民法典物權編中居住權的若干問題研究

劉旭東

湖南工業大學法學院，湖南 株洲 412007

當前處于我國《民法典》頒布的重要階段，為貫徹黨的十九大提出的各項指標和要求，為滿足我國人民美好的生活向往，解決當今社會出現的各種關于住宅的權益糾紛，居住權制度孕育而生。關于居住權制度的立法問題一直以來都是我國學界重點討論的問題，早在2002年1月28日我國物權法的征求意見稿中就開創性的提出來了要在我國未來的物權法典中規定居住權制度，而且要設置專章共計8條的居住權制度。再到后來的幾次物權法草案審議稿中都對居住權制度加以規定，且在2005年7月11全國公布的并且全國人民討論的中華人民共和國物權法草案中將居住權條文增加至了12條。在學界，關于我國居住權立法的支持者和反對者的聲音一直都存在。所以后來我國2007年的《物權法》中情理之中意料之外的沒有發現關于居住權制度的相關規定。但是隨著我國經濟與社會的快速發展，我國人民的社會生活、經濟生活更加的豐富多彩，伴隨著人們各方面的權利糾紛也隨之而來，在此重要時刻，我國民法典創設性的納入了居住權制度，以求更好的解決我國的民生問題。

一、居住權的概念及其源流

我國學者們對居住權的定義都大同小異。居住權，顧名思義，就是以居住作為目的并對他人所有的房屋以及附屬設施而占有、使用的權利。居住權制度追溯久遠，最開始是作為人役權中的一種形式，表現在羅馬法中。羅馬法中的人役權大致可以分為這幾種情況：用益權、使用權、居住權。這幾項權利對后世的影響比較大，對大陸法系各國的民法典編撰及英美法系的案例判決都具有深遠的意義。優士丁尼《法學階梯》關于居住權：“是受遺贈人終身享有的權利，不能將居住權贈與或者轉讓給他人，居住權不因未行使或者人格減等而消滅。對享有居住權的人，為了事務的功利，根據馬爾切勒的意見發布聯的決定，聯允許他們不僅自己可以于其中過活，而且還可以將之租于他人”。［1］最初一開始設立的居住權，是為了保護家庭成員中沒有繼承權的部分成員和需要關懷照顧的社會群體，所以會具有較強的人身性和不可隨意處分的一些特點。居住權相比較于用益權和使用權，在權利范圍和終止的原因等方面都有所不同，但是居住權又是屬于使用權的一種，可以稱之為小使用權；而使用權又可以說是用益權的一種，關于這三種權利形態，它們又都隸屬于人役權。這三種權利是相輔相成、相得益彰的，世界各國的立法體系上關于用益權、使用權和居住權的設計都是相互輝映的，有些國家甚至有直接的明文規定，用益權和使用權的一些相關規定，居住權沒有相關規定的時候可以引用其具體規定，比如瑞士、意大利和德國的民法典就有其相關規定。所以在我國對居住權制度進行研究的時候，可以借鑒參考有關國家對用益權和使用權可適用性的相關規定。其實在對羅馬法的探究和對世界各國立法制度的梳理中，可以得出一些結論，像瑞士、意大利、法國以及英國和美國這些國家的法律體系中關于居住權制度的相關規定，相當一部分都是用來調整婚姻領域的法律關系和家庭領域的法律關系的，申衛星教授創設性的稱之為“社會性”居住權。然而在德國，有一部法律規定了一種權利叫作長期居住權，其規定在《住宅所有權及長期居住權法》中；還有在美國法律制度中也有一項類似的規定，名為終生地產權制度，這兩項法律制度都是關于地產投資和收益的技術，如若居住權立于這個領域之下的話，其倫理性會大幅度的減弱，但是其法律技術的靈活性卻會上升式的增強，申衛星教授稱之為“投資性”居住權。這恰巧反應了這是居住權制度在新的時代背景下延展其生命力的表現。［2］

二、我國納入居住權制度的益處

（一）設立居住權制度，有利于更好地解決弱勢群體的住房問題。

1.為進一步完善我國的住房保障體系提供法律支持。

2.為實現居民住房形式的多樣化，一般性地緩解目前的住房壓力。

3.為離婚婦女、孤寡老人等弱勢群體提供基本的住房保障。

（二）設立居住權制度，有利于更好地體現所有權人的意志。

1.有利于讓財產走向符合被繼承人的意志，又保障了遺屬的居住需求。

2.有利于房屋利用方式的多樣化，解決日趨老齡化的中國老年人養老問題。

3.有利于讓老年人將本為死后的錢拿到生前來花。

（三）設立居住權制度，有利于緩解物權法定過于僵化的弊端［3］。

三、我國居住權制度的現狀與不足

我國民法典中的物權編，對居住權單設一章，共6個條文（第366-371條）賦予規定，涵蓋了居住權的設立、登記、處分和消滅事由等相關規定。我國設立的居住權是為了滿足人們的生活居住的需要按照合同約定而設立的一項用益物權。這表明了，居住權既是用益物權的一種類型，也是一種人役權（即為特定人的利益而設定的役權）。我國居住權的設立為一種要式法律行為且采用登記生效的模式。原則上我國居住權是無償設立且設立居住權的住宅不可以出租給他人，如果合同中出現當事人另外約定的情形，居住權可以有償設立且設立居住權的住宅可以出租。合同約定的居住權的期限到達或者居住權人死亡的，居住權歸于消滅，居住權消滅應辦理注銷居住權登記的手續。居住權不得轉讓、繼承，這是強制要求。居住權編中各項條文對于居住權的主體、客體、內容及居住權人的權利義務等各個方面都沒有一個系統化的要求，而且關于對居住權制度的認識，我國還是局限于基礎的社會性保障權利，而關于處分性、投資性方面沒有具體的一些規定，且強制性要求不允許轉讓和繼承，法條化的限制了居住權在當今社會的權利價值，嚴重制約了居住權的適用范圍以及在國家治理、社會資源最大化利用等領域的功能價值。

四、完善我國居住權制度的立法建議

（一）居住權主體

可知我國居住權的主體對象只可能是自然人。由于法人是以盈利為目的而設立的，對于住宅的使用亦然，不是為了滿足生活居住的需要。然而現今伴隨著司法實務中居住權益的糾紛以公有產權房和合資建房、分時度假產權等投資性住房增多，所以居住權人不應該僅限于自然人，對于投資性的居住權，其權利主體也可以是法人。還有關于投資性居住權，我國法律應該允許其轉讓，所以成為其受讓人的法人也自然而然可以成為繼受的居住權人。

（二）居住權客體

思慮到我國社會現實生活中還是有大量的住宅所有權人和居住權人共同生活在一個屋檐之下的現象，因此對于居住權的客體范圍還可以更深層次的挖掘：一是對所有權人房屋的全部或者部分進行開發利用；二是為了保護住宅共同生存居住人的利益，關于我國對公有產權房沒有具體的法律性規定的時候，可以將其包含在居住權的客體范圍之內，為可以在公有產權房上面設立居住權開一個先河。

（三）居住權的效力：居住權人的權利和義務

1.居住權人的權利：（1）對房屋的占有、使用權；（2）收益權；（3）房屋修繕權；（4）優先購買權；（5）物上請求權。

2.居住權人的義務：（1）合理使用的義務；（2）編制財務清單和提供擔保；（3）承擔房屋日常費用的義務；（4）保管房屋的義務；（5）及時返還房屋。

五、結語

隨著時代的快速發展，居住權制度也應該順應時代潮流，不斷創新和完善自身功能。充分發揮居住權制度的資源配置功能，允許居住權在特殊情況下的轉讓，提高利用效率，在法律規則內，實現效益的最大化。我國是世界上最大的人口國家，我國人民生活中最突出的問題就是住宅問題。在當今，我國房價的高居不下的情況，使得低收入人群住不起房，中收入人群買不起房，而租賃權只是一個債權性質的權利，雖然有“買賣不破租賃”的規制，但是法律規制還不夠，給予不了我國人民穩定感。但是民法典納入具有物權性效力的居住權制度，這不僅僅可以解決我國弱勢群體的基本住房保障問題，還可以更深層次的貫徹房屋所有權人自由支配的意志，實現人們利用房屋的多樣化、效率化，避免我國房產資源的浪費，滿足我國人民的各種不同的生活需求，給予我國人民穩定感、安全感，以求更完美的應對我國經濟發展和社會的變遷。