的補充指標選取為中央銀行所發布的社會融資規模。（3）房地產價格的指標。由于房地產市場的飛速發展，房地產的種類也越來越多了，并且區域因素對房地產價格的影響較大，房地產價格的指標選取仍然存在著較多的爭議。本文得到的全國商品房銷售價格，是以全國商品房銷售面積與全國商品房銷售額相比之后得到的結果[6]。

2.數據來源和基本統計分析

本文從中央銀行網站來選取社會融資規模數據，從國泰安數據庫選取全國房地產銷售面積、銷售額、銀行間同業接拆利率的數據。在進行實證分析之前，本文需要先對得到的原始數據作以下方面的處理。因為我國的國家統計局僅僅統計了每一年2月份起的全國房地產銷售額的數據，所以本文依照謹慎的工作原則，將每一季度的平均值計算出來，對那些缺漏的數據進行補充改善。因為統計存在的問題，以及進行數據調查時處于特殊時期，得出的全國房地產銷售價格存在著部分較為顯著的離群值;所以本文對數據進行了縮減處理，明確了貨幣的供應量與房地產投資商之間的關系，對房地產市場投資具有最大作用的是貨幣供應量，名義利率產生的影響比貨幣供應量的影響較小等結論。與此同時，由于房地產市場的投資時間長，利率的敏感性并不是特別強，所以房地產市場的投資中存在著資金成本的軟約束，而且貨幣的供應量與房地產價格之間受雙變量協整關系的影響，長時間內貨幣的供應量每增加1%，房地產的價格就會隨之上升0.106%[7]。

3.回歸結果及分析

實驗表明，對于上述提到的推論一，房地產價格受利率水平的影響展現負效應，所以房地產價格的下降受利率水平的影響。雖然回歸得到的實驗結果呈現出了負相關，但是由于當期以及滯后的數據在統計數學中沒有較大的意義，所以推論一并沒有得到實證分析的支持，并不成立。而對于推論二房地產價格受新增信貸水平的影響展現負效應，所以房地產價格的上升受到了新增信貸增長的促進與推動這一理論，由于3期的調查數據顯示出的新增信貸變量呈現出了較為明顯的相關性，因而得到了論證。但同時，新增信貸對房地產的價格還存在著一定滯后性的影響。

除此之外，回歸的結果顯示，雖然去掉了新增信貸的影響，社會融資規模指標卻對房地產價格產生了較為明顯的影響。所以回歸所呈現的結果存在著一些偏差。但是這更能從另外一方面表明，銀行的表外融資、信托融資以及委托貸款等新的融資方式對房地產企業的影響越來越大，房地產企業也越來越依靠銀行頒布的貨幣政策，由此可以看出，貨幣政策對房地產市場起到的調控作用還是十分明顯的，能夠有效地控制房地產市場的價格。綜上所述，不同的貨幣政策對房地產價格的調控不同，但每一種貨幣政策都有其獨特的意義，都能夠對房地產市場產生較為顯著的影響，使房地產市場能夠平穩下來，得到快速的發展，使購買者的買房壓力下降，需求上升，形成市場的良性發展。

四、政策建議

從上述調查當中不難發現利率政策對房地產企業起到的是反方向的作用，考慮到房地產價格其本身就具有一定的復雜性而且利率政策存在著單一性，所以為了調整房地產市場的價格應該將利率政策與其他方面的多種政策進行協調，從而更好地調整房地產市場的價格。除此之外，房地產的市場存在著一些投機方面的行為，這就會使利率政策失去它所存在的意義，無法對房地產市場起到預期效用，因此政府若想有效有力地打擊房地產市場所存在的投機行為，就必須控制貨幣政策。因為貨幣政策對房地產企業以及市場的調控十分有效，所以政府部門應強化貨幣政策的使用觀念，綜合利用好一些貨幣政策工具，對房地產市場進行有效的管理以及調控，嚴厲打擊那些房地產市場上所存在的長期投機行為，使貨幣不僅僅局限于股市與房地產市場當中，還應將貨幣投資到其他的一些具有實體的經濟當中去，防止房地產市場經濟泡沫的出現。

除此之外，在使用貨幣政策對房地產市場進行相關方面的調控時，還應考慮到，貨幣政策的實施以及其所產生的影響同樣也存在著一些不可避免的滯后性。總之，貨幣政策是國家用來調控房地產市場的主要手段，其可以使房地產價格穩定，利用好這些貨幣工具可以對房地產市場進行有效的調控，使其獲得快速穩定的發展。

五、結論

通過上述的實驗模型的建立，以及實驗模型的檢驗，不難發現貨幣政策對房地產市場的影響較為顯著。首先，房地產市場價格波動的原因來源于變動的貨幣政策，貨幣政策對房地產市場進行宏觀的調控，主要是通過影響房地產市場的投資以及房地產的價格來實現的。其次，房地產投資受到貨幣供應量的長期影響，其波動正向影響著房地產投資力度。除此之外，擴大貨幣的供應量也會促進房地產市場投資的長期增長。同時，根據實驗所得到的結果，貨幣供應量對房地產投資存在著兩個季度的滯后，這一觀點也應得到明確。最后，希望以上論述能夠對房地產市場的調控起到正向作用。

參考文獻：

[1]鄧雪莉.貨幣政策對我國房地產價格的影響機制及原因分析[J].山西財政稅務專科學校學報，2012，（5）：56～59.

[2]王先柱，趙奉軍.房地產市場貨幣政策效應：基于我國35個大中型城市的實分析[J]，經濟體制改革，2010，（3）：157～161.[3]任哲，邵榮平，汪航.信貸與資產價格關系研究——來自中國房地產市場的證據[J].投資研究，2012，（4）：101～110.

[4]高波，王先柱.中國房地產市場貨幣政策傳導機制的有效性分析：2000—2007[J].財貿經濟，2009，（3）：129～135.

[5]成豫婷，耿強.不同貨幣政策工具對中國房地產價格的影響——基于時間序列的實證分析[J].現代經濟信息，2011，（16）：215～217.

[6]段忠東，曾令華.房價沖擊、利率波動與貨幣供求：理論分析與中國的經驗研究[J].世界經濟，2008，（12）：14～27.

[7]張濤，龔六堂，卜永祥.資產回報、住房按揭貸款與房地產均衡價格[J].金融研究，2006，（2）：1～11.作者簡介：

傅寒春，供職于北省錦華置業投資有限公司，碩士研究生，研究方向：貨幣政策對房地產行業的影響。