在先不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突與協(xié)調(diào)

吳 銘

廣東格明律師事務(wù)所，廣東 深圳 518000

一、問題的提出

在先不動(dòng)抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突主要表現(xiàn)為法院組織拍賣不動(dòng)產(chǎn)抵押物時(shí)，租賃權(quán)人以案外人身份提出案外人執(zhí)行異議，向法院主張?jiān)摬粍?dòng)產(chǎn)抵押物上存在租賃權(quán)，因而形成抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突。實(shí)踐中，抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突主要包含兩種情形：先租賃后抵押和先抵押后租賃。由于先租賃后抵押，在司法實(shí)踐中爭議不大，相關(guān)法律法規(guī)適用效果良好；而先抵押后租賃，司法實(shí)踐中，法院適用標(biāo)準(zhǔn)不一，導(dǎo)致同案不同執(zhí)，有損司法公信力，執(zhí)行效率低下、過于保護(hù)抵押權(quán)人利益等現(xiàn)象層出不窮，因此，如何協(xié)調(diào)在先不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)之間的沖突顯得尤為重要。

二、我國在先不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突解決規(guī)范及其評(píng)析

（一）我國在先不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突解決規(guī)范梳理

按照相關(guān)法律規(guī)定頒布的時(shí)間先后順序，將我國不動(dòng)產(chǎn)先抵押后出租情形下，抵押權(quán)與租賃權(quán)的立法規(guī)定梳理如下：

《擔(dān)保法解釋》第六十六條第一款①規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)先抵押后出租情形下，不動(dòng)產(chǎn)抵押物買受人有權(quán)不繼受抵押物上之租賃關(guān)系。首先，該條司法解釋未直接規(guī)范抵押權(quán)人與租賃權(quán)人之間的沖突關(guān)系，未直接回答抵押權(quán)人是否有權(quán)滌除租賃權(quán)的疑問，而是規(guī)范抵押權(quán)人與抵押物買受人之間的法律關(guān)系，有將抵押權(quán)人與租賃權(quán)人間的沖突轉(zhuǎn)化為租賃權(quán)人與抵押物受讓人之間沖突的嫌疑。其次，未明確闡明該設(shè)立在先的抵押權(quán)是否需要辦理抵押登記。此外，其突破了“買賣不破租賃”的規(guī)定，過于保護(hù)抵押權(quán)人利益，超出了合理保護(hù)抵押權(quán)人的范圍。最后，其未明確抵押權(quán)人是否有權(quán)滌除租賃權(quán)。

《物權(quán)法》第190條②確立了抵押權(quán)與租賃權(quán)間優(yōu)先保護(hù)權(quán)利設(shè)定時(shí)間在先一方利益的沖突解決機(jī)制：設(shè)立時(shí)間在后的租賃權(quán)不得對(duì)抗設(shè)立時(shí)間在先且已經(jīng)辦理抵押登記的抵押權(quán)。該條規(guī)定采用反面解釋的方法可得出未辦理抵押登記的抵押權(quán)亦不得對(duì)抗設(shè)立時(shí)間在后的租賃權(quán)。司法實(shí)踐中，如何理解“不得對(duì)抗”的含義成為了執(zhí)行中平衡在先不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人與租賃權(quán)人利益的關(guān)鍵。“不得對(duì)抗”是指租賃權(quán)當(dāng)然無效還是指經(jīng)抵押權(quán)人經(jīng)申請(qǐng)后，可滌除該租賃權(quán)？該條規(guī)定沒有明確以上問題。

《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第二十條③規(guī)定租賃權(quán)設(shè)立時(shí)間后于抵押權(quán)設(shè)立時(shí)間以及執(zhí)行法院查封時(shí)間這兩種情形下，不適用買賣不破租賃的規(guī)定即不動(dòng)產(chǎn)抵押物買受人有權(quán)不繼受抵押物上之租賃關(guān)系。其與《擔(dān)保法解釋》第六十六條第一款的規(guī)定大致相似，在其基礎(chǔ)上添加了法院查封不動(dòng)產(chǎn)時(shí)間早于租賃權(quán)設(shè)立時(shí)間的法律適用情形，但該條文依然是“以規(guī)范租賃權(quán)人與抵押物受讓人之間的關(guān)系來試圖化解承租人與抵押權(quán)人之間的沖突”④，依然未明確抵押權(quán)人是否有權(quán)直接滌除租賃權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條（以下簡稱《拍賣規(guī)定》）第二款⑤規(guī)定了執(zhí)行中不動(dòng)產(chǎn)先抵押后出租情形下，執(zhí)行法院組織拍賣時(shí)，租賃權(quán)不是當(dāng)然失效，只有當(dāng)?shù)盅何锷纤?fù)擔(dān)的租賃權(quán)影響了抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)，才能滌除租賃權(quán)。《拍賣規(guī)定》強(qiáng)調(diào)了協(xié)調(diào)在先不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)之間的沖突時(shí)，不把權(quán)利設(shè)立時(shí)間先后作為沖突解決的唯一標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)還需要考慮設(shè)立在后的租賃權(quán)是否影響設(shè)立在先的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)：若租賃權(quán)不影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，法院拍賣該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)保留租賃權(quán)；若租賃權(quán)影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，法院再行滌除租賃權(quán)。《拍賣規(guī)定》未進(jìn)一步明確租賃權(quán)影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的具體情形，而司法實(shí)踐中，各地法院判斷租賃權(quán)是否影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)各異，甚至有法院并未適用該條法律規(guī)定，在執(zhí)行中不問抵押物上之租賃權(quán)是否對(duì)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)有無影響，而直接適用《物權(quán)法》第190條之規(guī)定，滌除租賃權(quán)拍賣該不動(dòng)產(chǎn)抵押物，實(shí)乃對(duì)“不得對(duì)抗”之規(guī)定的誤解，侵害了租賃權(quán)人的利益，過度保護(hù)了抵押權(quán)人的利益。

（二）我國在先不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與出租權(quán)沖突解決規(guī)范評(píng)析

通過對(duì)上述立法規(guī)范的梳理，在先抵押后租賃的情況下，我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與出租權(quán)沖突解決規(guī)范存在以下適用困境：

1.相關(guān)法律體系混亂

在先抵押后出租的情形下，我國現(xiàn)行實(shí)體法與程序法以及最高人民法院出臺(tái)的司法解釋同時(shí)并存，所規(guī)定的內(nèi)容存在矛盾沖突，不同法律位階所規(guī)定內(nèi)容也有所矛盾，法律體系混亂，導(dǎo)致司法實(shí)踐中，適用不同的法律規(guī)定，造成同案不同執(zhí)，有損司法公信力。

2.相關(guān)法律規(guī)定模糊

執(zhí)行中，拍賣不動(dòng)產(chǎn)抵押物時(shí)，在后租賃權(quán)是否當(dāng)然失效，也就是說法院在拍賣抵押物時(shí)是否能直接滌除在后租賃權(quán)？《拍賣規(guī)定》第31條規(guī)詮釋了“不得對(duì)抗”乃是指在后租賃權(quán)不得影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，但并未進(jìn)一步規(guī)定何為影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的情況，給執(zhí)行法院留下很大的空間，各地法院標(biāo)準(zhǔn)有所不同，且判斷何為影響都是紙上談兵，并未在實(shí)踐中檢驗(yàn)，單純認(rèn)為只要抵押物上負(fù)擔(dān)租賃權(quán)拍賣就會(huì)導(dǎo)致抵押物的價(jià)值貶損，進(jìn)而滌除租賃權(quán)進(jìn)行拍賣。以上做法，在保護(hù)了抵押權(quán)人利益的同時(shí)卻損害承租人的利益。

3.缺乏規(guī)范的租賃權(quán)設(shè)立時(shí)間認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

解決租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突時(shí)，二者設(shè)立的先后時(shí)間關(guān)系對(duì)于沖突的解決至關(guān)重要。在司法實(shí)踐中，租賃權(quán)設(shè)立時(shí)間的認(rèn)定存在爭議。租賃權(quán)在我國普遍被認(rèn)為是債權(quán)，故其在我國并沒有規(guī)定租賃權(quán)需登記從而具有對(duì)抗效力。此外，出于行政管理的需求，我國也有租賃權(quán)備案登記，但是并未賦予此備案登記有公示公信的對(duì)抗第三人的效力。我國司法實(shí)踐中認(rèn)定租賃權(quán)設(shè)立時(shí)間的標(biāo)準(zhǔn)不一，有主張以租賃合同簽訂時(shí)間認(rèn)定，也有主張以租賃備案登記時(shí)間和實(shí)際占有租賃物的時(shí)間認(rèn)定。總體來說，缺乏規(guī)范化的租賃權(quán)設(shè)立時(shí)間認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)化解沖突。

三、域外執(zhí)行中先抵押后出租情形下，抵押權(quán)與出租權(quán)沖突解決機(jī)制

針對(duì)以上我國在先不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與出租權(quán)沖突解決規(guī)范的適用困境，筆者分別對(duì)日本與瑞士兩個(gè)國家的相關(guān)沖突解決規(guī)范考察如下：

（一）日本暫緩交付制度

《日本民法典》第三百九十五條⑥規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)先抵押后租賃情形下，抵押權(quán)與出租權(quán)沖突解決機(jī)制。該沖突解決機(jī)制具體內(nèi)容為抵押權(quán)較之租賃權(quán)設(shè)立在先的情形下，租賃權(quán)人若滿足在法院組織拍賣前對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)形成實(shí)際占有的構(gòu)成要件，則可以在買受人取得該不動(dòng)產(chǎn)抵押物所有權(quán)之日起6個(gè)月內(nèi)，享有暫時(shí)不搬出涉案抵押房屋的權(quán)利，可在6個(gè)月內(nèi)暫緩向買受人轉(zhuǎn)移對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的占有。若6個(gè)月內(nèi)，租賃權(quán)人未向買受人交付該不動(dòng)產(chǎn)，受讓人可向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。6個(gè)月中，租賃權(quán)人占有不動(dòng)產(chǎn)抵押物因失去法律上占有的依據(jù)而對(duì)買受人構(gòu)成不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)將6個(gè)月租金的不當(dāng)利益返還給買受人。該制度設(shè)立的目的在于先抵押后租賃情形下，平衡抵押權(quán)人與租賃權(quán)人、買受人三者的利益。⑦該制度既堅(jiān)持了保護(hù)權(quán)利設(shè)立在先一方利益的原則，同時(shí)也賦予租賃權(quán)人一定的緩沖期去尋找新的居所，將租賃權(quán)人的利益最大化，較好的化解了抵押權(quán)人與租賃權(quán)人之間的沖突。同時(shí)，租賃權(quán)人暫緩交付制度也保護(hù)了買受人的利益，值得我國借鑒。

（二）瑞士雙重報(bào)價(jià)制度

瑞士通過《瑞士民法典》、《瑞士債務(wù)履行和破產(chǎn)法典》、《瑞士聯(lián)邦法院土地強(qiáng)制執(zhí)行法令》規(guī)定了在先不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突解決規(guī)范，具體內(nèi)容為設(shè)立在后的租賃權(quán)不得影響執(zhí)行中在先不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，并建立雙重報(bào)價(jià)制度來評(píng)估抵押物上的租賃權(quán)是否真正影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。雙重報(bào)價(jià)制度是指執(zhí)行中，法院不去除抵押物上之租賃權(quán)進(jìn)行首次拍賣，根據(jù)拍賣結(jié)果是否能清償?shù)盅喝酥畟鶆?wù)來判斷是否進(jìn)行二次拍賣：若負(fù)擔(dān)租賃權(quán)拍賣所得價(jià)款就能清償?shù)盅喝酥畟鶆?wù)，表明該租賃權(quán)并不影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)；反之，若拍賣所得價(jià)款不足以清償?shù)盅喝酥畟鶆?wù)，則去除租賃權(quán)后進(jìn)行第二次拍賣，若拍賣所得價(jià)款足以清償該抵押物擔(dān)保之債權(quán)，則表明租賃權(quán)影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。瑞士雙重報(bào)價(jià)及雙重拍賣制度最大化平衡了在先不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突，及保護(hù)了抵押權(quán)認(rèn)得利益也保護(hù)了租賃權(quán)人的利益，很好地詮釋了“不得對(duì)抗”抵押權(quán)的含義：只有影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)才能將租賃權(quán)去除拍賣，該制度提供了較為可行的辦法去判斷負(fù)擔(dān)租賃權(quán)拍賣是否影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，與我國《拍賣規(guī)定》第三十一條第二款相契合。

四、完善我國在先不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與出租權(quán)沖突解決規(guī)范的建議

通過對(duì)日本和瑞士關(guān)于在先不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和租賃權(quán)沖突解決機(jī)制的考察，筆者結(jié)合我國實(shí)際情況，提出完善我國在先不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與出租權(quán)沖突解決規(guī)范的如下建議：

（一）建立層次化租賃權(quán)設(shè)立時(shí)間認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)我國現(xiàn)有的租賃權(quán)認(rèn)定時(shí)間的相關(guān)規(guī)定，可考慮建立層次化租賃權(quán)設(shè)立時(shí)間認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，具體內(nèi)容為：以租賃權(quán)人對(duì)抵押物形成實(shí)際占有為首要認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，若租賃權(quán)人對(duì)改不動(dòng)產(chǎn)抵押物沒有形成實(shí)際占有，則以租賃備案登記時(shí)間為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，若既沒有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押物形成實(shí)際占有，也沒有租賃備案登記，則租賃權(quán)設(shè)立時(shí)間以租賃合同成立時(shí)間、租期、租金交付情況等因素進(jìn)行綜合判斷。

（二）建立評(píng)價(jià)租賃權(quán)是否影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的制度

我國缺乏評(píng)判設(shè)立在后的租賃權(quán)究竟是否會(huì)在拍賣中影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)，可借鑒域外瑞士的雙重報(bào)價(jià)制度來判斷租賃權(quán)是否影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。具體制度構(gòu)建為：首先將抵押物負(fù)擔(dān)租賃權(quán)進(jìn)行拍賣，若拍賣價(jià)格足以清償?shù)盅簷?quán)所擔(dān)保的債權(quán)，則租賃權(quán)沒有影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，這種情況常見于一些租約的旺鋪。⑧反之，流拍再次以不負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的形式進(jìn)行拍賣，拍賣結(jié)果足以清償?shù)盅簷?quán)所擔(dān)保的債權(quán)，則設(shè)立在后的租賃權(quán)影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)；若拍賣結(jié)果還是和第一次一樣，則該租賃權(quán)沒有對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)構(gòu)成影響，租賃權(quán)不因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)拍賣而去除。該制度設(shè)計(jì)及保障了抵押權(quán)人的權(quán)益也保障了承租人的合法租賃權(quán)，沒有突破買賣不破租賃。

（三）建立承租人暫緩交付制度

先抵押后租賃的情形下，若經(jīng)檢驗(yàn)租賃權(quán)會(huì)影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，則租賃權(quán)人可向執(zhí)行法院提出申請(qǐng)，暫緩騰退交付改不動(dòng)產(chǎn)抵押物，并簽署保證書和繳納相應(yīng)保證金。承租人承諾在拍賣成功后15日內(nèi)日向抵押物買受人交付房屋。若租賃權(quán)人到期不履行保證書上保證內(nèi)容，則其繳納的保證金將不予退還，并用于支付法院強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用及賠償?shù)盅何锸茏屓艘蚱溥t延交付所遭受的損失。該制度較好地協(xié)調(diào)了抵押權(quán)人、租賃權(quán)人、受讓人之間的沖突，有利于社會(huì)的和諧安定。

注釋：

①《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十六條第一款：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力.”

②《物權(quán)法》第190條第2句：“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗己登記的抵押權(quán).”

③《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》第20條第1項(xiàng)：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持.租賃房屋具有下列列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前己設(shè)立抵押權(quán).”

④孫鵬，王勤勞.抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突與協(xié)調(diào).法律適用，2009（2）.

⑤《拍、變賣規(guī)定》第31條2款：“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍實(shí)而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其去除去后進(jìn)行拍賣.

⑥［日］近江辛治.擔(dān)保物權(quán)法［M］.祝婭，譯.法律出版社，2000.

⑦孫鵬，王勤勞.抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突與協(xié)調(diào)［J］.法律適用，2009（2）.

⑧黃曉林，張國華.不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突與協(xié)調(diào)［J］.法學(xué)雜志，2002（4）.