新收入準則對房地產企業會計核算的影響與運用研究

余麗萍

（俊發集團有限公司，云南 昆明 650224）

要想觀察房地產企業是否在健康、順利的發展中，最直觀的標準就是房地產企業的收入。房地產企業收入的明確和計算與企業內部會計人員的專業水平和判定能力以及我國相關的法律條規之間有著一定的聯系。最近幾年，伴隨著我國市場建設工作的昌盛，越來越多的房地產企業涌入市場，房地產企業在收入計算和明確中的運作也變得越發繁雜。為了提升我國房地產企業的會計核算的標準和精準性，讓我國房地產企業能夠順應全球經濟的發展，就非常必要執行新的收入標準。

一、新收入標準的變化

（一）新收入標準與舊收入標準相比的變化

新收入標準和舊收入標準之間最大的變化是將原有的施工合同標準進行了有機結合與整理，讓其更加切合現在房地產企業的發展。除此之外，它還提出了每位客戶簽訂合同時的一系列要求。與此同時，新收入準則的開展落實也讓房地產企業的收入明確具備了更大的對比性，提升了收入數據的整體質量。從新收入準則的有關條規可以看出，新收入準則達到了房地產企業對管控權的移動，這樣相應的風險得到了消化和轉移，與目前國際社會會計核算中的相關要求是一致的。

因此，新收入準則的關鍵內容是：合同是所有收入明確的基礎條件，法律是確保合同有效執行的武器。房地產企業只有在滿足合同的所有條規內容的前提之下，才可以在客戶依照合同獲得對商品或相關服務的管控權以后明確具體收入，讓其更具有可靠性和精準性。

（二）新收入標準的特點

第一，收入模型。舊收入準則在收入明確中運用了兩種模式：一種是運用于有關產品或服務中的收入，這種主要是反映在相關資料上，明確辦法是風險又或是資金發生了改變。另一種是在相關憑證中反映的收入，這種適用于各類合同的收入或提供勞務的收入，但是這種辦法在工作完成之前，是無法確認收入的。這兩種模式在舊收入標準中的區別并不明顯，給會計核算人員判斷、整理收入明確造成了很大的困難。但是，新的收入準則把這兩種模式進行了有機結合，并且不再區分業務類別，而是把房地產企業必須要履行的義務視為收入明確的模型，這種更改規避了無法有效區分舊收入準則兩種收入確認模式的情況，讓兩者的關系不再像之前那樣模糊混亂。

第二，收入明確點。在舊的收入標準中，收入明確點是動態供給勞務的風險或薪酬的時間點。但是，在新的收入標準中，收入明確點更改為移動對供給勞務以及經濟利益移動的時間點，讓最終結果與實際收益更具有客觀性、真實性。

第三，合同處理。在新的收入準則中，指定了雙方簽訂合同的內容，并在合同中指定了雙方要履行的義務和職責。合同中明確了雙方轉讓的產品或服務的具體內容以及對收支的具體條件，以此確保了合同的商業真實性。合同約定的多項義務應當在簽訂合同之前，按照產品或勞務單價的占比，把應履行的義務合理的劃分到該部分的交易價格中。

二、新收入準則對房地產企業會計核算的影響

（一）收入計量的影響

通常，收益計量的核算是基于交易價格的，交易價格是指房地產企業在把合同中指定的產品或服務轉讓給用戶后，能從中獲得對應的資金。可是，此交易價格并非在全部情況下都可以得到合理的運用。例如：房地產企業在開始出售房屋以前，所收取的押金并不屬于房地產企業的總體收入，而是包括在了房屋所有者出售房屋的收入中。從新收入準則的條規上看，交易價格是市場上供給的服務或產品的常規定價。在明確此價格的時候，房地產企業必須要全面思慮當前市場環境中的價格趨勢和用戶對價等事項。在計量方面，新收入標準不但涵蓋了傳統的有效利潤攤銷辦法，還包含了國際投入產出法，這要求房地產企業會計人員必須轉變傳統模式下的收入計量辦法，努力實現國際化收支核算。

（二）對收入明確的影響

隨著新收入標準的出臺和落實，會計核算工作中計量指標和收入明確的方法也發生了巨大改變。比如：在收益明確方面，將一次性明確轉換成了分段式明確，針對少量資產明確也劃分成了多個組成部分，這項規定必將會徹底轉變房地產企業的財務指標。如果僅從維護成本的角度來看，房地產企業的利潤將在新收入標準發布后的一段時間內減少。目前，我國稅法規定了明確收入的方法，但仍是以收支為前提進行的。然而，新的收入準則改變傳統意義上的收入明確方法，這將導致每個條款中財稅差異的不同，進而構成了財稅差異。出現這樣的狀況，是因為新的收入標準規定讓交易價格應該嚴格按照產生的預期價值的經濟利益的流入來計量。但是，在稅法未考慮到該因素，這就致使了財稅之間的差異。

（三）對業務管理和會計管理的影響

新收入準則的出臺轉變了房地產企業中的會計核算方法，對房地產企業中的業務管控和會計管控工作也產生了一些影響。但這種影響更為積極，有助于會計核算工作的迅速發展。在新的收入準則中，房地產企業收入明確的主要標準就是企業向用戶供給的服務或產品的形式。確認資金與房地產企業供給的這類內容的預計資金是息息相關的。

新收入準則中進行固定收益明確時，更為卓效的運用了房地產企業財務報表中的各項信息數據。與此同時，明確房地產企業收入也意味著確定了實施有關義務的時間，卓效的提升了房地產企業供給產品或服務的及時性。另外，對于特殊性業務，新收入準則按照不同的會計核算處理方式將這些業務分成了兩類，并依據這兩類的類別的特征給出不同的收入明確辦法和會計處理方法。

三、采取措施減少新收入準則對房地產企業會計核算工作的影響

（一）盤點合同

新收入準則的開展落實不僅影響了房地產企業中的財務部門，也對其內部的其他部門造成了一定的影響。從房地產企業的整體發展和管理的角度上講，它對房地產企業的合同及主要內容確定的影響最為突出。為了最大程度地減少房地產企業在落實貫徹新收入準則時的利潤損失，有必要對合同中的主要內容開展檢查和整理工作。房地產企業應組建一個盤點團隊，對以前簽訂的有效合同開展規范、合理的盤點和剖析。除此之外，企業內其他部門也應充分展現出自身的主動性和積極性，從部門的角度認真剖析合同中的每個細小環節。比如：銷售部門要從銷售的角度剖析合同中的銷售方式。法務部門應從篩查合同的規范性這方面進行仔細的分析。在對合同進行了全面、詳盡的剖析以后，房地產企業的領導決策人員再重新審核一遍合同，以此確保它能夠契合新收入準則的各項條規，而且也不會影響到房地產企業的整理經濟利益。

（二）加強信息公開

新收入準則高度重視信息披露工作，特別是與會計核算有關的重要數據，比如：合同中所涉及的資產、負債數據，收入明確數據和合同履行時間等。這就需要房地產企業重視對信息的公開性，提升信息數據匯集工作的數量和質量。在加強信息數據披露時，還需要房地產企業提高內部會計核算工作人員的專業素養和明確工作職能，尤其是從事財務信息披露的相關人員，要不斷提高其對信息披露的范圍和質量。房地產企業可以從兩個方面來提高此類工作人員的各項技能：為員工提供專門的培訓和與外界溝通的機會。以此來全面提升房地產企業中信息披露的整體質量和數量，進一步給房地產企業會計核算工作打下堅實的基礎。

（三）更新會計核算信息系統

為了最大程度地減少落實貫徹新收入準則的影響，房地產企業還應按照新收入準則的主要內容對會計核算信息系統進行優化改革，以此確保與新收入準則高度一致，并及時找到系統中存有的風險問題，做到及時修復信息系統中的空白。實踐證明，信息數據的完整性和會計核算信息數據的豐富程度，這兩者直接關系著整個房地產企業對新收入標準的適應性，即房地產企業注重擴大和健全會計核算信息系統的數據，是對房地產企業會計核算準則的重要保證，只有這樣做新收入標準的貫徹落實才不會影響到房地產企業的整體性經濟利益。

四、結束語

綜上所述，新收入準則的出臺與開展，不但可以全方位的直觀展現出房地產企業的實際運作狀況，而且還可以提升房地產企業的會計核算工作的職能和控制能力，有助于促進我國市場經濟的發展，達到與國際市場相融合的目的。所以，新收入標準開展落實以后，房地產企業應通過檢查合同、明確交易價格、加強信息數據披露、更新會計核算信息系統等方法，最大程度地減少新收入準則對企業內部會計核算工作的影響，以此讓房地產企業實現良好可持續的發展趨勢。