應對商業地產項目不確定性的方法研究

劉慧敏

摘 要：商業地產開發項目具有投資額大、建設周期長和不可移動等特點，且在施工階段面臨大量不確定因素，所以制定周密的進度計劃顯得尤為重要。不合理的進度計劃直接影響施工速度、成本和質量，甚至導致整個工程的失敗。借鑒運籌學理論，使用合適的項目管理計劃工具，在時間、預算、資源等限制條件下制定最優化方案，加強施工進度中不確定因素的管控，是商業地產開發成功的關鍵。

關鍵詞：項目管理;不確定性;商業地產;地產開發

中圖分類號：F292 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2020）11（a）--02

商業地產開發或工程改造作為典型的項目管理形式，要求在限定時間排期和成本資源下完成特定建造目標，若在執行層面遇到不確定因素，可能會陷入工程進度超期、成本預算不足或未達到驗收條件等困境。同時商業地產開發不具備重復性的特點，使得商業地產項目在面對不確定性時管理難度增大、復雜程度增高。因此面對不確定因素，商業地產項目管理需要應用新的排期方法和技術。本文將不確定性劃分為偏差、可預見不確定性、不可預見不確定性及混亂四種情況，并根據不同情況推薦使用不同的進度計劃方法。

1 傳統項目管理方法與不確定性

甘特圖、要徑法及計劃評審技術作為傳統項目管理計劃工具，被廣泛運用。甘特圖清晰地將各項任務及其時間線分配在進度圖上，項目的起止日期和過程很容易被監控與追蹤，但無法體現不確定性。要徑法（CPM）通過繪制項目各項關聯活動的網絡圖來展現項目活動排期，可結合魯棒優化、貝葉斯網絡、模糊規劃等統計和運籌學算法，降低延期等風險，達到排期最優化[1]。計劃評審技術（PERT）與CPM相似，但不同于CPM對固定活動時間的假設，PERT對每個活動時間采用樂觀值、期望值與悲觀值三種評估，基于彈性時間，PERT更適合處理項目排期偏差的問題。

但僅用以上方法不足以應對不確定性。斯坦迪什集團研究發現傳統項目管理中只有44%的項目能夠按時完成，相比原計劃平均超時122%，成本超額89%，70%的項目沒有達到預期輸出范圍，30%的項目半途而廢[2]。

2 不確定性因素的應對方法

商業地產中不確定性可劃分為偏差、可預見不確定性、不可預見不確定性、混亂四種類型，它們出現的概率依次遞減，但風險程度依次遞增，需要更加適當的方法進行處理。

2.1 偏差及應對方法

商業地產項目中的不確定性很大一部分來源于活動成本、時長和資源使用上的波動，這會使項目的實際進展跟預算和排期在一定預期范圍內出現偏差。

2.1.1 關鍵鏈項目管理（CCPM）

CCPM升級了關鍵路徑方法，注重任務順序，使排期更加牢固。相比CPM，CCPM更加注重資源配置，包括設備、人員以及物理空間，這些資源可以在初始時保持相對穩妥并可靈活變化。項目成本或執行表現的偏差會改變項目運營中的關鍵路徑，CCPM通過在排期上增加緩沖區來減輕沖突、修正偏差，有效地將項目排期的問題轉化成緩沖管理問題。實踐證明，CCPM能有效地提高項目高達50%的進程速度并且相比傳統方法更加節省成本[3]。但資源是決定關鍵鏈的重要因素，關鍵鏈項目管理不能處理共享相同資源的多項目環境。

2.1.2 掙值管理（EVM）

EVM利用預算和實時掙值之間的差異作為項目偏差及其影響的指標，以此減輕偏差[4]。EVM也可結合CPM或CCPM的激勵相容約束機制應對項目管理中的帕金森定律。但EVM通常不會解釋項目中的風險，同時也未考慮定性因素，因此很多項目雖然在掙值表現上獲得高分，卻產生了低質量工作。

2.2 可預見不確定性及應對方法

可預見不確定性是項目計劃中可分辨的影響，一些已知因素通過不確定途徑進行干擾，需要用B計劃這種應急預案進行處理。

2.2.1 蒙特卡羅模擬

當項目在進行中受隨機變量干擾時，蒙特卡羅模擬對項目成果的可能性評估非常適用。它以概率分布模型數值結果的形式代替項目時長和潛在事件等不確定性，作為概率函數中隨機變量去反復計算結果，幫助項目經理預測風險等級和不確定因素，在模擬過程中幫助項目經理處理各種可能的行動方案[5]。蒙特卡羅模擬可用做情景分析，去測試某項產出需要的各項投入值;也可以做敏感性分析，去尋找可以產生最有利結果的輸入變量。它不僅可以來用處理可預見不確定性，也可進一步處理不可預見不確定性。但作為一個數據導向的方法，蒙特卡羅模擬對可獲取的數據有嚴格的要求，這對無歷史數據的項目是不切實際的。

2.2.2 決策樹

決策樹通過分枝展現項目中隨機可能的輸出結果，量化對比了各種情況的風險與價值，由此評估各種先驗概率中不確定性的影響。它清晰地展現了項目中所有的可能事件，幫助項目經理區分可選方案，由此制定最佳決策。但構建一個含有眾多分枝的決策樹需要耗費很多資源與時間，并且在高度不確定情況下，通過決策樹確認可能的結果及其概率是困難的。[6]

2.3 不可預見不確定性及應對方法

不可預見不確定性由于無法在項目計劃階段被正式預計和確認，因此項目經理一般不會提前準備應對方案，也無法采用B計劃這種應急方案的形式。考慮周到的項目經理會制定“風險清單”去增強風險防控意識，但將不可預見不確定性完全轉化成可預見不確定性是不可行的。蒙特卡羅模擬可以應對不可預見不確定性，但由決策樹發展而來的演化決策樹更適合處理這種情況。演化決策樹即在項目進行中可不斷演化的決策樹。當獲取到新的信息并且檢測到新的影響因素時，決策樹可以重復運算過程[7]。它有助于項目經理持續監測變化，去發掘新的選擇和風險，并及時做出適當的決策。它不僅綜合了現階段的認知，也體現了未知事物的重要性。但如何捕捉新的重要信息是對項目經理能力的考驗。

2.4 混亂及應對方法

混亂是項目計劃基礎架構本身的不確定性，它需要更加靈活的方法進行處理。商業地產項目出現混亂的概率較少，但仍有出現的可能。

2.4.1 迭代法

迭代法通過反復多次循環的運算來對不確定問題提出最優解決方案，利用迭代在多個平行備選項方案中選擇“幸存方案”。迭代模型將項目中一個任務分解成多個分別完成的分支任務，通過風險確認，減緩偏差，以及檢測每項迭代，來靈活處理混亂問題。但迭代運算理想的結果是一系列細微的迭代變化和大量的重復工作，所以較難達成。

2.4.2 敏捷項目管理

它與迭代法相似，但不同于迭代法在項目整體完工后交付，敏捷項目管理在每個小的交付周期后進行交付，方便項目經理迅速評審反饋，也加強了與客戶之間的溝通。但敏捷項目管理目前還不夠成熟，很多企業采用敏捷和計劃導向的混合方法，例如動態系統開發方法（DSDM），盡量在不違背項目管理基本原則的情況下進行敏捷開發。

3 結語

對于商業地產項目的不確定性，多數傳統項目管理方法很難單獨應對，需要結合運籌學等方法進行一定程度上的處理。很多現代新的項目管理方法更加靈活，可有效應對不確定性。對于不確定性的四種情況，關鍵鏈項目管理和掙值管理可以處理偏差;蒙特卡羅模擬和決策樹可以應對可預見不確定性;演化決策樹可以化解不可預見不確定性;迭代法和敏捷項目管理可以減少混亂。在面對不確定性時，項目經理應該巧妙避免方法的局限性，靈活運用，提高項目管理水平。

參考文獻

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