北京市限競房項目稅負分析及盈利預測

摘要：自2016年下半年以來，北京市商品住宅開發主要以限競房為主，限競房這類商品房的特點、稅負水平和盈利能力如何？本文主要以案例進行分析，通過限競房的主要稅種稅務特點、稅負測算來預測項目的盈利情況，并給出合理的稅務風險防范和提高經營利潤的建議，確保企業持續健康發展。

關鍵詞：限競房;稅負分析;盈利預測

中圖分類號：F812.42;F299.23 ?文獻識別碼：A文章編號：2096-3157（2020）26-0115-03

一、北京市限競房的特點

限競房，指“限房價、競地價” 商品房，屬于商品房而非保障房。主要特點在于：一是限定均價和限制最高售價;二是執行“7090政策”，即套型面積90平方米以下的住房面積占所有住房面積比例的70%以上;三是5年內不得上市，即在取得分戶不動產登記證或契稅完稅憑證后5年后即可正常出售。

北京市為有效調控房地產市場，限制地價和房價上漲，保障住房供應，從2016年下半年開始，對土地拍賣采取新規則，就是在土地“招拍掛”過程中，對擬出讓地塊限定住房套型，限定最高房價。

根據近2017年 ～2019年土地供應分析，近幾年的限競房作為北京市住宅供應的主要模式，一定程度上增加了剛需住房的供應，降低了剛需購房客戶的壓力，也滿足了部分改善需求。但是這種“限房價、競地價”的模式，對開發商是相對較嚴苛的，一限一競之間大幅壓縮了開發商的利潤空間，這就對開發商提出了更高的挑戰，在較低利潤率水平下如何完善項目運營管理，提升財務管理能力，控制稅務風險，這就需要企業從前期拿地至稅務清算每個階段做好稅務籌劃。

二、北京市限競房適用的主要稅務政策

房地產開發有開發周期長、資金占用大、涉稅種類多等特點，在不同開發周期涉及稅種十幾個，涉及的稅種中對企業稅負影響較大的是增值稅、土地增值稅和企業所得稅。

1.增值稅

從限競房入市的時間來看，是“營改增”之后的商品房，根據國家稅務總局公告2016年第18號規定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅;待房屋交付時達到增值稅納稅義務發生時間，以當期銷售額和適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。

2.土地增值稅

限競房為商品房，不屬于保障性住房的范圍，因此需要按《照北京市地方稅務局 北京市住房和城鄉建設委員會關于進一步加強房地產市場調控有關稅收問題的公告》（北京市地方稅務局 北京市住房和城鄉建設委員會公告2011年第5號）的規定，按照2%～5%的幅度預征率預交土地增值稅。根據《北京市地方稅務局關于發布〈北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程〉的公告》（北京市地方稅務局公告2016年第7號）規定進行土地增值稅清算。

3.企業所得稅

在企業所得稅處理上，國稅發〔2009〕31號規定，開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，銷售未完工開發產品的計稅毛利率不得低于15%;開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

三、A項目稅負分析及盈利預測

以A項目為例從房地產企業增值稅、土地增值稅和企業所得稅方面進行測算和盈利狀況預測。

1.項目簡介

A項目位于北京市五環內，于2018年11月取得土地，成交價70.2億元，2019年5月開始施工建設，計劃開發周期2.5年，預計2021年下半年達到交付條件。住宅部分需遵循“7090”政策，商品住房銷售均價不超過67702元/平方米，可售業態及總規劃建筑面積情況見表2。

根據北京市普通住宅標準、容積率、建筑面積、價格紅線的要求，限競房雖然限制了銷售最高價，但是大部分屬于非普通住宅。根據A項目的規劃條件和普通住宅標準 A項目設計的住宅產品中符合普通住宅標準的僅有6275.48平方米，占總住宅面積的4.10%。

2.增值稅稅負測算

根據增值稅計算公式，增值稅的稅負決定因素主要為收入計征的銷項稅和成本費用可抵扣的進項稅額。

根據國家稅務總局2016年18號公告第四條規定，適用一般計稅方法計稅的銷售自行開發的房地產項目，向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款允許抵扣增值稅進項稅額。該地塊土地成交價70.2億元，補交地下部分土地出讓金15933.75萬元 因此該地塊土地出讓金合計717933.75元。根據公式（銷售額-允許抵扣的土地價款）÷（1+9%）×9% 計算A項目的銷項稅額30720.76萬元。

進項稅抵扣方面，主要成本科目除政府性收費、項目管理費、資金利息等稅法規定不得抵扣進項稅額的成本費用外，為簡化計算，均按照大類成本的適用稅率計算。

根據測算，A項目公司可抵扣進項稅額最大值為11 574.83萬元。該項目全盤應繳納增值稅額為30720.76萬元-11574.83萬元= 19145.93萬元。計算該項目增值稅稅負率為1.81%，低于增值稅預征率3%。主要原因為北京市地價普遍較高，土地成本差額抵扣進項稅金額大導致最終預交的增值稅大于應交增值稅。根據稅法規定，預售階段按照3%預交增值稅，達到增值稅納稅義務發生時間確認納稅義務發生時，已預繳的稅款可以抵減應納稅額。A項目根據銷售合同約定的交付時間達到增值稅納稅義務，銷售合同約定的最早交付時間為2021年下半年，根據以往北京市場銷售情況與項目開發進度和銷售節奏，此時項目基本已經銷售完畢，最終形成預交增值稅期末余額10474.38萬元無法抵扣。

3.土地增值稅稅負測算

2018年6月 北京市下發了第一批限競房預售證，截至目前，仍無達到土地增值稅清算條件限競房項目。由于房價與地價差距較小，且地價占比重較大，預計大多數限競房在土地增值稅清算時需要清算退稅。

（1）土地增值稅的預征

A項目在2019年9月預售開始按照預征率2%預交土地增值稅，結合項目銷售節奏，測算項目總體需要預交土地增值稅21207.52萬元。

（2）土地增值稅的清算

根據北京市地方稅務局公告2016年第7號北京市現執行土地增值稅清算政策適用于“兩分法”進行土地增值稅清算，即分為普通住宅和其他類型房產兩種清算類型。假設項目不存在外部借款，其他開發費用按照限額扣除;北京市土地合同中明確地上和地下土地成本單價和計算方式，因此土地成本先按照土地合同直接歸集，地上部分不同業態在同一樓體內，因此按照建筑面積進行二次分攤，建設成本能夠直接歸集的直接歸集，共同成本按建筑面積計算分攤。計算過程與結果見表4。

通過測算土地增值稅清算金額為0萬元。這將導致前期預交的土增稅要全部退還，根據以往經驗，清算退稅是一個漫長的過程，存在很大的退稅風險。

4.項目企業所得稅及盈利情況預測

結合以上稅費測算，預測企業所得稅負擔和利潤情況：A項目全盤企業所得稅22523.18萬元，6.4%的凈利潤率，相對而言利潤率是一個較低水平。剔除清算退土增稅的影響 凈利潤率僅為4.88%。雖然限競房整體稅負不高 但是利潤空間非常有限。

四、限競房項目存在的稅務風險及風險控制建議

根據案例分析，在近幾年國家普惠性減稅和結構性減稅并舉的政策下，房地產企業的整體稅負有所下降，2017年～2019年上市的105塊限競房用地，這種向上競爭地價、向下競房價的方式更是進一步擠壓了房地產開發的利潤空間，同時由于地價較高，也存在一些稅務風險，同時本文針對這些風險提出以下稅務風險控制建議。

1.增值稅方面稅務風險及風險控制建議

目前很多項目受高地價影響，房地產企業的整體項目收益率在收緊，全案測算的增值稅預繳大于最終應繳增值稅的項目將越來越多，如無后續開發項目形成期末留抵增值稅無法退回風險。為降低增值稅稅負、控制稅務風險，本文給出以下風險控制建議：

（1）合理安排預交增值稅

根據現行稅法收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅，開具“未發生銷售行為的不征稅項目”發票。根據稅法對于增值稅納稅義務發生時間的界定，總的來講是“納稅人發生應稅銷售行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天”;先開具發票的，為開具發票的當天，也就是以“收訖銷售款項”、“取得索取銷售款項憑據”或者“發票開具時間”三者孰先的原則確定。因此，企業需要與主管稅務機關充分溝通，并且需要財稅人員做好全盤稅務測算，當預繳稅額接近于清算稅額時不再預繳，收到預收賬款的時候直接開具有稅率的增值稅發票。這樣也符合稅法法理，先開具發票達到增值稅納稅義務，此時既可以抵減預繳的增值稅。

（2）充分利用期末留抵退稅制度

2016年“營改增”以來，房地產行業的增值稅率已降過兩次稅率，增值稅改革是一次漸進性的改革，2019年4月起執行的增值稅期末留抵稅額退稅制度對房地產行業是一重大利好。根據《國家稅務總局關于辦理增值稅期末留抵稅額退稅有關事項的公告》（國家稅務總局公告2019年第20號）的規定，同時符合五個條件，在規定期限內自受理留抵退稅申請之日起10個工作日內完成審核留底退稅流程。

房地產企業開發建設周期一般為2年至2.5年，自項目開工至交付階段期間一般為預繳增值稅未形成增值稅納稅義務，但是在此階段項目基本竣工，建造成本基本已經發生總工程造價的95%，且公司一般以驗工取得發票，大額的進項稅發票已經取得，最終形成期末留抵增值稅。這就需要合理地規劃收取建造單位進項稅發票，符合“連續六個月（按季納稅的，連續兩個季度）增量留抵稅額均大于零，且第六個月增量留抵稅額不低于50萬元”條件，并且需要注意納稅信用等級和避免稅務處罰的條件，在開發過程中爭取留抵退稅，根據“允許退還的增量留抵稅額=增量留抵稅額×進項構成比例×60%”的公式，計算A項目允許退還的增值稅留底稅額最大值=11 574.83萬元×95%×60%=6597.6531萬元。因此，限競房開發企業在開發階段能夠合理籌劃進項發票取得，減少企業稅款支出資金壓力，提高企業利潤空間。

2.土地增值稅方面稅務風險及風險控制建議

土地增值稅的稅負測算是比較復雜的過程，由于銷售市場的變動、工程進度變化、成本造價的調整等，不同開發階段測算結果會存在差異，因此土地增值稅作為房地產企業重要稅種，從投標拿地到房屋銷售，就要定期做好動態預測。

根據限競房的特點和稅務特點，雖然有限制最高售價，但是大多數并不滿足普通住宅的標準，不能享受普通住宅增值稅率不超過20%免征的稅收優惠，需要在普通住宅和其他類型房產之間進行成本分攤前做好測算，降低企業稅負。另外，根據國稅政策，土地增值稅適用“三分法”清算，而北京市現執行的“兩分法”進行清算，在國家加大稅務執行一致性的大環境下，北京市如果執行“三分法”將有可能導致限競房的非普通住宅清算繳納大額土地增值稅，而其他類型房產清算負增值的情況。因此，企業應及時掌握稅收政策并做好土地增值稅動態預測，并將其作為企業的日常工作管理事項。

3.經營業績方面存在的風險及風險控制建議

對于近幾年集中入市的限競房來說，總體稅負是比較低的，主要原因為房地價產差小、利潤率低，因此限競房項目存在比較大的經營風險。

限競房的開發模式，并沒有提高銷售收入的空間，相反，在限競房集中供應的期間，存在價格競爭風險，開發商只能通過降低成本費用和加強運營管理提升利潤。主要方式為優化產品設計方案、配套設施完善、提高居住的舒適度，突出銷售亮點能夠促進銷售節奏，提高回款速度，減少資金壓力并降低資金成本;嚴格控制成本費用的發生，做好季度動態成本預算，嚴格執行預算指標;完善企業稅務管理，而完善的稅務管理應該是基于公司整體出發，對項目的開發模式決策、前期準備、施工建設、銷售模式全流程的涉稅風險、預計稅負、納稅行為進行籌劃和管控，進而為公司的經營決策提供有效支持。

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作者簡介：

孫萍，供職于北京中鐵諾德房地產開發有限公司。