試論管理會計在房地產企業中如何應用

余作用

摘要：近年來，房地產行業整體增速放緩，諸多房地產企業的成交面積也呈現出了下滑的狀態。國家在房地產融資政策方面也進一步的收緊，整體來說房地產行業已經結束了高速增長的時期。對于房地產企業來說，其在運營過程中資本較為密集，且項目開展需要較長的周期。因此對其的投資測算、資金管理、資本運營以及風險控制等諸多方面均有著較高的要求。筆者就此展開討論。首先對管理會計的相關概念與內涵進行闡述。然后再提出當前管理會計在房地產企業中應用過程中所存在的問題及其原因分析，最后則系統的提出管理會計如何在房地產企業中應用。以期能為我國房地產企業的穩定發展提供助力。

關鍵詞：管理會計;房地產企業;問題;措施

引言

當前房地產企業面對土地成本與房價的兩端擠壓，導致部分企業的成本與收益不匹配、收益與現金流不匹配的問題頻發，因此過往較為粗放的財務管理模式已與當前房地產企業的發展產生了一定的不適應性，這也要求在新形勢下房地產企業的財務管理模式進行轉型升級。而管理會計作為會計的一個分支系統，其能夠打破傳統的核算型財務會計模式，使會計能夠為企業的經營決策、控制評價等提供服務與支持。

一、管理會計的相關概念與內涵

管理會計在企業中的應用包含了多個方面，其管理內容涉及了預測、決策、成本控制、全面預算以及責任會計等。而對其職能范圍作出細分，又可劃分為預決策會計、責任會計以及規劃控制會計等。企業在經營發展過程中，其核心目標便是創造利潤最大化，而管理會計便圍繞于此來強化企業中各項管理工作。管理會計在房地產企業中的應用能夠根據各項數據信息來發現企業經營過程中所存在的問題，并從信息數據中去發掘具備潛藏價值的信息，以此來為企業的各項決策提供服務支持。管理會計在企業中是與財務會計并列實施的，其與財務會計的核算職能有著本質上的區別，其核心的職能價值是對企業過去的解析、當前的控制以及未來的籌劃。在管理會計中，核心要素便是預決策會計，其主要是用來預測企業經營的發展前景，并對經營決策作出相關的咨詢與數據支持;規劃控制會計則是指在企業制定的戰略目標與經營方針下，做好各項業務的事前與事中控制。對各項管理決策的實際執行進行糾錯與修正，以此來保障經營目標的實現;責任會計則是為了進一步保障企業中的分權管理與經濟責任而展開的各項工作，其在企業中的各個部門中設立多個責任中心，通過對各崗位的績效考核，強化員工的積極性。

二、管理會計在房地產企業應用過程中所存的問題及原因分析

（一）管理會計體系不健全

當前，我國部分房地產企業管理會計的體系構建并不健全，其關注點仍較多的置于財務方面，對管理會計所需的各項會計與業務信息沒有系統的管理機制。一般來說，在房地產企業的管理會計體系中主要欠缺的是全面預算管理、成本管理方法以及績效評價等方面的信息在管理會計中的有效運用。而這些管理方法在管理會計體系中是不可或缺的部分，其對管理會計的效果與效率都會產生較大影響。管理會計在企業中的應用是需要系統且規范的體系支持的，任一環節的缺失可能對其實施的最終成效均會產生影響。管理會計發揮其職能價值的關鍵則是對企業中各個細節處的信息數據的收集與分析。因此，體系的不健全會導致管理會計在房地產企業中的應用價值大打折扣。

（二）成本計算與管理方法不恰當

對于房地產企業來說，其各項成本支出是十分龐大的，包含了土地、工程以及各個項目的前中期費用支出。成本費用對房地產企業的經營發展會產生極大的影響。而部分房地產企業在實施管理會計的過程中，未能實現全方位、全過程的成本管理。傳統的成本計算方法對于管理會計而言很難從中獲取具有價值的信息內容。房地產企業工程項目管理人員對每一項作業所產生的信息沒有直觀的概念，這對有用信息的收集會產生較大的阻礙。項目在開展過程中，大多是依賴于管理人的經驗判斷，其并未以科學的數據來對項目成本進行預估。對于工程項目的成本管理仍沿用傳統方法，其對管理會計所能提供的幫助十分有限，反過來管理會計有限的數據分析也很難給項目管理提供必要的指導。

（三）管理會計信息化程度較低

信息技術的快速發展給管理會計帶來了更多地發揮空間，大數據等先進管理工具的出現使得管理會計能夠從數據中發現更多潛藏價值。但是當前部分房地產企業信息化程度仍舊不高。一般來說其對于信息技術的應用僅停留在電算化等初級階段，并未進行更為深層次的拓展。例如，財務共享服務中心的建立，大數據的應用仍未在企業中實現，仍舊停留在對財務狀況的簡單記錄階段。如此一來，管理會計依據信息數據所展開的事前預測就很難獲得應有成效。在信息技術已然十分成熟的今天，將其有效利用到企業的管理會計體系中是提高企業經營管理效率的利器，但是部分企業對其的建設程度仍舊落后于時代，這對管理會計與企業自身的發展都會造成不利的影響。

（四）管理會計人員素質有待提高

對于房地產企業管理會計的發展與成長來說，企業管理會計各崗位所需的人才依舊是一個難以逾越的瓶頸。部分企業在管理會計的應用過程中，僅是從原有財務人員中分離出部分人員來從事管理會計崗位，但其綜合素質并不能履行好其崗位職責。管理會計在實際工作中需涉及企業的前端業務，需使用各類信息軟件，且需對內外部影響企業發展的因素有著敏感的判斷能力，因此管理會計人員需具備綜合、系統的知識體系才能做好各項工作。但當前部分房地產企業對于人才的培養與引進仍顯力度不足，短期的培訓對企業管理會計人員的提升是相對有限的，并且部分職能崗位存在空缺現象，這些問題會使得企業由于人才的短板導致管理會計工作開展不力。

三、管理會計在房地產企業中的應用

（一）充分發揮管理會計的預測職能

管理會計在房地產企業中預測職能發揮表現在諸多方面，如對成本預測、銷售預測、企業利潤預測以及對房地產企業的市場預測等。通常來說，房地產企業在新的工程項目啟動之前，以管理會計來對項目的可行性進行全面的分析，根據具體的可行性報告來最終決定工程項目是否能進入到具體的實施階段。在此過程中，房地產企業中的各個部門均需與管理會計人員進行協同工作，如策劃部門、工程部門等均需提供相關數據與建議，以此來初步的預估工程項目開展的資金投入與對應收益。此外，管理會計的預測職能還需進行量本利分析，通過銷售部門的銷售方案來對工程項目的盈虧臨界點進行測算。在預測成本的過程中，要定性且定量的全面分析，進而從中選擇最優的成本效益方案。另外一方面，管理會計在發揮預測職能的過程中，還需時刻關注相關政策與市場變化，此方面因素對預測職能的發揮亦會產生重要的影響。