我國長租公寓行業風險控制的法律問題研究*
——以合同相對性為視角的分析

林余雙

銅陵學院法學院，安徽 銅陵 244000

一、我國長租公寓行業發展現狀及其風險

我國住房市場長期存在“重售輕租”的問題。城市化進程的加快及人口流動性的增強使得住房租賃的需求量迅猛性增加。2015年以來，在中央“房住不炒”“租售同權”等利好政策的刺激下，長租公寓行業涌入大量資本，長租公寓領域逐漸興起，但長租公寓行業在運營中凸顯諸多問題，主要包括：未充分釋明承租人“被簽約”、資金流動風險大、出租人無法獲得房屋出租金和承租人無法獲得房屋的使用權等，出租人和承租人的權益受到較大損害。

（一）承租人的知情權有限

真實意思表示以及誠實信用原則是平等民商事主體間在簽訂合同時的民法基本原則和重要價值取向。在進行民商事活動時民商事主體應當依據自身選擇，決定是否構成民商事法律關系。真實意思表示的前提是當事人在合同簽訂時是否做到充分釋明合同簽訂、履行的內容。但在承租人與長租公寓企業所簽合同中，其利用一系列審核環節迷惑承租人簽訂租賃合同。部分服務商甚至以承租人信息掌握不對稱，誘導承租人在未明晰事實和風險的情況下與網絡借貸機構簽訂貸款協議。［1］若不能按時還款，承租人的個人信用將受到影響。因而，這種以惡意隱瞞和欺詐辦理“租金貸”的方式明顯違背了民商事主體的真實意思表示以及誠實信用原則。

（二）長租公寓企業的介入，突破了租賃合同的相對性

依前所述，傳統房屋租賃合同簽訂的主體主要為出租人和承租人，網絡金融模式的發展使得房地產金融行業同樣被納入互聯網金融領域。在新型的長租公寓租房模式中，長租公寓企業則扮演著重要角色，和傳統房屋中介不同，長租公寓企業是承租人租房的直接房東，而非中介方，加之為了保證穩定地收回成本，通常會與承租人簽訂3年到5年的租約。在房價和房租同向飛漲的情況下，租約必須達到更高的租金才能說服房東以取得閑余房屋。這樣長租公寓企業越位實際上的“第一房東”，突破了傳統房屋租賃合同房東與承租人之間的合同相對性。

（三）長租公寓企業野蠻擴張導致市場風險性較大

2018年長租公寓企業出現系列暴雷后，其相應的運營模式引起較大爭議。在長租公寓租賃中，原初出租人、承租人、長租公寓企業三者的房屋租賃環節，在長租公寓企業將“租金貸”模式引入后使整個環節具有“套路貸”的資金流動性風險屬性。同時，由于互聯網金融的網絡散播和利益的追逐，此風險受到較強的外部特征影響，致使系統性長租公寓金融市場行業的形成，而大量資本的涌入以及“租金貸”模式的應用，長租公寓行業轉化為長租公寓企業融資的重要領域，并且長租公寓企業將其融資而來的大量資金轉投資于其它金融領域。［2］長期以往，則是必然引發系統性金融風險，不利于房地產金融市場經濟的穩定發展。

二、長租公寓行業運行模式問題的探析

長租公寓行業的運行模式之所以容易成為部分網貸機構和長租公寓企業進行融資、牟利的工具，其原因存在多方面。其中，從合同相對性這一層面上說，長租公寓企業和房屋出租人以及承租人三者之間的合同法律關系無疑是整個運行環節出現問題的關鍵因素。而在外部環境中，人口流動性的增大帶來的租房市場需求量的增高，國家相關政策的鼓勵和刺激，房地產金融市場的迅速發展，并且我國市場監督管理體系和制度的不完善之處、難以實現對該領域進行全面和有效的市場規制皆為重要因素。

（一）現行“房屋租賃合同”突破合同相對性

債的相對性是合同相對性原則的前提，合同相對性包括主體和內容以及權利義務的相對性，［3］而合同相對性的突破則是對主體、內容、合同責任的突破。前述已經表明，現行的“房屋租賃合同”已非傳統意義上的房屋租賃合同。而出租人、承租人和長租公寓企業三者之間簽訂的合同應當如何看定則是對長租公寓運行模式的重要把握。

1．長租公寓企業與出租人的合同法律關系

長租公寓企業與出租人簽訂的房屋租賃合同在傳統理論范圍內認為屬于房屋租賃合同，但部分學者認為是融資租賃合同或委托代理合同，即長租公寓企業利用從出租人手中取得的閑余房屋進行房地產金融領域的轉投資或者出租人將自己閑余房屋移交給長租公寓企業委托其尋找合適承租人進行房屋租賃，長租公寓企業扮演好“中介商”角色。但按照多數學者理論認為長租公寓企業與房屋租賃人之間所簽合同屬于房屋租賃合同，出租人本身并不知其縣房屋在一定程度上成為長租公寓企業融資的工具，只是與長租公寓企業簽訂房屋租賃合同。但兩者所簽訂的房屋租賃合同在長租公寓企業與承租人簽訂的房屋轉租合同下突破合同相對性，承租人作為第三人的合法權益受到較大損害。

2．長租公寓企業與承租人的合同法律關系

長租公寓企業與承租人簽訂的房屋租賃合同實際存有較大爭議。首先，在立法層面，我國《合同法》第80條對于合同債權轉讓有著明確規定，即債權人讓與債權只需履行通知義務，無需經債務人的同意。但我國《合同法》第224條卻規定承租人必須事先取得出租人的同意方可將租賃物轉租給第三人，否則出租人有權解除合同。這樣，長租公寓企業與承租人所簽訂的合同帶有“債權物權化”特征，對于房屋出租人而言將突破合同債權的相對性。其次，在法理層面上，房屋租賃合同屬于雙務合同和繼續性合同，［4］合同雙方當事人在租賃關系中，既是權利人，也是義務人。長租公寓企業在讓與房屋租賃權時不能只將合同約定的義務轉讓給承租人，而自己繼續享有相應權利。最后，從長租公寓行業房屋租賃的實踐來看，由于長租公寓企業的越位，一旦長租公寓企業出現資金斷鏈，拖欠房東租金，則出租人將會解除原初與長租公寓企業簽訂的房屋租賃合同，而長租公寓企業與承租人之間簽訂的房屋轉租合同也將終止，承租人對于所涉房屋將成為無權占有人，則承租人的權益將會無法保障。

3．出租人與承租人的合同法律關系

出租人與承租人因長租公寓企業的介入無法進行有效聯系。在長租公寓企業出現爆雷后，出租人可以根據原房屋租賃合同向長租公寓企業請求違約責任賠償，而在其行使合同解除權后亦可終止房屋轉租合同，則承租人的利益將無法得到保障。在實務中許多法院認為原房屋租賃合同解除后，轉租合同相應地隨之解除。如廣東茂名中院和福建廈門中院審理相應案件認為轉租合同以原租賃合同為基礎，其效力隨著原租賃合同的終止而終止。［5］甚至北京第一中院審理認定在原租賃合同被解除后，承租人對于爭議房屋屬無權占有。［6］法院雖然在判決中未說明轉租合同的效力終止，但實際判屬房屋歸出租人所有，這樣出租人在一定程度上可以挽回自身權益，而承租人的權益救濟較小。

（二）國家相關政策的鼓勵與市場監管規制的不完善

從國家政策層面來看，國家對于住房租賃金融市場長期持鼓勵發展的態度。多次下發如《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》、《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》等一系列規范性文件推動房地產金融新型消費市場的發展，長租公寓行業在國家政策引導下快速發展。這樣長租公寓企業快速擴張市場、擴大經營規模，而在中央人民銀行與原銀監會聯合發布《關于規范整頓“現金貸”業務的通知》等文件后，傳統房地產金融市場已經趨于飽和，網貸機構為了保持自身經營規模，盲目審核降低準入門檻，致使金融風險增強。即便如此，雖然部分地區的市場監管部門已經自開始制定相應的指導意見以及相應規則，試圖對有關業務進行引導和規制［7］但該領域復合業態風險性的復雜層度決定了地方職能部門以及行業自律組織的規制范圍難以進行全面、有效的管控。

三、長租公寓行業風險控制的對策建議

雖然長租公寓近些年出現較多金融性風險事件，對承租人和出租人的合法權益造成了較大損害，但其在促進住房租賃市場的快速發展、引導新型住房租賃消費模式的創新升級等層面起到了重要性作用，具有一定的積極意義，應當在正確把握其合理性的基礎上以更加全面有效的規制機制推動長租公寓行業健康穩定的發展。

（一）建立對房屋租賃利益第三人的保護制度

很多國家的民商事法律制度都規定了利益第三人合同的存在，以立法規定的形式對第三人的利益保護進行明確規定，如德國法以“附保護第三人利益”原則作用于買賣、租賃、運輸等合同中，而在美國則使用“利益第三人擔保責任”合同。［8］這些合同都是在一方當事人能夠注意的范圍內對對方當事人有特定關系的第三人利益遭受損失時賦予第三人合同法上的請求權，我國除《保險法》關于保險合同雙方當事人可以對受益人的權益在保險合同中約定的規定外，《民法總則》以及《合同法》等法律并無此規定。長租公寓企業與承租人簽訂房屋租賃合同由于突破合同相對性，在是否獲得出租人授權或者授權程度并不明確時，其過度進行金融融資，而承租人作為第三人的房屋租賃利益的保護則面臨困境，因此在確立房屋租賃利益第三人合同的基礎上便可以制約合同當事人行使合同法定解除權的情況，這樣即便出租人行使合同法定解除權承租人也能維護自身權益。

（二）建立完善的房屋租賃權讓與制度

房屋租賃權的轉讓對于承租人而言，是對租賃權的結束；對于利益第三人而言，是租賃權的繼受缺德；對于出租人而言，既是租賃物使用權的轉移，也是履行合同的相對主體的變更，并且立法尤為注重保護承租人的居住權。［9］因此房屋租賃權的讓與應當在合同中明確說明房屋物權所有者基本情況，采用限制主義原則，嚴格限制出租人行使法定解除權，除非出現法律明確規定的事由，如：承租人違反租賃合同約定事項的、承租人侵害出租人財產或權益，不予賠償的。而當承租人并無出現無法補救的實質性違約行為或者在長租公寓暴雷后，出租人終止合同應當事先由法律明確規定，以防出租人惡意終止合同，使承租人的房租使用權受到損害。

（三）建立長效的市場規制機制

為防止長租公寓企業利用此領域進行變相融資、實現長租公寓行業健康發展，必須推動建立促進長租公寓行業發展的長效機制。因此，市場監督管理部門應當在傳統預設性維護市場秩序的法律制度基礎上進行法律創新，針對性解決長租公寓行業中長租公寓企業和網貸機構這兩大參與主體地市場不當行為，嚴格規定長租公寓企業與網貸金融機構遵循誠信真實的經營理念。在鼓勵引導資本進入的同時，提高授信審核要求和限制準入門檻，進一步加強網絡信用良好主體的進入要求。在一定層度上建立市場主體違法違規操作的嚴格懲戒機制，構建切實可行的責任承擔體系，以事后監管的方式進一步約束市場主體的行為。

四、結語

長租公寓企業的運行模式所暴露的問題與現狀存有較高的法律風險，但其本身所具有的創新性消費導向特征是出租人、承租人、長租公寓企業和網貸金融機構等都應回歸合法合理的房屋租賃關系的重要因素。長租公寓行業的發展存在多方面內部和外部環境的影響和制約，因此，必須在遵循真實誠信的民法基本原則簽訂合同的基礎上，以完善的合同法等民商事法律中所建立的承租人利益的特定保護制度、房屋租賃讓與制度、長效的市場規制機制有效保障承租人和出租人的利益，推動長租公寓行業有序發展。