固定資產消費與國有商業銀行之間的關系及策略分析

鄭雨萱 邵贏 張臘梅

摘 要：房地產的黃金十年已經過去。在這十年里，房地產市場在發展的過程中由于資金的需求量極大，使得與商業銀行的關系越來越密切，銀行的信貸模式便成為了房地產企業最主要的來源。房地產與銀行緊密聯系在一起，居民住房貸款增幅與房價幾乎是同升同跌。銀行的房地產信貸主要是針對房地產市場的發展而運營起來的業務，在為房地產開發商提供貸款保證方面下了很大工夫。本文以中德住房儲蓄銀行為例，分析房地產金融風險形成的原因，以及房地產銷售市場的發展歷史和貸款類型，通過時間線的縱向比對，對房地產市場當前的運營模式進行分析，最后提出切實可行的方案，為中國的房地產市場作出貢獻。

關鍵詞：房地產;商業銀行

中圖分類號：F832 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2020）11（a）--02

1 房地產發展歷史

（1）1978—1991年，北京市城市開發總公司的建立，拉開了中國房地產綜合開發的序幕。

（2）1992—1995年，住房公積金制度全面推行之后，房地產的月投資最高幅度曾高達146.9%，房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。在1993年的宏觀經濟調控后，房地產投資增長率普遍大幅下落。

（3）2007—2009年，美國爆發次貸危機時，國內調高了基準利率，用收縮貨幣政策抑制房價上漲。在一系列刺激經濟的政策出臺時，2008年達到了我國住房貸款最優惠的一個期間，刺激了大量資金涌入房地產市場，在那之后，銀行陸續宣布了一系列優惠政策，購房的成本非常低。

（4）2010—2013年，這個階段實體經濟漸弱、房價上漲，房地產市場投資過熱?；鶞世史磸蜕险{，雖然那段時間中國的經濟從高速增長轉向中速增長，但大中城市的房價仍在上漲。

（5）2014—2017年，這個階段房地產市場出現了回調，即使在持續降息，住房市場仍在降溫。央行持續發布放松政策，導致購買力外溢，房價持續上升。

2 房地產市場與商業銀行之間的聯系

房地產市場黃金十年，銀行金融杠桿作用持續加大，居民的負債水平以極快的速度增長，特別是長期負債。房地產行業與銀行業均為我國資金密集型行業，兩者的關系主要通過房地產行業向銀行的信貸連接。房地產的銀行業信貸占額巨大，一旦銀行業爆發危機，房地產業會受到嚴重影響，兩者之間的相互風險傳導很可能會導致系統性風險，甚至可能使國民經濟遭到重創。房價下降，房地產開發商受到損失，并且銀行信貸資金的安全性也將受到影響;房價上升，銀行信貸和房地產開發商等資金膨脹，一旦過度可能會有泡沫的產生。

研究發現，我國的東、中和西部因為其高速地發展，這些地區的銀行貸款與房地產價格都存在著長期的因果關系，在短期東部地區銀行新店與房地產價格的影響系數比較大，其次是西部，最后是中部。但無可否認的是，因為中國房地產行業的高熱狀態，各個地區的房屋銷售價格都在上漲，銀行給予的貸款也隨之增多。

現在的房地產行業已經逐漸出現了泡沫的現象，也就是房地產的市場價格脫離了實際使用者所能支撐的情況。對于房地產市場領域，其市場的走向要符合人們生活水平的提高，就必須要有屬于每家公司專業化的風險評估機構，可以對現有的風險進行測度以及制定政策進行規避，還可以對未來的風險進行預測，并采取一系預防性的措施降低風險。但遺憾的是，現在的房地產機構并沒有很完善的風險評估機制，即使面對著很大的市場、很大的資金流通，卻只是停留在一些很傳統的方式上，與銀行機構之間沒有完善的制度鏈接，銀行也無法準確地了解到房地產行業所面臨的風險，無法準確給房地產公司發放貸款。

3 我國房地產金融風險形成的原因

（1）房地產金融產品單一，沒有創新力。房地產金融主要是運用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產開發、流通和消費。除了住房金融之外還應當包括房地產開發與經營公司在房地產商品的生產與流通中的資金融通。目前隨著人們消費觀念、消費水平的變化，單一的房地產產品不能很好地滿足人們的需求，并且由于當下我國的房地產金融發展十分緩慢，要求房地產金融機構研發出適應當下時代的新型產品。

（2）相關的政策、法律不健全。國家經濟方針、政策、法律等的變化，可能會導致整個房地產金融市場的大環境發生變化，從而影響到了房地產金融風險的大小。國家頒布與房地產相關的法律政策可以有效地控制市場，寬松的政策可能導致風險的加劇。

（3）缺乏完整的社會信用體系，導致信息出現不對稱。信息不對稱是指在社會政治或者經濟活動中一些成員擁有其他成員無法擁有的信息，從而造成雙方信息的不對稱。房地產市場的信息不對稱主要是貸款人在信貸過程中故意隱瞞或者偽造信息而發生的道德風險，這種情況在很大程度上讓銀行無法對貸款人進行準確地評估。一個完整的社會信用體系可以在一定程度上改善信息不對稱，對于整個房地產市場的信用評估可以起到較好的作用。

（4）國際市場時局不穩定，匯率的變動會導致房地產金融風險形成。國際市場上外匯匯率的變化會影響本國經濟，大環境的變化會導致本國市場利率的變化，房地產開發商對于房地產投資和房地產信貸問題會因此受到影響，導致房地產金融風險變動。

4 中德住房儲蓄銀行的產生

中德住房儲蓄銀行在2004年2月6日獲得了由國家工商行政管理局頒發的營業執照。它的合資中方系中國建設銀行股份有限公司，合資外方系德國施威比豪爾住房儲蓄銀行股份有限公司，確立了“專業于住房金融，專注于住房儲蓄”的市場地位，體現著兩國政府在國民經濟和社會保障體系領域間的合作。

德國的住房儲蓄體系的原理是互助合作融資，德國的體系最大的特點是它是國家特別批準而設立的專業性商業銀行，不受資本市場及其利率波動的影響，而是采取長期穩定的低存抵貸的固定利率制度，這些制度都有利于減輕居民的購房負擔，并且具有穩定經濟、控制周期波動的作用。此類業務的開展不但加快了住房建設速度，并且大大減少了國家在住房建設上的投入和財力的負擔，調整了生產和消費結構。

中方正是看中了這點，雖然中德住房儲蓄銀行因為低息吸引了不少人，它的成立主要是為了解決低收入人群的住房問題。它很難發展起來，這或許不單是制度模式出現了問題，更是因為國內的節奏快，房地產業與銀行業的發展迅猛，雖然很多人認可這種模式，但是不見得會去選擇這種模式，它就慢慢變成了第三選擇。宣傳的力度也不夠大，很多人可能根本不知道這種模式的存在。

中德住房儲蓄銀行理論上是為了解決居民住房難的問題而產生的機構，它最主要解決的問題就是房價，所以其推出了住房儲蓄專項存款，在獲得低利息住房貸款的情況下，住房儲蓄利率自始至終固定不變，不受資本市場利率波動的影響。中德住房儲蓄銀行正是在這種情況下發展起來的，這也是這種模式最大的優點。

中德住房儲蓄銀行雖然為房地產行業以及居民提供了另外一種全新的方式，但是因為它包含了目前最為熱議的兩大領域，其發展尤為艱難，但是其市場定位既符合百姓和市場的需求，也符合政府的要求，該模式的未來非常被看好。

5 對我國房地產金融風險的防范

（1）完善個人以及房地產企業的信用制度。個人信用是一個國家理論和道德文化建設的基礎，也是國家發展的關鍵，而個人信用的完善也就促進了整個市場經濟的發展，是其發展的關鍵標志，建立一個良好的信用制度，可以有效地防止“道德風險”。對信用評測機構進行整改，由于其主觀影響因素較多，所以要進行不停地探索和改善。對于企業信用多是房地產企業與銀行之間建立的，銀行應該根據當下的宏觀環境對房地產企業進行約束。

（2）加強對房地產金融體系的研究。一個完整的房地產金融體系應當包括風險防范機制和風險預警系統。目前的房地產資金來源主要是銀行，后期可以使其來源更加多元化，有利于風險的降低。這就需要建立包括法律法規體系、監督管理體系、金融體系、資金運營體系、風險防范體系、信用體系、物業資金管理體系等一系列比較完善和全面的房地產金融體系。

（3）加強房地產金融監管的力度?？刂谱〗鹑陲L險最重要的就是加強監管的力度，以及建立和完善住房信貸的保障制度，可以分散其金融市場風險。一個多元化、層次化的監管體系對于房地產的影響很大，扎實推進房地產金融監管體系的改善，與政府之間建立聯系，與社會機構公共構建有力的監管體系。

6 結語

目前，中德住房儲蓄銀行經歷了十幾年的探索，而住房儲蓄體系在中國逐步完善。當下，國內房地產市場更趨理性，各大銀行對于房地產市場的資金流通一直處于嚴厲監管狀態，但是熱度卻依舊存在。商業銀行對房地產產業的信貸資金投入，是推動房屋銷售價格持續走高的主要原因。由于我國的房地產貸款歸于依賴銀行信貸，兩者的聯動關系非常巨大，國內的房地產金融市場一直處于高熱的狀態，對其風險進行簡要地分析后發現，細小潛在的風險居多，相應的策略調整也可以對風險進行防控。居民當下的杠桿率依舊很高，所以住房儲蓄的體系依舊有著非常好的前景。

參考文獻

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