試論破產法上待履行不動產租賃合同處理規則

蘇建紅

重慶合縱律師事務所，重慶 400023

一、待履行不動產租賃合同的處理原則

法律原則能夠體現出一部法律的基本價值取向，對于法律規則進行規定。不動產租賃合同是待履行合同中的一種類型，其處理規則需要綜合參考待履行合同的處理原則以及不動產租賃合同的特殊情況，不偏離破產法的基本原則。

（一）破產財產最大化

破產程序的進入一般是因為債務人無法償還到期債務，進而需要最大程度地收集債務人的財產，隨后將其分配給債權人，幫助債務人走出困境。破產的程序包括清算、重整以及和解，不同的程序側重點不同，但是無論是哪一種程序，基礎都應該是實現破產財產最大化。破產財產包括債務人在破產程序進行中的所有財產，待履行合同會在破產程序中導致債務人出現財產增減。若是按照一般普通的法律規定和道德原則，合同的當事人需要按照規定履行約定，但是破產法對于破產管理人是否履約進行了新的規定，即破產債務人可以“違約”。也就是說，債務人進入破產程序后，待履行合同因為市場和當事人的影響，可以在分析是否會影響債務人財產的前提下，選擇保證破產財產最大化的處理方案，解除可能會減少財產的合同，保留增加財產的合同。

（二）利益平衡

利益平衡原則，其規定是破產管理人在進行待履行合同的處理過程中，除了需要參考債務人和債權人的利益以外，還需要考慮到合同是否會影響其他利害關系人，避免造成利益嚴重失衡。破產法立法主旨，從最開始的以債權人利益為主，到債權人和債務人利益并重，發展到最后的破產參與各主體利益平衡，經歷了三個階段。當代社會法律的規定并不是以往選擇利益非此即彼的，無論是平等自由，還是安全和公共利益，都不能認為是絕對價值。法律產生的根本原因就是利益，對于利益斗爭進行規范，其根本目的就是平衡利益。當前的市場經濟分工比較細化，不同的主體之間關系密切，企業進入到破產程序以后，不僅涉及債務人和債權人的利益，同時還會影響到職工、供應商以及相關的關系人。破產法規定需要對多重利益進行平衡，待履行不動產租賃合同法律規定處理規則同樣如此。

二、我國待履行不動產租賃合同的處理現狀

（一）立法現狀

我國的《破產法》以及相關的司法解釋，對于待履行不動產租賃合同并沒有針對性的處理規則，所以將待履行不動產租賃合同歸類為待履行合同的一種類型，按照一般處理規則進行處理，也就是《破產法》規定的第十八條、第二十六條、第四十二條、第五十三條、第六十九條。

《破產法》中對于待履行合同的處理規則規定得比較簡單，存在一些不足之處。待履行不動產租賃合同是一種繼續性的合同，若是解除，并不會影響已經履行的部分，只會單純影響將來的事實，當事人不需要返還已經履行的部分，非破產方可以申報債權。破產程序中，不動產租賃合同這種合同的處理，解除和繼續履行都不能解決問題。若是繼續履行，那么破產債務人很難進行清算；若是解除合同，那么可能會對合同相對人造成損失，同時破產債務人的債務也會因為合同相對人的債權申報而增加。雖然將合同轉讓能夠解決上述問題，但是《破產法》對于合同是否可以轉移給第三人并沒有規定。

《破產法》雖然對于待履行合同的處理進行了規范規定，但是不動產租賃合同因為其特殊性并不能完全契合一般處理規則，所以不動產租賃合同處理方面存在空白：首先，承租人破產，按照規定破產債務人進入破產程序以后，管理人負責合同處理，但是合同相對人不能做出任何決定，這個階段仍然會產生租金，但是《破產法》規定合同相對人可以就合同解除造成的損失進行債權申報，按照現如今破產低清償率的條件下，出租人明知不能得到清償，還需要將租賃物交給承租人，這就掠奪了出租人的利益；出租人破產，待履行合同的處理會嚴重影響承租人的利益，承租人需要穩定占有租賃物進行居住或是經營，按照《破產法》的規定，出租人進入程序以后，管理人可以解除不動產租賃合同，這時承租人將無法繼續居住或是經營，其利益受到不良影響，已經投入的投資無法收回，違背了利益平衡原則。

（二）司法現狀

待履行不動產租賃合同在處理過程中，司法實踐方面出現了大量的訴訟，此類案件的產生多數是因為出租人破產，管理人解除合同。此類案件管理人解除合同通常是因為兩種理由：承租方沒有繳納租金，或是按照破產規定解除合同；參考《破產法》的規定解除合同。對于第一種理由，法院會參考合同法判決；對于第二種理由，法院基本予以支持。雖然法院按照法律規定進行破產相關的判決，但是這并不代表判決是完全合理的。因為破產管理人解除合同以后，導致出現大量訴訟本身就是一個比較明顯的例子，很多合同相對人出現了針對這種判決的不滿，甚至影響到了破產順利進行。

三、我國待履行不動產租賃合同的處理規則完善建議

（一）增加待履行合同轉讓規則

若是承租人破產，那么租賃權具有的經濟價值也會造成破產財產，破產管理人若是能夠將合同轉讓，不僅能夠將解除合同造成的破產財產減損問題解決，同時能夠通過轉讓獲得一定的收益，令破產財產增多。與此同時，加入第三人，第三人可以在承擔破產債務的同時承擔原本合同的權利和義務，相當于合同相對人只是單純地更換了出租對象，不會受到利益方面的不良影響。出租人破產，租賃合同不影響租賃物所有權，破產管理人可以將租賃合同轉讓，避免承租人遭到損失。

待履行合同轉讓可以解決繼續履行、解除合同造成的弊端，這種處理規則有存在的必要性。雖然有人認為，將合同轉讓歸類到繼續履行中，也就是破產管理人先選擇繼續履行合同，隨后再進行合同轉讓。但是這種觀點并不合適，待履行合同會對破產的程序造成影響，合同轉讓存在著限制條件，若是想要兼顧破產目標和債權人的利益，限制條件需要進行一定的調整，同時保護合同相對人的利益。

（二）增加待履行不動產租賃合同特殊處理規則

不動產租賃合同對比其他合同有著特殊的性質，按照一般的待履行合同處理規則進行處理，存在著諸多缺陷，為了保證破產順利，必須針對不動產租賃合同制定專門的處理規則。

若是承租人破產，可以按照租賃物交付情況對出租人合同解除權進行限制，若是租賃物沒有交付，出租人出現了租金利益風險，這時出租人可以要求破產管理人擔保承租人能夠如約支付租金，也可以提出解除合同；若是租賃物已經交付，那么承租人已經進行了投資，產生了依賴性，那么這時出租人不能任意解除合同，可以將合同解除權交給破產管理人。

若是出租人破產，那么需要平衡雙方當事人的利益和合同處理原則，限制破產管理人的合同解除權。第一，破產管理人需要堅守破產財產最大化原則，盡量擴大財產；其次，破產管理人需要遵循利益平衡原則，避免對承租人造成嚴重的不良影響；再次，破產管理人需要盡量減少破產對于既有經濟秩序的沖擊。