房地產會計核算過程中存在的問題及改進

【摘要】房地產開發企業具有一定的特殊性。1003年以來實行的獨立企業制度無疑促進了房地產開發企業的規范化發展。但現行制度對一些企業的會計處理沒有明確的規定或規定，不夠嚴格，導致房地產開發企業的會計核算與實際情況存在較大差異。企業會計存在許多問題。本文根據作者的實踐經驗，對其中的一些問題進行了探討。

【關鍵詞】房地產 會計 問題及對策

1.房地產會計核算過程中的幾個問題

1.1 房地產收弋與面，會計核算在稅收方面存在的問題

首先是會計準則與稅收法規在收入的確認上存在差異。兩者的主要區別在于：預售銷售，房地產企業只有在獲得房地產預售許可證的情況下才能夠正式進入房產的銷售。并且在此銷售過程中所取得的資金大部分屬于哲收、預收的情況，根據會計處理原則是不能直接確認為收入的。在房產完工以后并且企業已經完成了相關移交合同以后才能夠將此類款項確認為收入，將“預收賬款”轉為“主營業務收入”。稅法將預收款項列為“預售收入”，所得稅按預期毛利率預繳。根據稅法規定，首期付款在實際收到之日確認，剩余付款在銀行抵押權轉移之日確認。其次是房地產開發產品收益核算。就目前的房地產企業而言，大部分房地產企業對開發產品的費用不申報、不納稅，主要用于自用、捐贈、贊助、廣告、香品、職工福利、獎勵、外商投資和向股東或投資者分配。同時，房地產企業在舊城改造、搬遷補償等方面造成的收入差異，也未能及時結轉收入。二是輔助設施核算。閣樓、車位、地下室等附屬設施的銷售不計幻攻人。客戶放棄并分配給股東或投資者的購買保證金不申報納稅。對于舊城改造和補償搬遷戶的新房，還款面積與拆遷面積相等的部分，超出部分和差額收入未合并或產品完工后，預售款不計人有收入的及時結轉。

1.2 房地產成本費用方面，會計核算在稅收方面存在的問題

隨著我國房地產企業規模的逐步擴大，房地產企業的偷稅漏私艇貝象日益顯著。一方面，越來越多的房地產企業開始記錄非法發票或舊的無效發票。而且，他們擅自更改發票，造成成本核算不清，不利于國家和諧穩定發展。其次，在成本方面的具體劃分上相對較為模糊，需明確以后再進行成本方面的結轉。房地產企業在建設過程中，獨立核算的相關配套設施尚未撥付建安工程費、土地費、前期工程費、基礎設施費、貸款利息等費用。同時，企業未按規定計算期間費用和產品開發費用，也將未完工驗收費用計人營業成本。主要體現在：（1）非法發票的錄入。例如：領取舊版無效發票，自行更改、填寫、開具發票等。（2）開發費用不列為“最后一頓飯”，而是列為合同金額、預計金額或空白票據。（3）不明確的成本核算方面的具體內容，將成本提前歸類出來。下一期費用預支，未單獨核算已付過戶或自用配套設施費用的，直接計人主營業務成本。（4）成本劃分不明確，且匹配結轉成本。期間費用和汗發產品成本不按規定計算。沒有達到竣工階段的房地產產品的成本結轉到營業成本里面。各期分攤的土地成本含土地輔助成本提前一次性列示。需要單獨核算的相關配套設施對于項目安裝工程費用和土地相關費用以及工程建設前期所消耗的費用、基礎設施方面的款項、貸款利息等方面的費用不進行分攤。（5）擴大期間支出范圍和標準，減少應納稅所得額。在預售階段所獲得的相關收入作為產品宣傳費還有相關業務廣告費以及業務招待過程產生的相關費用的計算基礎，最終結轉到管理費用科目中。相關產品在竣工之間的借款利息應當一次性計人當期損益。（6）各明細核算科目未按開發產品對象設置。

2.提高房地產企業會計核算管理的相關辦法

2.1 不斷完善房地產企業收入核算

一是界定房地產銷售收入的核算范圍。房地產銷售是指在市場上出售房地產企業擁有的土地、商品房及相關配套設施，以取得相應的收益。所以，應當深層次的明確房地產銷售收入的具體核算內容，具體表現在土地出讓過程中產生的收益以及房地產產品銷售過程中產生的收益還有配套設施方面的銷售取得的收益。同時，房地產企業出售轉讓房屋時，應將舊城改造拆遷人支付的拆遷范圍內的安置產權金和增加的面積內的財產金納入《銷售收入》核算范圍。另一方面則是科學合理的確認還有運用收入確認的具體標準。對于房地產銷售過程中通常情況下會涉及到四個環節膺酬本變現在房地產產品預售合同的簽訂還有預收房款收取以及規范的正式銷售合同方面的簽訂、經過工程完成建設以后驗收同時交付買方完成驗收、進行相關轉讓手續的辦理。房地產企業簽訂銷售合同后，買受人的產權受法律保護。但是，未經購房人驗收，商品所有權的主要風險不能轉移給購房人。

2.2 拓展信息披露內容完善房地產

加大子項目現金流量信息披露力度。對于子項目現金流量相關內容的披露屬于影響相對較大的一個重要環節。在披露過程中，應以企業的各項開發項目為基本單位。通過了解和掌握房地產企業在開發經營過程中形成的與經營活動現金流量相關的信息，根據其中情況下能夠展開科學有效的全面性的信息方面的披露，從而一定程度上使得房地產公司現金流量信息使用價值得到充分的發揮。

3.結語

目前，我國房地產開發企業和房地產開發市場還沒有得到充分的發展。可以預期，隨著我國市場經濟的發展，隨著我國市場經濟的逐步完善，隨著新的會計制度和會計準則的不斷發布，房地產開發企業的會計核算將不斷規范和完善。

參考文獻：

[1]阮旭華.簡議房地產會計核算過程中存在的問題及改進[J].中國總會計師，2012（02）：140.

[2]張葉青.議房地產會計核算過程中存在的問題及改進措施[J].經濟視野，2014（03）.

作者簡介：姚元坤（1981.04-），男，漢族，江蘇興化人，本科學歷，會計師，研究方向：會計學。