房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的整體管理與建筑項(xiàng)目中的施工管理

廖乃凱

（廣西北投地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，廣西 南寧 530021）

近年來社會(huì)經(jīng)濟(jì)與城市化水平不斷提高，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也提出了新的要求。因此為提高城市化建設(shè)水平，建設(shè)人員需從建筑整體方面著手，增強(qiáng)管理。從工程項(xiàng)目整體角度出發(fā)，施工階段的管理是最重要的環(huán)節(jié)之一，就現(xiàn)階段的發(fā)展現(xiàn)狀來看，建筑工程在施工階段管理還存在一些問題，管理人員需根據(jù)實(shí)際情況，制定相應(yīng)的解決方案[1]。進(jìn)而從源頭上提高建筑工程質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的整體管理與建筑項(xiàng)目中的現(xiàn)存問題

（一）因建設(shè)單位因素造成工期延長

建設(shè)單位內(nèi)部因素、勘察設(shè)計(jì)因素、自然環(huán)境因素、組織管理印度、社會(huì)環(huán)境因素以及資金等因素都會(huì)影響工程項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。從建設(shè)單位的角度來講，根據(jù)長期施工工作中積累的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)歸納出五點(diǎn)影響施工周期的因素以及解決方式，如下表所示。

（二）因監(jiān)管不到位造成建筑質(zhì)量問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量在勘察、設(shè)計(jì)、施工以及建設(shè)等方面都有所體現(xiàn)。因此為了保證房地產(chǎn)建筑工程的質(zhì)量，管理人員需對所有影響因素進(jìn)行管控，通過分析大量的建筑工程材料，得知現(xiàn)階段施工階段存在的問題與解決措施如下。

1．因降低質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)造成的質(zhì)量問題，應(yīng)幫助建設(shè)單位樹立質(zhì)量責(zé)任意識(shí)

現(xiàn)階段越來越多的開發(fā)商嚴(yán)重缺乏質(zhì)量責(zé)任意識(shí)，認(rèn)為自己作為出資方，對建筑質(zhì)量不用負(fù)責(zé)任。根據(jù)最新出臺(tái)的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定，強(qiáng)樹立開發(fā)商的質(zhì)量責(zé)任意識(shí)，不肢解發(fā)包、不得迫使承包方以低于成本的價(jià)格競標(biāo)、不任意壓縮合理工期、不明示或暗示設(shè)計(jì)單位或施工單位違反建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，降低建設(shè)工程質(zhì)量[2]。對于需涉及更改建筑承重結(jié)構(gòu)或主體變動(dòng)的建筑工程，建設(shè)單位在開始施工之前，應(yīng)與委托方對更改建筑計(jì)劃書一事進(jìn)行協(xié)商，制定出新的施工方案，并經(jīng)過原審查機(jī)構(gòu)審批后再進(jìn)行施工。

2．監(jiān)管制度流于形式，應(yīng)幫助建設(shè)單位提高管理部門作用

造成監(jiān)管部門未能履行監(jiān)管職責(zé)的原因在于開發(fā)商在委托監(jiān)理后，在施工現(xiàn)場配備更多的人員參與現(xiàn)場管理，導(dǎo)致管理職責(zé)重疊，進(jìn)而造成原本監(jiān)理人員產(chǎn)生情緒，影響工作積極性[3]。除此之外，在這個(gè)過程中所耗費(fèi)的時(shí)間、建筑材料等資源都應(yīng)有建筑單位自行承擔(dān)。開發(fā)商還需定期組織監(jiān)理人員進(jìn)行安全意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)的教育，并對其工作內(nèi)容的落實(shí)情況進(jìn)行考核，保證其能在合法范圍內(nèi)合理履行職責(zé)。

（三）因工程造價(jià)不科學(xué)造成的質(zhì)量問題

在建筑施工階段，建筑材料的質(zhì)量在一定程度上決定了建筑的整體質(zhì)量，因此施工單位需嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，保證建筑所用建材的來源正規(guī)，進(jìn)而開展工程造價(jià)工作。工程造價(jià)工作水平能夠直接影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，因此對于此類工作的人員選擇上，需本著嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，充分保證造價(jià)人員的專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)，從根本上杜絕以次充好、偷工減料等問題的出現(xiàn)，進(jìn)而提高建筑質(zhì)量[4]。

（四）因施工現(xiàn)場秩序影響建筑質(zhì)量

房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工的過程中，需多種學(xué)科的專業(yè)人員、多種部門協(xié)同施工，因此施工現(xiàn)場秩序極易出現(xiàn)混亂，發(fā)生沖突在所難免，會(huì)在一定程度上影響建設(shè)進(jìn)度和建筑質(zhì)量。為解決這一問題，施工管理人員應(yīng)根據(jù)施工進(jìn)度，合理分配各單位進(jìn)場時(shí)間，保證施工現(xiàn)場的施工單位數(shù)量，有利于維護(hù)施工現(xiàn)場秩序，提高各部門之間的協(xié)同工作效率，進(jìn)一步保障建筑質(zhì)量。

二、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，始終階段的管理模式是整體管理中的最重要環(huán)節(jié)。為保證高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、高效率的完成建設(shè)工程，管理人員需在施工階段發(fā)現(xiàn)總結(jié)問題，杜絕因管理工作不到位而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)糾紛以及合同糾紛，從而提高問題的建設(shè)過程中施工問題的解決效率，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的有序開展提供保障，進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景。