四川省城鎮化水平與房地產業發展的因果關系研究

李海潔 葉祥鳳（成都信息工程大學）

■研究目的

2019年我國城鎮化率為60.60%，與上年相比提高了1.02個百分點。目前，我國中部和西部地區的城鎮化進程明顯落后于東部沿海地區。四川省既是經濟強省也是人口大省。為了更經濟地享受到城鎮的公共品，許多農民選擇轉變為城市戶口，這導致了城鎮常住人口數的增加，促進了經濟的可持續發展，戶口性質轉變的同時土地也進行了再分配，新增城鎮人口釋放出的購房潛力也對房地產行業的發展產生了一定的影響。曾江輝（2010）、李春生（2018）、朱芬華（2018）等學者對全國的城鎮化水平和房地產發展關系進行了研究，張曉航（2013）、武以敏（2015）、羅繼明（2014）分別以哈爾濱、安徽、重慶為對象，深入研究了城鎮化對房地產業的影響。王鑫（2019）利用2007-2016的面板數據實證發現，中國的城鎮化進程對房地產業的發展產生了較為顯著的積極影響，但是學者薛菲（2014）認為目前房地產業存在投資過度、區域發展不均衡、房地產價格增長較快等問題。為進一步研究四川省城鎮化水平的提高對房地產業發展的影響，本文以四川省作為研究對象，就城鎮化發展對房地產的因果關系進行計量分析。

■城鎮化水平與房地產業發展現狀分析

2018年四川省城鎮人口4361.4萬人，城鎮化率達到了52.29%，首次超過了50%，但仍低于全國城鎮化率7.29個百分點，與上年相比，這一差距縮小了0.43個百分點，四川省城鎮化水平正在穩步提高。根據美國地理學家Northam關于城鎮化發展階段劃分思想，四川省2003年城鎮化率達到30.10%，開始進入城鎮化發展的加速期，目前仍處于這一階段。

2003-2018年四川省城鎮化率呈增長態勢，商品房銷售面積在波動中上升。四川省商品房銷售面積從2003年的2460.94萬平方米增加到2018年的12210.7萬平方米，增加了396.18%，其中2004年增長速度最快，增長了61.87%，同年的城鎮化率增長幅度也是最大的，增長了1.9個百分點。四川省商品房開發投資總額持續上漲，由2003年的450.87億元增加到了2018年的5697.9億元，在這16年里，增長了約12.64倍。商品房平均銷售價格也從每平方米1420元增加到6216.81元，呈不斷上升的趨勢。

由圖1和圖2可見，城鎮化率與投資完成額、銷售面積和平均價格同增且走勢接近。

圖1 城鎮化率與投資完成額

圖2 城鎮化率與銷售面積、平均價格

■實證分析

（一）變量選擇和模型設定

基于VAR模型研究兩個相互關聯的經濟系統之間的動態變化關系，進而詳細解釋經濟變量在受到沖擊時是如何變動的。

本研究選擇2003-2018年四川省常住人口城鎮化率作為衡量城鎮化水平的指標，采用四川省商品房銷售面積作為衡量房地產業發展的指標，選擇平均銷售價格作為衡量房地產銷售價格的指標，為了消除價格變動對實證分析的影響，將2003-2018年的四川省商品房平均銷售價格折算成按2003年價格水平計算的實際四川省商品房實際平均價格（RP），公式如下：

考慮到數據異方差對實證分析有效性的影響，對所有變量取對數以消除可能存在的異方差。并將四川省城鎮化率、商品房平均銷售價格和商品房銷售面積取對數后的序列分別命名為LNUR、LNRP、LNAR。

（二）單位根檢驗（平穩性）

建立VAR模型分析城鎮化率對商品房平均價格和商品房銷售面積的影響，應先對數據進行單位根檢驗。ADF檢驗結果表示，城鎮化率、商品房平均價格、商品房銷售面積在5%的顯著性水平下，沒有通過單位根檢驗。對數據一階差分后，在5%的顯著性水平下都通過了單位根檢驗，符合VAR模型建立的條件。詳見表1。

表1 ADF單位根檢驗結果

VAR模型滯后數的判斷準則有多種，本研究采用多數準則認同的最優滯后期，詳見圖3。

圖3 VAR模型滯后期檢驗結果

建立模型，得到如下結果：

LNRP＝ 0.821817＊ LNAR（－ 1）+2.968526＊ LNAR（－2）+0.145678＊LNRP（－1）+0.301695＊LNRP（－2）－69.27594＊ LNUR（－ 1） ＋ 59.38226＊ LNUR（－ 2） ＋11.10584

本研究選擇 AR根圖檢驗所建模型的平穩性。由圖4可見，所建模型穩定。

圖4 VAR模型的AR根檢驗

（三）Granger因果關系檢驗

現對模型中的四川省城鎮化率（LNUR）、商品房平均銷售價格（LNRP）和商品房銷售面積(LNAR)之間是否存在顯著的Granger因果關系進行檢驗，結果見表2。

表2 Granger因果關系檢驗結果

可見，在5%的顯著水平上，認為四川省城鎮化率是引起商品房銷售面積變化的原因，即存在由城鎮化率到商品房銷售面積的單向Granger因果關系。同時，四川省城鎮化率與商品房平均銷售價格之間存在雙向Granger因果關系，可以認為四川省城鎮化率的變化會引起商品房平均銷售價格的變化，商品房平均銷售價格是城鎮化率變化的原因之一。

（四）脈沖響應函數和方差分解

為了進一步分析四川省城鎮化率、商品房平均銷售價格和商品房銷售面積之間的相互影響程度，對變量做脈沖響應函數和方差分解，四川省城鎮化率對商品房銷售面積的影響從第一期開始上升并在第三期達到最大值后轉而下降，最小值出現在第四期，之后出現輕微的增長態勢，最后影響作用趨于零。這說明，四川省城鎮化率在受到正向的沖擊后，前期會對商品房銷售面積產生影響。而四川省商品房平均銷售價格對城鎮化率的影響從第1期開始上升，在第三期達到最大值后下降，而后這種影響呈現出波動的態勢，若給商品房平均銷售價格一個正向的沖擊，對城鎮化率會有一個正向的作用，但是長期看來，這種作用逐漸趨于零。同時，四川省城鎮化率對商品房平均銷售價格的影響先下降后上升，在第4期到第10期間，沖擊影響較弱，后逐漸趨于零。

經方差分解得，四川省城鎮化率對商品房銷售面積的貢獻率初期呈現出穩步上升的態勢，在第4期達到了8%左右并維持這一水平，而商品房平均銷售價格對商品房銷售面積的貢獻率在第1期到第4期之間呈波動上升的態勢，而后保持平穩。這說明，四川省城鎮化對商品房銷售面積有一定的影響，但作用小于商品房平均銷售價格對城鎮化率的影響，同時，城鎮化率對商品房平均銷售價格的貢獻率從第1期開始上升，在第2期達到最大值，約為12%左右，第3期略有下降后就維持在9%的水平。長期看來，四川省商品房平均銷售價格會受到城鎮化率較為持久的正向影響。

■研究結論及建議

從實證分析可見，關于四川省城鎮化率、商品房平均銷售價格和商品房銷售面積之間所建VAR模型顯示關系穩定，得出結論如下：

第一，存在由四川省城鎮化率到商品房銷售面積的單向Granger因果關系，四川省城鎮化率的提高對商品房銷售面積的增加產生著持久的正向影響，因此，需考慮到城鎮化進程的推進所產生的新增住房需求。目前，四川省城市（鎮）的土地成本很高，但是農村的宅基地卻沒有被有效利用，建議落實鄉村振興重大決策部署，推動城市（鎮）土地開發利用和農村現代化建設的深度融合，協調城鄉關系，提高土地使用率，促使有限土地資源充分發揮效用。

第二，四川省城鎮化率與商品房平均銷售價格構成了雙向Granger因果關系，他們之間的因果關系在起初表現得較為明顯，而在后期逐漸減弱。具體來說，四川省商品房平均銷售價格對城鎮化率產生了一定程度的、較為持久的正向影響，同時，城鎮化發展也是影響房地產價格變動的因素之一。建議主管部門應重點關注房地產價格的穩定、房地產過度開發、城鄉發展不平衡等問題；不斷創新住房開發綜合利用的辦法，構建適應區域經濟發展的多元化房產供給體系，同時優化戶籍管理、社會保障制度和城鎮化布局和形態。