住宅小區停車位法律問題探析

聶云飛

天津杰森律師事務所，天津 300170

在住宅小區中，停車位是一個比較容易引發小區內業主和物業公司之間糾紛的問題。住宅小區的停車位是住宅小區中設置在地上或者地下的停放機動車輛的開放式場所，它可以進一步分為地上車位和地下車位。其與具有封閉性空間特性的車庫不同。《物權法》頒布以后，由于法律規定不能夠對所有相關問題都進行特別細致的規定，所以一些糾紛爭論仍舊存在。對此，有必要針對住宅小區停車位的相關法律問題，結合法律法規和司法解釋予以進一步探討分析。

一、住宅小區停車位的歸屬

住宅小區內停車位主要為地上和地下兩種停車位。根據《物權法》第30條的規定，自合法建造房屋的事實行為成就之日起，就發生效力，其所有權歸于建造人。根據《物權法》第142條的規定，建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，有相反證據證明的除外。也即，開發商只要作為最初的建設用地使用權人，其投資建造了房屋和相關設施之后，它就屬于投資建造的房屋、相關設施的所有權人，住宅小區的停車位也不例外。當然，其中有兩種例外情況，一種是按照《物權法》規定，屬于業主共有或者市政的部分，比如物業管理用房、綠化區域、小區道路等；另一種則是原本屬于開發商自己的，即開發商享有初始所有權，但是之后為了更好地出售房屋等原因，將自己在停車位上的權利轉讓、贈與給業主，或者將其設定為業主共有，或者直接放棄等。

但是，住宅小區停車位的歸屬上其實還有另外一個問題，即住宅小區的停車位是否要有一定比例必須留給業主，開發商是否可以對外銷售，對小區內的停車位的購買者是否在身份上要有所限制。對此，現有《物權法》及相關司法解釋的規定仍舊不夠明確。但是一個總體原則是，小區內停車位要優先滿足業主所需。對于開發商是否可以對外銷售停車位以及小區之外的人是否可以在小區內購買停車位的問題上，筆者認為，在滿足業主所需后，開發商可以對外銷售停車位，購買者不一定限制為小區業主或者和小區存在關聯的人，但是開發商有義務對購買者購買車位進行完善的信息登記。

二、住宅小區停車位的歸屬形態

住宅小區停車位的歸屬形態上屬于共有還是專有，也是一個值得深入研究的問題。從《物權法》的規定看，住宅小區中的車位，有專有和共有兩種權屬。對于專有車位，開發商可以自由選擇如何對其處分；而對于共有車位，則屬于全體業主，開發商對其不能夠隨意處分。就專有權和共有權的規定上，《物權法》第73條規定，建筑區劃內的道路、綠地、公共場所、公共設施和物業服務用房，屬于業主共有。第70條、71條則規定了業主對建筑物內住宅、經營性用房等享有專有權利。

根據《物權法》第74條規定和最高法《關于審理建筑物區分所有權糾紛司法解釋》第6條的規定，可知住宅小區停車位的歸屬區分為兩種情形：第一，在建筑區劃內規劃的車位，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定歸屬，但是其首先要對業主需求進行滿足。第二，如果占用了業主共有道路或者其他場地新增新設的車位，屬于業主共有。也即，住宅小區停車位如果屬于建筑區劃內規劃的車位，它原本所有權屬于開發商，但是開發商可以通過出售、附贈、出租等方式改變其歸屬，原所有人和新所有人對其享有專有權。而在業主原本共有的區域內新增設的車位，其在權屬上屬于業主共有，沒有任何一個業主對其享有專有所有權，開發商也不對其享有專有所有權。對車位在規劃內還是規劃外的判斷，需要根據規劃文件來判定，特別是《建設工廠規劃許可證》及其附圖中的規定。一般而言，露天車位，特別是設置在道路兩邊的露天車位，普遍被視為共有，其不可以轉讓也無產權登記，無法登記為專有。

三、住宅小區停車位的法定優先使用權

根據《物權法》第74條第1款的規定可知，住宅小區內的停車位首先要對業主的需要進行滿足。這也就規定了小區業主對于住宅小區內停車位的法定優先使用權。當前，在不少小區內存在一種情況，即業主在小區內沒有車位或者車位嚴重不足，從而不得不通過占用共有道路的方式解決停車問題。而開發商卻將車位高價出售給小區之外的人停放，或者設置商業性停車場所來賺錢。業主對小區內停車位的法定優先使用權正是為了解決這種問題。但是，也存在有業主對小區內的停車位大量購買，然后再試圖高價轉賣給其他業主的情形。此種情況下，如何理解業主對小區內停車位的法定優先使用權就十分重要。

按照相關法律規定，首先滿足業主所需，意味著從停車位的出售時間和方式上，必須業主優先，而且建設單位要給業主保留必要的比例，即該部分停車位只能由小區業主購買，外來人不得購買。對此，實踐中有的開發商按照0.8：1的比例來確定業主專有停車位的數量，即其要達到小區內出售房屋數量的80%左右。其次，既然是對業主的需要進行滿足，意味著業主對停車位的購買，是為了滿足自己的停車需要、生活需要，而不能將其繼續投資，或者商業謀利。此外，業主自己對停車位的需要的滿足，不能夠對其他業主對停車位的需要的滿足進行傷害。這意味著業主對停車位的購買應當有數量上的限制，應當合理，在合理范圍內對自己生活停車所需的車位，一個到兩個，高價轉賣給他人，可以被容忍；但是以高價轉賣給他人的目的而購買超過自己生活需求的停車位的行為，則應當被禁止。

四、業主對于停車位尋求救濟的權利

如果住宅小區停車位發生權屬上的糾紛，特別是發生沒有首先滿足業主需求的糾紛，業主對其有尋求救濟的權利。對此，司法實踐中積極支持業主合法正當的權利。但是在某些糾紛問題上，司法實踐中由于缺乏更為明確的立法指導，容易使得糾紛解決思路不同，甚至發生“同案不同判”現象。比如停車位如何“首先滿足業主的需求”，現實生活中對此有不同解讀，而且各方立場不同的情況下，很多解決理解無法達成統一立場。對此，比如雖然開發商按照0.8：1給業主預留了一定車位，但是業主實際對停車位所需超過了相關比例，由于有的家庭有2輛車，甚至對停車位所需超過房屋數量，對此開發商要對超出部分按照對外商業售價出售停車位，是否可行？此外，如果小區業主將自己的停車位高價賣給外來人，然后占用公共道路停放自己的車輛，如何處理？小區業主將小區房子轉賣，卻保留車位不轉賣，對此司法實踐如何處理？這些立法中都缺乏更為具體的規定，導致司法實踐中處理不一。

對此，筆者認為，為了更好地保護業主對于住宅小區停車位尋求救濟的權利，并且對于救濟內容上有更高的可預期性，應當通過頒布司法解釋等方式，對這些更為細節的內容進行規定，加強對司法實踐中的引導，從而使得業主在停車位上的救濟權利的落實更加明確，更加具有可預期性，并且適當傾斜于業主一方的利益。

五、結語

近年來，業主對于停車位有更大需求，但是立法的滯后性導致現有法律對于相關問題的指導不充分，司法實踐中對此也做法不一。未來有必要在立法上加強法律規定內容的細化完善，在法律解釋上擴大適用范圍，以指導解決現實問題。