住宅小區車位租售綜合公證法律服務初探

李 敏

江蘇省南京市南京公證處，江蘇 南京 210000

隨著城市生活水平的不斷提高，私家車的普及率越來越高，停車難問題日漸突出，住宅小區車位配比率無法滿足住戶需求早已成為社會關注的焦點。雖然部分城市單獨出臺了房地產開發項目車位租售管理辦理或在城市物業管理條例中對其進行規定，但小區業主與開發商之間因車位問題產生糾紛的現象仍屢見不鮮。公證作為一項預防糾紛、解決糾紛的法律制度，近年來在培育公平、公正、公開的公共資源配置模式，構建平等競爭的市場交易模式等方面，發揮了重要的作用，產生了良好的社會治理效果。本文嘗試對公證介入住宅小區車位租售法律服務可行性進行考察，并對如何構建車位租售綜合公證法律服務提出建議。

一、問題的引出

依據相關規定，當小區車位、車庫數量無法滿足住戶需求時，開發商企業應采用抽簽、搖號等公開競爭方式進行租售。筆者曾經遇到一個案例，某開發商公司欲面向本小區住戶銷售產權車位，由于申購人數大于可售車位數，為公平起見，該公司決定采用自主研發的手機小程序自行組織申購人搶購，活動預定為上午八時舉行，先搶先得。但活動舉辦當天，卻有兩名申購人在活動開始前五分鐘就選購成功。整個活動結束后，許多業主質疑本次搖號活動的公平性，懷疑該小程序暗箱操作，應取消所有結果重新搖號。而另一部分活動開始后搶購成功的業主卻認為除了那兩名違規操作的申購人結果無效，其余結果應有效。但各方無法達成一致意見。隨后，開發商自行決定取消所有結果，向公證機構重新申請組織搖號。因許多業主提出異議，稱將進一步訴至法院等部門解決該問題，故公證機構未受理本次活動。開發商意識到問題的嚴重性，稱原先就應當直接申請公證搖號。

類似事件還有許多，其中引起社會巨大反響的是2019年12月“中興蘭溪薈”項目微信選房事件，因開發公司人為操縱微信選房系統定向鎖定，導致部分房源選房行為無效，最終該公司被南通市經濟技術開發區管理委員會通報，被納入嚴重違法失信房地產開發企業名單。①

在現有住宅小區車位配比率無法滿足住戶需求的情況下，如何公平、公正、公開地進行車位租售成為亟待解決的問題。組織者自身由于技術原因或公信力不足問題容易引發社會矛盾，公證作為第三方機構具有天然優勢，加之長期在業務實踐中積攢的經驗，對該問題的解決將起到積極的推動作用。

二、公證介入住宅小區車位租售法律服務之可行性分析

（一）公證機構具有較強的公信力

隨著社會法治化程度不斷提高，人們的法律意識普遍增強，人們對涉及公共資源配置的市場交易活動的公開性、透明性、公平性提出了更高的要求，更加注重第三方機構的引入以此保障公平、公正?！豆C法》中規定，公證機構是依法設立，不以營利為目的，依法獨立行使公證職能、承擔民事責任的證明機構，辦理公證應當遵守法律，堅持客觀、公正原則。②公證獨特的制度功能是其他第三方機構無法替代的，且其他第三方機構也難以達到公證機構這樣的公信力。因此公證機構介入住宅小區車位租售活動具有天然優勢，與公證維護公平交易、保障所有活動參加者機會平等的價值理念相契合。

（二）公證機構具有豐富的實務經驗

相比于車位，人們可能更為熟悉商品住房選房順序搖號公證。近幾年來，為了加強房地產市場調控，全國多個城市出臺政策，如南京、杭州、成都、深圳等，均采用公證搖號售房的方式。以南京為例，自2017年5月實施該政策以來，公證機構已組織搖號500余個樓盤，公證機構在實踐中形成了一整套的操作辦法，具有豐富的實務經驗。新建商品住房和車位具有一定的相似性，都是針對“稀缺資源”進行分配，涉及事項重大且參與人數較多。雖然目前政府并未要求車位采用公證搖號的方式進行租售，但開發企業、小區業主卻有著強烈的現實需求。公證參與住宅小區車位租售，既可以防止暗箱操作確保業主公平租售車位，又可以使深陷漩渦中心的開發企業在平衡各方關系的泥沼中脫身而出，還可以消除社會公眾疑慮、維護社會穩定。

三、公證參與住宅小區車位租售綜合法律服務實務探討

住宅小區車位租售綜合公證法律服務，是指公證機構以客觀中立的身份協助制定車位租售規則、解釋和運用規則，對選車位搖號過程及后期選車位過程進行監督、證明和公示，包括前期公示、中期搖號、后期選車位監督三個環節，公證法律服務貫穿全過程。

（一）前期公示

1.申請主體資格審查

住宅小區車位類型較為復雜，主要包括三類：一是占用業主共有道路形成的車位，權屬歸全體業主所有，對這些車位的使用一般是通過小區業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定使用，無權出售可以出租；二是人防工程改造形成的車位，該類車位由于目前法律規定尚未明晰，存在較大爭議，建議此類車位公證暫不受理；三是權屬歸開發商企業所有的車位，即產權車位，一般各城市針對該類車位有具體出租、出售的詳細規定。本文著重探討產權車位的公證實務問題。開發商企業在提起申請時應提交相應的營業執照證書、法人身份證明文件、代理人相關證明文件、車位權屬相關證明文件。

2.車位租售方案與搖號規則的制定與公示

目前絕大部分城市的相關文件規定，住宅小區內的車位應當首先滿足本小區業主的需要，遵循“一戶一車位”原則，公證機構應結合當地政府部門相關規定對開發商企業提供的《車位出租/出售方案》進行審查，查看車位整體情況（包括數量、價款等）、報名人員資格條件、報名清冊公示時間、公開搖號方案、開盤方案等，查看有無有失公平、公正的情況，如有可以協助開發商企業制定租售方案。

如《車位出租/出售方案》確定采用公證人員主持搖號方式，則需要進一步制定搖號規則、方案和程序，確保每一位搖號參與人獲得平等的機會。同時需要制定突發情況應急處理預案，確保整個搖號活動公平和安全。

申請人在上述文件制定完畢后，應在本小區出入口、公示欄等顯著位置進行公示，具體公示時間依據各地文件的具體規定。同時公證機構可對上述公示過程辦理證據保全公證。

3.報名人員資質與信息的審查

報名結束后，開發商企業需對報名人員進行資質審核，并制作報名清冊。為確保用于搖號的基礎數據的真實性、準確性、完整性，公證機構應對報名清冊進行形式審查，并通過官網或微信公眾號平臺對報名清冊進行公示，以便利害關系人提出異議。

（二）中期搖號

公證機構應自主控制搖號的全過程，確保每一操作步驟均符合既定程序，搖號結果均真實、有效。具體包括：

第一，搖號電腦實行專用化管理，每次搖號前進行清潔性檢查與預先測試，并且在搖號過程中不得接入外網，避免干擾；

第二，搖號軟件實行自主化研發，用于搖號的軟件由公證機構組織研發并經專業機構檢測合格，搖號軟件由公證機構保管；

第三，搖號過程實行多人員監督，搖號現場邀請申請人、業主代表、紀檢監察人員、媒體代表等進行現場監督；

第四，搖號過程實行公開性觀看，搖號采用網絡直播的方式全程直播，接受廣大業主們的監督，同時對搖號的全過程進行錄像，現場視頻刻錄至光盤存檔；

第五，搖號結束后，應及時公示搖號結果，接受社會監督。

（三）選車位現場監督

搖號結束后，申請人應根據搖號結果確定的選車位順序組織小區業主進行選購或選租，公證人員可對這一過程進行現場監督，確保最終簽約環節的公平、公正。在該環節辦理過程中，公證人員需著重審查以下問題：

第一，選車位現場對報名人身份進行審查。公證人員應結合報名清冊和搖號結果核驗選車位人員的身份，確保整個活動按序進行；

第二，監督開盤現場銷控表工作人員銷控的過程?，F場銷控表中剩余車位的實時情況應與報名人選購情況保持一致，確保整個活動安全進行。

四、結語

公證作為非訟法律制度，在構建多元化糾紛解決機制中發揮著重要作用，公證對住宅小區車位稀缺資源配置的介入，可以確保其在公開、透明的環境下進行，真正實現程序公平、機會公平、結果公平。同時，公證機構作為國家設立的、不以營利為目的的、履行社會公益職能的公共法律服務機構，有義務承載一部分社會公共職能。公證全鏈條參與住宅小區車位租售活動亦是參與社會治理活動的重要體現，能夠有效保障開發商企業、小區業主等多方權益，實現良好的法治保障效果。

注釋：

①南通市經濟技術開發區管理委員會《通報》.http://www.netd a.gov.cn/ntjjkfqrmzf/tzgg/content/c8ed4664-ac57-4a37-b8bac8b999759fe0.html [EB/OL].2020-01-22/2020-08-01.

②《中華人民共和國公證法》第3條、第6條，2006年.