淺析西安市房地產泡沫及其帶來的金融風險

耿小龍 白春梅

近十年來，西安住宅需求不斷增加，房價快速上漲。大量資金涌入房地產業，泡沫不斷集聚，給金融市場帶來一定風險。

一、西安房地產市場泡沫分析

房價泡沫指數是用以衡量房價泡沫程度的重要指標。（某地基準價格÷某地房價實際價格）×100%，即為某地房價泡沫指數。泡沫指數大于全國平均水平即為泡沫較高。根據上述公式計算的西安市泡沫指數如下：

表1 2010-2017年西安房地產泡沫指數

二、西安房地產供給與需求影響因素分析

（一）供給因素分析：選取開發商投資額（x1）、開發貸款額（x2）、施工面積（x3）、房屋空置率（x4）、商品房供給面積（千平方/y）

表2 2010-2017年西安房地產供給因素

根據表2，房地產供給面積和開發商投資額、開發商貸款額、房屋空置率、投資性購房比例高度正相關，所以以上自變量能夠解釋房地產供給的變動。

借助SPSS分析有以下模型：

（二）需求因素分析

影響房地產需求的因素很多，本文僅從房地產價格、人均可支配收入、國內生產總值、城鎮化水平等4個方面分析。

指標如下：

x1：西安房地產均價（元/m2）；x2：西安人均可支配收入（元）；x3：國內生產總值（億元）；x4：西安城鎮化水平（%）；y：西安商品房銷售面積（萬m2）

數據如下：

表3 2010-2017年西安房地產需求因素

由表3看，房地產銷售面積與房地產價格、人均可支配收入、國內生產總值、城鎮化水平均呈高度正相關，由此表明所選取的自變量是可以用來解釋房地產需求變動的。

通過SPSS分析可知，模型可最終確定為：

y=-9456.53-23.5259x1+0.560167x3+809.9097x4

三、房地產泡沫帶來的金融風險分析

（一）銀行面臨貸款金融風險

開發商融資過度依賴銀行。銀行抵御風險的能力很弱。在承擔房地產業風險后，商業銀行沒有有效的風險轉移和分權機制。

（二）個人按揭貸款違約風險

個人貸款者不能按時償本付息，給商業銀行帶來風險。

（三）市場風險

市場風險是造成中外金融業一些關鍵損失的主要原因。短期價格中某些物業的表現增長較快，一些買家轉手。一些短期新房（購買后不到兩年）的特點是短期投機。當泡沫破裂時，房地產價格將下跌，房地產作為抵押品將降低價值甚至萎縮，給銀行帶來小幅虧損。

四、防范房地產泡沫引發金融風險的對策

（一）健全房地產市場信息管理體系和相應的基礎信息數據庫

市民能夠獲得購買房屋的信息，提高信息透明度，避免壟斷產生。建立并完善市場信息系統和早期預警系統。幫助房地產開發企業理性投資，給消費者理性消費的合理建議。

（二）完善保障性住房的建設與分配工作

完善國家住房制度和政策體系，保障基本需求，提供合理的消費指導。加快建立住房供應體系，滿足市場化的多階段需求并逐步采取基本平衡。合理建設經濟適用房，改善租賃補貼制度。重點發展公共租賃住房，逐步使其成為經濟適用房的主體。加快各種貧困社區的轉型，規范經濟適用房的發展。

（三）政府通過宏觀調控抑制房價不理性增長

在銀行信貸政策方面，提高首付比例、提高貸款利率等措施的限制。切實發展住房租賃行業。降低稅率，減輕房地產公司和公眾的負擔，增加房地產持有稅，減少購買和出售二手房的稅收，促進二手房市場流動。