“營改增”下的物業企業經營模式探微

譚小穎

增值稅起源可以追溯到20世紀50年代，由法國第一個實施，因為其高適用性，全球的其他國家紛紛沿用。迄今為止，增值稅涉及的征稅領域日益擴大，全球已有170多個國家啟動了增值稅征稅模式。我國也早在20世紀開啟了增值稅征稅模式，形成了營業稅與增值稅并存的局面，實際上造成了雙重征稅，嚴重增加了企業稅收負擔，導致了我國企業活力不足，對我國國民經濟的發展造成了嚴重不良的影響。自我國加入WTO以來，我國對外開放程度不斷加深，全球經濟一體化進程持續加速，外來機會與挑戰也在日益地影響著我國的企業，涌現了全新的經濟形勢，以往營業稅與增值稅齊頭并進的模式已不能適用于當前的經濟環境。

一、營改增政策解讀

顧名思義，營改增，就是將營業稅征收改為增值稅征收，繳納增值稅替代原先的繳納營業稅，納稅范圍更加明晰，避免了對企業進行雙重征稅，降低了企業的稅收負擔。2011年，營改增試點方案出爐，發文主體是國家稅務總局和財政部。并且在2012年的首輪試點中，在部分現代服務業和上海交通運輸業領域取得了卓絕的效果，以此在次年的8月，正式輻射到了全國，最終我國在2016年5月發文全方位展開營業稅改增值稅的試點。營業稅征收的適用領域是部分現代服務業和交通運輸業，通過價內稅向價外稅的轉換，銷項稅額與進項稅額的抵扣關系得以形成，以此雙重征收的局面得以緩解，企業轉型的成功率提高，同時我國產業結構也得到了合理的調整，企業活力得以提升，從而帶動了我國社會經濟的健康良性發展。

二、物業產業環境分析

以宏觀視角出發，一個國家的經濟快速發展，勢必會從各個方面更好地賦能行業發展，行業中的企業也因此享受行業上升帶來的紅利。中國自改革開放以來，在舉國的努力下，經濟持續保持迅猛的增長，各行業也在不斷向著更高的效率、更好的質量、更快的創新上前進。新經濟形勢下，物業企業應著手合理布局企業發展方向、保持分工優化的態勢。但是，也不能忽視中國快速發展帶來的粗放性、短視性等經濟現象，要深刻認識到企業的成功轉型與經濟不合理發展之間的矛盾依然難以調和，物業企業經營效益的穩定提升依然困難重重，不可懈怠。

三、營改增政策深刻地改變物業企業

（一）財務管理方面

物業企業于2016年搭上了營改增的最后一班列車，營改增政策給物業企業帶來的深刻的影響，體現在物業企業財務制度制定、財務信息準確無誤、財務數據統計和審核等方方面面，取得了長足的進步。這種稅收征收模式的應用，使得原有的雙重征稅問題得到有效的解決，企業稅收負擔大大降低，物業企業的經營效益也因此得到提升。此外，因為營改增政策帶來的稅率與抵扣條件的變化，物業企業的產業結構成功得以優化，以此帶動物業企業擴大經營范圍，形成企業長久發展的有效機制。

（二）可持續發展方面

營改增涉及的最大的變化是一些企業的雙重征稅問題得以有效的解決，企業內部結構得到了優化。物業行業雖然在很多發達國家已經歷史悠久，但在中國是屬于新興行業，迄今為止，相關的定價機制都還沒有完全形成。整個行業的企業稅負狀態都處于一種高位狀態，物業企業的利潤空間受到擠壓。然而，在新的稅收征收模式下，物業企業的財務體系框架得以完備，稅負成本也得以降低，這主要是因為增值稅鏈接了原有的稅收抵扣鏈條，進項稅抵扣項目大幅增加，因此可見，營改增的稅收征收模式，有利于促進物業企業改績提效，帶動可持續發展。

（三）稅負方面

在具體的改革內容上，物業企業的納稅率從營業稅的5%提升到如今的增值稅的6%，稅率上升。此外，因為人工成本不能通過進項稅抵扣，物業企業的成本構成又主要是人工和固定成本，人工成本高達70%，以此可見從本質上來說，物業企業的稅收并沒有減少，甚至可以說是增加了。

（四）利潤方面

營改增模式對于不同規模的納稅主體產生利潤差異性影響。從小規模納稅的視角出發，企業稅率的下降帶來的是利潤的增加。但是，因為企業收費結算方式的差異性，物業企業一般納稅人的納稅額度存在差異性，利潤空間不具備一致性。

四、營改增政策下物業企業的應對之道

（一）展開調研工作，實施應對措施

任何一項的改革，都是挑戰與機遇并存。營改增亦是如此。物業企業應該做好充分的研究，從實際狀況出發，以便能夠適應新的變化。具體操作上，物業企業應當全面分析過往、現今以及未來幾年的企業稅負狀況，進行詳盡的稅收制度政策分析，并切實調查企業稅率的變化方面，保證增值稅的應用能促進物業企業的保稅工作能夠順利展開。在具體開展研究工作的過程中，應收集不同的信息，并對這些信息資料進行詳細的分析和研究，以確定行業的發展方向。與此同時，物業公司也應明確政府的重要性，爭取政府的大力支持。在開展研究工作的過程中，必須實事求是，根據自身發展和實際操作，不斷改革和完善企業的稅收工作。

（二）做好稅收籌劃，爭得稅收優惠

物業企業做好稅收籌劃應當充分了解營改增的內容，對于稅收政策應熟稔于心，細致了解每項條款。針對小型納稅企業，應采取獎勵制度的收費方式等來降低企業風險，攻克難關。而針對一般納稅人，亦是如此，此外還應當積極主動，爭得稅收優惠。物業公司還應重視稅務事項，處理好各項稅務工作間的關系，減少稅務問題發生的可能性。物業企業應當做好抵扣工作，盡可能地增加稅收減免項目，并且積極與財政稅收部門溝通，解決好自身的稅負問題。在實際的稅收籌劃操作上有，比如對非住宅和住宅物業進行分類征稅，營改增后，非住宅物業和住宅物業不再統一征稅，將分類征收，稅率也有所不同。實踐證明，住宅物業的征稅因為營改增發生較大的損失，但是非住宅物業卻并未發生虧損甚至出現了盈利。因此，應當對住宅物業和非住宅物業進行差別征稅，非住宅物業可按照6%的增值稅率來征收。再如，保障性住房征收應得到減免。保障性住房，顧名思義，帶有政府層面的扶持屬性，其物業管理具有獨特性。征稅時，應給予減稅或免稅。政策目標的實現，需要有配套的政策出臺。對于保障性住房也是一樣，立法部門應出臺對應的稅收優惠政策，減少或免除其出租涉及的費用，賦能物業企業發展。

（三）加強對增值稅專用發票的管理

物業行業從業人員，對于行業政策法規應了然于胸，管理好增值稅專用發票。增值稅專用發票存在著特殊屬性，從業人員在實際工作中，應當鑒別發票的真實程度，從業管控，防止發票內容的泄露。工作中出現的問題應當及時向相關部門報備，對于每項事項充分記錄，防止損失的出現與擴大。通過有效管理專用發票和提升發票保管意識，有利于規避稅收風險。現行條件下，收據是最普遍的形式，增值稅專用發票應用不足，從而影響到了企業客戶增值稅進項稅的抵扣，侵犯了其經濟權益，在此背景下，增值稅專用發票的管理顯得尤為重要。

（四）提升財務管理能力

營改增下，物業企業應當立足自身，提升自身內部的財務管理能力，與時俱進，以發展的視角去處理財務問題，帶動企業持續進步、長久發展。物業企業的員工也應當嚴于律己、持續學習，更新財務管理的思想，提升財務處理的能力，解決財務困境，助力企業發展。在實際的財務管理工作中，管理人員應當具備發現問題、分析問題和解決問題的能力。只有這樣，在營改增帶來的沖擊下，才能順利地開展財務管理工作，維持企業的穩定發展，提高企業的運營效益。物業企業在財務管理制度不斷健全下，提升自身的整體競爭力，才能順應新經濟形勢、新經濟變化。此外，物業企業還應當樹立自身的價值觀，制定切實可行的發展規劃。另外，從監管層面，執法部門面對企業違規違法行為也應當做到從嚴執法，肅清不法行為，促進物業行業活動的有序展開。總的來看，在營改增背景下，從健全財務管理制度與加強監督兩個方面著手，對于物業企業的發展具有著重要意義。

五、結束語

縱觀歷史，營改增在我國稅制歷史上是一個重大的轉折點，分析探究營改增的目標、影響以及應對，應當著手全局，以長期視角切入到分析工作中來。相信，隨著時間的推移，增值稅政策的健全與完善，改制帶來的紅利將會更好地惠及到物業企業，促進物業企業長久有效地穩步發展。