新時(shí)代下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率提升策略

馮雪娟

（四川長(zhǎng)虹置業(yè)有限公司，四川 綿陽(yáng) 621000）

一、前言

隨著經(jīng)濟(jì)全球化快速推進(jìn)，一方面，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐步轉(zhuǎn)型，政府的一些列調(diào)控政策出臺(tái)，讓房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的壓力與日俱增；另一方面，新興的產(chǎn)業(yè)不斷沖擊著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。為了適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨控制成本、精細(xì)化管理、提升效率等新挑戰(zhàn)。如何在新時(shí)代背景下提升財(cái)務(wù)管理效率是值得探索的課題。本文將結(jié)合這些問(wèn)題，提出財(cái)務(wù)管理效率提升的策略，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的作用，為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。

二、新時(shí)代下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題研究的必要性

（一）高周轉(zhuǎn)下的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題凸顯

房地產(chǎn)企業(yè)迫于自身的生存壓力，有效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，大多數(shù)都傾向于加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，加速資金流轉(zhuǎn)的高周轉(zhuǎn)管理模式。然而不少房地產(chǎn)企業(yè)忽視了財(cái)務(wù)管理的重要性，僅僅求規(guī)模求速度，必定會(huì)給企業(yè)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。比如在追求短平快的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，盲目的多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)導(dǎo)致的資金鏈斷裂；在前期沒(méi)有利用好稅收政策進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，導(dǎo)致項(xiàng)目后期承擔(dān)較大稅負(fù)；由于缺乏有效的財(cái)務(wù)監(jiān)控、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱而出現(xiàn)了較大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)利益受損，這些問(wèn)題在部分房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中已逐漸凸顯出來(lái)。

（二）新時(shí)代下房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式需要革新

新時(shí)代下背景下，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大數(shù)據(jù)及信息化時(shí)代的到來(lái)，也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理模式提出了考驗(yàn)。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在信息化建設(shè)方面相對(duì)滯后，對(duì)信息化的重視程度也是不夠的，不愿意把錢(qián)花費(fèi)這種看似無(wú)法立竿見(jiàn)影的項(xiàng)目上，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理信息化程度低下，財(cái)務(wù)管理模式過(guò)于傳統(tǒng)。所以思維和管理上的轉(zhuǎn)變和重視，技術(shù)手段上的提高，融合新的財(cái)務(wù)核算和管理模式，提升財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析能力和管理效率的需求已迫在眼前。

三、新時(shí)代下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題及原因分析

（一）財(cái)務(wù)制度不健全

從目前來(lái)看我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度還不健全，有一些房地產(chǎn)企業(yè)克隆大型集團(tuán)的財(cái)務(wù)管理制度，但執(zhí)行上卻很難到位，流于形式；在財(cái)務(wù)管理中權(quán)責(zé)不明，隨意性大，給財(cái)務(wù)人員帶來(lái)迷茫，對(duì)財(cái)務(wù)工作的開(kāi)展以及財(cái)務(wù)管理職能的有效發(fā)揮造成了很大阻礙，也給企業(yè)帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)。由于行業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的敏感和保密性，在財(cái)務(wù)管理方面的交流微乎其微，導(dǎo)致各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理比較封閉，管理動(dòng)作過(guò)于保守，沒(méi)有考慮過(guò)財(cái)務(wù)管理革新和提升。

（二）財(cái)務(wù)預(yù)算管理松散

過(guò)于松散的預(yù)算管理在現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)中較為普遍，上級(jí)目標(biāo)的下達(dá)與基礎(chǔ)部門(mén)執(zhí)行之間缺乏關(guān)聯(lián)性，上下級(jí)之間、部門(mén)之間無(wú)法充分交流，影響最終預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在預(yù)算編制上過(guò)于集權(quán)，二級(jí)部門(mén)在預(yù)算編制過(guò)程缺少自主性和全面性；預(yù)算指標(biāo)設(shè)定缺乏整體性，預(yù)算調(diào)整過(guò)于隨意，預(yù)算執(zhí)行力弱；預(yù)算分析不深入，只停留在表面或事后的差異分析上；預(yù)算考核監(jiān)督機(jī)制缺乏，或者雖然建立了一些考核標(biāo)準(zhǔn)，但執(zhí)行不到位，這些都嚴(yán)重制約了預(yù)算管理水平的提升。

（三）財(cái)務(wù)管理模式傳統(tǒng)、效率不高

在信息化突飛猛進(jìn)的當(dāng)下，人工智能化、云計(jì)算、財(cái)務(wù)共享中心等新興模式正帶來(lái)財(cái)務(wù)管理的一輪革命，財(cái)務(wù)管理如果跟不上信息技術(shù)的發(fā)展步伐，不僅會(huì)造成效率低下，而且還會(huì)因?yàn)樾畔⒉煌晟圃斐晒芾砩系娘L(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式大部分還比較傳統(tǒng)通過(guò)，用的還是傳統(tǒng)的核算和記賬模式，或者僅僅對(duì)財(cái)務(wù)核算上了軟件系統(tǒng)，對(duì)于預(yù)算和資金等重要模塊的沒(méi)有建立自己的系統(tǒng)，管理效率低下。

（四）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控較弱

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較大，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)也同比增加；房地產(chǎn)行業(yè)的稅種繁多，涉稅風(fēng)險(xiǎn)加大。如果沒(méi)有構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)體系進(jìn)行全盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和預(yù)警，僅在事后提出一些風(fēng)險(xiǎn)的整改建議，已發(fā)生的業(yè)務(wù)也較難挽回。

另外，財(cái)務(wù)人員的在風(fēng)險(xiǎn)管理上的參與度是不夠的，究其原因一是房地產(chǎn)企業(yè)管理層對(duì)此不夠重視而弱化財(cái)務(wù)參與度，財(cái)務(wù)人員游離在業(yè)務(wù)環(huán)境之外，不熟悉業(yè)務(wù)流程的是不可能做到有效的風(fēng)險(xiǎn)提示；另一方面是作為財(cái)務(wù)人員本身沒(méi)有積極主動(dòng)的參與風(fēng)險(xiǎn)體系的搭建，故步自封，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)控制不是分內(nèi)工作而主觀消極抵制。

（五）財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高

房地產(chǎn)行業(yè)需要的財(cái)務(wù)管理人員是在具備財(cái)務(wù)專業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)上，對(duì)于行業(yè)有一定熟悉程度的復(fù)合型人才，從目前我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員的現(xiàn)狀來(lái)看，大部分素質(zhì)不高，而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有重視財(cái)務(wù)管理對(duì)企業(yè)持久發(fā)展的促進(jìn)作用，單純認(rèn)為財(cái)務(wù)就是單純記賬、支付、報(bào)稅和報(bào)表，也導(dǎo)致了他們?cè)谶x擇和培養(yǎng)財(cái)務(wù)人員方面的局限性。

四、新時(shí)代下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理效率提升和改善的策略

（一）建立健全的財(cái)務(wù)制度體系

1、立足財(cái)務(wù)職責(zé)，建立“接地氣”的財(cái)務(wù)制度體系。不同房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)、管理風(fēng)格、戰(zhàn)略定位都是不同的，在制度建設(shè)上的“拿來(lái)主義”或者照搬照抄都會(huì)導(dǎo)致“水土不服”，讓制度建設(shè)流于形式。所以，應(yīng)該建立符合公司實(shí)際情況“接地氣”的財(cái)務(wù)體系，立足于公司整體戰(zhàn)略，不要自成一派，要“全”，同時(shí)也要“?！?，結(jié)合實(shí)際根據(jù)當(dāng)下財(cái)務(wù)管理的弱項(xiàng)進(jìn)行強(qiáng)化，不能夠僅僅是蜻蜓點(diǎn)水，應(yīng)該由原則有方法，還有落地實(shí)施的細(xì)則。

2、獨(dú)立發(fā)揮監(jiān)督職能，做好財(cái)務(wù)管理的“戒尺”。做好財(cái)務(wù)制度體系建設(shè)是第一步，使這個(gè)體系真正地發(fā)揮作用才是最終落腳點(diǎn)。這需要財(cái)務(wù)發(fā)揮獨(dú)立的監(jiān)督職能，在制度體系內(nèi)發(fā)揮好“戒尺”的功能，明確區(qū)分可為和不可為事項(xiàng)，界限標(biāo)準(zhǔn)清晰，切忌在財(cái)務(wù)管理上含糊和實(shí)行“人治”。當(dāng)然做好“戒尺”不等于古板和死搬硬套，財(cái)務(wù)管理只有立足于業(yè)務(wù)解決問(wèn)題才能真正體現(xiàn)價(jià)值，所以對(duì)于突發(fā)事件和特殊事項(xiàng)，應(yīng)該一事一議，利用專業(yè)知識(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，提出應(yīng)對(duì)策略，為管理決策提供依據(jù)。

（二）搭建業(yè)財(cái)融合的信息化預(yù)算體系

1、深入業(yè)務(wù)開(kāi)展全面預(yù)算。全面預(yù)算的核心是業(yè)務(wù)全覆蓋，人員全參與，必須全面深入業(yè)務(wù)才能有效完成全面預(yù)算，否則，全面預(yù)算就僅僅是閉門(mén)造車。一方面，預(yù)算涵蓋的業(yè)務(wù)應(yīng)該是完整的，包括銷售計(jì)劃、資金支付、費(fèi)用計(jì)劃、工程節(jié)點(diǎn)、財(cái)務(wù)指標(biāo)等；另一方面，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該主動(dòng)開(kāi)展工作，了解業(yè)務(wù)熟悉業(yè)務(wù)，深入到業(yè)務(wù)預(yù)算的各個(gè)環(huán)節(jié)，不僅僅是一個(gè)報(bào)表的輸出者，更重要的是從前端就開(kāi)始了解業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，過(guò)程中給予反饋和提示。例如對(duì)于業(yè)態(tài)銷售比例對(duì)于稅務(wù)的影響，財(cái)務(wù)費(fèi)用或者大額稅金支付對(duì)于籌融資計(jì)劃的影響，新收入準(zhǔn)則的執(zhí)行對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)報(bào)表的影響等，建立高效的業(yè)財(cái)融合的預(yù)算體系有利于提高財(cái)務(wù)管理效率，給管理者的決策提供可靠依據(jù)。

2、提高信息化程度，提高效率。很多房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算信息化的重視程度是不夠的，在預(yù)算的分析上是粗淺不完整的。所以一方面應(yīng)該重視預(yù)算管理的作用，提升財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析和處理能力，另一方面，提高信息化程度，適當(dāng)?shù)耐度雽ｍ?xiàng)費(fèi)用，引入信息處理和分析的軟件系統(tǒng)，利用大數(shù)據(jù)分析的一些管理平臺(tái)，可以使房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多的數(shù)據(jù)比對(duì)，有利于企業(yè)形成更貼切的行業(yè)分析和預(yù)算分析。

（三）在財(cái)務(wù)共享模式下提升財(cái)務(wù)管理效率

財(cái)務(wù)共享模式被越來(lái)越多的企業(yè)運(yùn)用，通過(guò)對(duì)業(yè)務(wù)流程的有效整合，將部分規(guī)則統(tǒng)一的業(yè)務(wù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，形成操作規(guī)范手冊(cè)；將財(cái)務(wù)人員整合至財(cái)務(wù)共享中心，通過(guò)專業(yè)化分工、標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù)流程，借助智能化和信息化的系統(tǒng)進(jìn)行會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的處理，高效的整合財(cái)務(wù)人員、業(yè)務(wù)和流程，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，提高工作效率和工作質(zhì)量。把財(cái)務(wù)人員從日常繁雜的核算工作中解放出來(lái)，把釋放的這些財(cái)務(wù)資源投入到公司戰(zhàn)略支持中去。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)里的標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)，例如預(yù)收款及收入的確認(rèn)，費(fèi)用報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)及流程，就可以進(jìn)行財(cái)務(wù)共享，提高效率；對(duì)于非標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)，例如對(duì)不同合同付款節(jié)點(diǎn)的審核和風(fēng)險(xiǎn)的把控，可不納入財(cái)務(wù)共享范圍，仍作為內(nèi)部重點(diǎn)控制的部分。這種模式也存在一定的局限性，更多的適用于集團(tuán)性質(zhì)的大規(guī)模房企，成立共享中心將分子公司納入共享以提升效率，對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)推廣上有一定局限。

（四）財(cái)務(wù)管理前置，加強(qiáng)事前及過(guò)程管控

1、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的事前及過(guò)程管控，把財(cái)務(wù)管理前置到業(yè)務(wù)流程的起始端。至于深入到什么程度可以根據(jù)企業(yè)的情況和管理層的要求來(lái)具體制定。例如，合同支付風(fēng)險(xiǎn)的管控上，如果前期的合約一旦形成，僅在支付環(huán)節(jié)去控制風(fēng)險(xiǎn)，力度就會(huì)大大減弱。應(yīng)該尋找風(fēng)險(xiǎn)源并合理地將財(cái)務(wù)管理前置，可以追溯到合同擬定和招投標(biāo)階段，那么供應(yīng)商的選擇是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，將供應(yīng)商甄選和招投標(biāo)分立，財(cái)務(wù)管理把好“入口”關(guān)，將供應(yīng)商的管理與招投標(biāo)和合同擬定環(huán)節(jié)形成“三權(quán)分立”的局面，互相監(jiān)督，那么合同支付的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大幅降低。當(dāng)然由此帶來(lái)的附加利好當(dāng)然不僅僅于此，還有利于房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商之間的良性競(jìng)爭(zhēng)，合同的成本也會(huì)得以有效控制。

2、提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)參與度，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。業(yè)務(wù)流程的很多環(huán)節(jié)都涉及財(cái)務(wù)處理和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該提高財(cái)務(wù)人員的參與度，將風(fēng)險(xiǎn)提示在前，將業(yè)務(wù)規(guī)劃和財(cái)務(wù)規(guī)劃有機(jī)結(jié)合起來(lái)，才可以更多地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高效率。與此同時(shí)，財(cái)務(wù)人員在各項(xiàng)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)里提高了參與度，增強(qiáng)了參與感，也讓財(cái)務(wù)管理的在實(shí)際工作中的風(fēng)險(xiǎn)觸角更為敏銳，二者相生相長(zhǎng)，互相提高。

（五）提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)

財(cái)務(wù)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)當(dāng)然是必不可少的，也是我們財(cái)務(wù)人員安身立命的根本，特別是對(duì)于房地產(chǎn)近幾年稅務(wù)政策的不斷更新，2016年?duì)I改增，2017年降稅率，2019年土增立法的意見(jiàn)征集，2020年新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)核算的變化，對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)會(huì)人員來(lái)說(shuō)必須通過(guò)不斷學(xué)習(xí)和實(shí)踐才可以充分遵循政策、用好政策。企業(yè)應(yīng)該定期開(kāi)展專業(yè)培訓(xùn)，將外派培訓(xùn)進(jìn)行內(nèi)部轉(zhuǎn)化，或者聘請(qǐng)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)老師針對(duì)企業(yè)的問(wèn)題集中授課的方式提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)水平。

有一句老話“汝果欲學(xué)詩(shī)，功夫在詩(shī)外”，有了專業(yè)的知識(shí)培訓(xùn)以后，更需要的財(cái)務(wù)人員立足于業(yè)務(wù)，深入業(yè)務(wù)，加強(qiáng)與業(yè)務(wù)部門(mén)的溝通交流，具體問(wèn)題具體分析、具體對(duì)待，運(yùn)用財(cái)務(wù)專業(yè)知識(shí)提出問(wèn)題解決問(wèn)題。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展對(duì)促進(jìn)整體社會(huì)的進(jìn)步具有重要作用，在新時(shí)代背景下也給房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理提出新的課題和思路，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理效率提升，有利于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)良性運(yùn)作，減少和降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，保障企業(yè)有效管理、保障公司順利運(yùn)作，促進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展上都起到了重要作用。