關于不動產(chǎn)登記法律適用問題的思考與分析

卞森林

中共常德市委黨校，湖南 常德 415000

不動產(chǎn)登記能夠提供國家公信力支撐，統(tǒng)一公開的法律基礎，不動產(chǎn)登記的整體質(zhì)量直接決定著群眾合法權(quán)益是否可以得到有效保障，直接關系著政府行政效能，對社會的穩(wěn)定發(fā)展具有非常重要的影響。構(gòu)建不動產(chǎn)登記法律適用，可以有效防范不動產(chǎn)登記風險。

一、不動產(chǎn)登記涉及到的法律法規(guī)

《物權(quán)法》和《擔保法》作為綜合性法律，與人民群眾的生活密切關聯(lián)，涉及到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的現(xiàn)行法規(guī)可以分為不動產(chǎn)立法實施辦法細則規(guī)定以及稅收規(guī)定，包括《契稅暫行條例》和《土地增值稅暫行條例》等［1］。從法律層面來看，我國目前大多數(shù)對于不動產(chǎn)登記都要求登記人對登記辦理機構(gòu)和登記權(quán)利等內(nèi)容進行分析，而不涉及具體的登記流程。《物權(quán)法》作為不動產(chǎn)登記最直接的依據(jù)，需要對登記簿冊、申請發(fā)證等相關內(nèi)容進行準確分析。《擔保法》則可以對建筑物抵押、土地使用權(quán)抵押、林木抵押等不動產(chǎn)部門提供準確的辦事依據(jù)。其他的不動產(chǎn)管理法規(guī)僅規(guī)定了登記申請人登記造冊的類型。在《森林法》中則要求森林、林木以及林地所有權(quán)必須由地級以上政府登記造冊。行政法規(guī)管理需要對法規(guī)的內(nèi)容進行補充，明確中央國家機關的用地登記流程。

對上述不動產(chǎn)登記適用法律進行分析，不動產(chǎn)登記法律頒布實施以來，最重要的就是加強對現(xiàn)行法律法規(guī)與《物權(quán)法》和條例中存在沖突的問題進行及時修改，現(xiàn)行的法律中對各類登記機關要進行適當?shù)谋硎觯纾和恋毓芾聿块T、林木管理部門、漁業(yè)行政管理部門、房產(chǎn)管理部門、縣級人民政府等必須統(tǒng)一表述為不動產(chǎn)登記機構(gòu)，現(xiàn)行法律法規(guī)中對各類權(quán)證也應該作出書面表述的修改。在相關的法律中，對于登記機關的性質(zhì)以及登記管轄條款需要統(tǒng)一，尤其是根據(jù)法律規(guī)定堅持不動產(chǎn)登記原則。根據(jù)行政審批流程和改革進度適當?shù)睾喺艡?quán)，如果涉及跨區(qū)域登記則必須由人民政府統(tǒng)一核發(fā)證書；如果與條例所在地登記原則不相符必須進行適當修改；及時轉(zhuǎn)變“重證輕簿”的問題，必須適當修改。例如：在海域使用管理法中，對海域的使用申請人，要求在領取海域使用權(quán)證之后，即可取得海域使用權(quán)，應該適時修改為自登記之日起即可取得海域使用權(quán)［2］。

二、不動產(chǎn)登記立法的必要性

在我國社會主義發(fā)展初期階段，國家為鞏固并發(fā)展公有制，要積極引導支持非公有制發(fā)展。《物權(quán)法》能夠?qū)Σ粍赢a(chǎn)登記進行妥善保護公有制經(jīng)濟實體，能夠有效防范并制止國有集體私有物權(quán)被侵犯的影響，平等保護經(jīng)濟主體的不動產(chǎn)權(quán)。在社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展時，要充分保證市場主體的平等地位，加強產(chǎn)品和服務生產(chǎn)銷售的價格引導機制，需要登記清晰物權(quán)［3］。不動產(chǎn)管理部門眾多，導致技術難題、制度缺失等問題非常顯著。部分經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)兩個不同區(qū)域之間的信息也無法互通，中央和地方的調(diào)控政策存在明顯的信息不公開的問題，使得很多人鉆了制度的空子非法獲取大量財產(chǎn)，通過不動產(chǎn)登記立法工作對于我國反腐工作有著極大的推動作用。與婚姻登記信息系統(tǒng)實現(xiàn)共享，從而有效消除騙婚等問題。近些年來，我國房屋土地登記質(zhì)量問題產(chǎn)生的敗訴案件不斷增多，產(chǎn)生的行政賠償也日益明顯，根據(jù)相關的信訪資料顯示，登記質(zhì)量問題導致的信訪投訴，已經(jīng)達到全部投訴的12.6%以上，很多的質(zhì)量問題都是因為審查不認真、管理不仔細。如果及時加強不動產(chǎn)登記質(zhì)量管理，可能會有效規(guī)避這些風險問題。

三、登記立法必須厘清的幾個問題

（一）統(tǒng)一性

由于我國不動產(chǎn)分類復雜，土地權(quán)屬包括國有和集體之分，而按照不同的性質(zhì)用途又能夠進行細分，就使得不動產(chǎn)登記非常的困難，而目前社會上普遍反映的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記則僅僅被要求官員財產(chǎn)公開監(jiān)控房地產(chǎn)統(tǒng)一，而要想真正實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，最重要的還是打破城鄉(xiāng)二元不動產(chǎn)管理格局，徹底打破多頭管理的方案，最終實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一改革。在之前對房屋土地等不動產(chǎn)登記分屬不同部門，有不同的登記規(guī)則，這樣也就造成兩證不全或者土地權(quán)房權(quán)主體不一致、登記要求不同等歷史遺留因素，如果已經(jīng)領有房產(chǎn)證沒有辦理土地證的，出現(xiàn)兩證不全的問題，房產(chǎn)權(quán)利已發(fā)生轉(zhuǎn)移，土地權(quán)利還沒辦理轉(zhuǎn)移登記，房屋的用途與土地的用途不一致等等，這些因素都可能因為原房產(chǎn)登記和土地登記政策不一致，引發(fā)各種矛盾。只有加強對這些歷史遺留問題進行全面處理，才能夠確保登記的質(zhì)量得以提高。

（二）查詢問題

由于目前我國房地產(chǎn)登記分散，多部門管理導致居民擁有的住宅數(shù)量難以準確掌握，特別是市場上普遍關注的庫存空置率等缺乏統(tǒng)一的數(shù)據(jù)來源，機構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)也缺乏統(tǒng)一的方法，導致差異較大，對這些數(shù)據(jù)的查詢可以保證數(shù)據(jù)統(tǒng)計更加準確，提高房地產(chǎn)及其他宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行力度。但需要明確的是不動產(chǎn)登記查詢與反腐并不直接關聯(lián)，因為不動產(chǎn)登記能夠?qū)θ珖粍赢a(chǎn)權(quán)利狀況進行理清，根據(jù)條例建立起不動產(chǎn)登記信息平臺，也能夠在全國范圍內(nèi)聯(lián)網(wǎng)，確保不動產(chǎn)信息共享，就能夠?qū)珓杖藛T形成一定的制度威脅，但不動產(chǎn)登記查詢，最主要的就是對財產(chǎn)權(quán)的基礎性質(zhì)進行分析，其本質(zhì)是確權(quán)，不動產(chǎn)登記的目的并不是為了反腐或者開征房產(chǎn)稅，而是需要按照不動產(chǎn)登記簿冊以及不動產(chǎn)登記信息管理，對居民擁有的住宅數(shù)量進行分析。

四、建立不動產(chǎn)登記質(zhì)量管理長效機制的思考

（一）加大對質(zhì)量管理的重視力度

扭轉(zhuǎn)管理人員對質(zhì)量管理的正確認識，只有充分認識到質(zhì)量管理的重要作用，才可以保證質(zhì)量管理發(fā)揮應有的作用。政府和相關部門必須要加強引導，確保不動產(chǎn)登記法律適用建設更加完善［4］。加強不動產(chǎn)登記內(nèi)部控制水平，發(fā)揮政府和相關部門引導作用，構(gòu)建完善法律法規(guī)，提高管理層對質(zhì)量管理的重視水平。要求不動產(chǎn)登記管理部門注意各類不動產(chǎn)登記的特點，對每個申請辦件進行嚴格、細致的審查，以達到控制不動產(chǎn)登記準確率，有效預防不動產(chǎn)登記風險。

（二）提高質(zhì)量管理的方式方法

隨著網(wǎng)絡技術空前發(fā)展的新時代的到來，“互聯(lián)網(wǎng)+”已經(jīng)滲透到人類社會活動的各個方面。大數(shù)據(jù)、云計算和其它信息技術正在改變?nèi)藗兊纳a(chǎn)和生活方式，也為不動產(chǎn)登記質(zhì)量管理提供了互聯(lián)網(wǎng)的動力。加大對登記質(zhì)量管理方式的研究，針對不同質(zhì)量管理內(nèi)容制定科學有效的質(zhì)量管理方式方法，科學利用電子計算機技術，將質(zhì)量管理工作與現(xiàn)代信息技術緊密結(jié)合，讓質(zhì)量管理工作實現(xiàn)信息化發(fā)展，完善質(zhì)量管理的技術手段。國家必須制定完善的法律法規(guī)，從法律層面加大對登記質(zhì)量管理的監(jiān)督和約束。為了有效加強不動產(chǎn)登記質(zhì)量管理體系，必須同時加強對人員業(yè)務等各種影響因素進行處理，采取多項質(zhì)量管理措施，建立相應的管理制度，提高不動產(chǎn)登記質(zhì)量水平，防范登記風險。

（三）建立質(zhì)量管理的激勵獎懲機制

為了確保質(zhì)量管理的客觀、高效，應建立合理的質(zhì)量管理獎懲機制。約束與激勵機制之間的平衡是在建立全面有效的約束機制的條件下，定期對登記人的業(yè)務績效進行評估，為獎懲、培訓等提供依據(jù)，激發(fā)登記人提高工作質(zhì)量的熱情。通過各種形式的培訓，進一步提高登記人的業(yè)務技能，促進登記人政策法規(guī)掌控水平、風險管控能力的提高。

五、結(jié)束語

不動產(chǎn)登記質(zhì)量管理內(nèi)容主要包括登記業(yè)務類型是否適用準確、登記要件是否齊全且符合法定形式、登記要件內(nèi)容是否符合規(guī)定等項目。隨著不動產(chǎn)登記業(yè)務量的增加，對登記質(zhì)量要求也越來越高，這就要求登記機構(gòu)要迎難而上、攻堅克難，通過完善工作細節(jié)，規(guī)范不動產(chǎn)登記行為，提高不動產(chǎn)登記質(zhì)量，及時發(fā)現(xiàn)問題，降低登記風險，形成一套切實可行、科學合理的工作模式，提高登記工作效率，更好地服務群眾。