新時期房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評估與防范研究

黃麗群

（廣西地產(chǎn)集團有限公司，廣西 南寧 530021）

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險特點分析

（一）資金投入大、周轉(zhuǎn)效率低

房地產(chǎn)行業(yè)屬于重資產(chǎn)、資金密集型行業(yè)，企業(yè)建設(shè)項目投資較大，需要大量的資金投入，企業(yè)通常需要通過外部融資保障企業(yè)資金充足。隨著政府部門對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，防止市場過熱，一方面要求社會金融機構(gòu)提高信貸利率，提高融資貸款門檻，另一方面通常實施限購政策避免市場投機穩(wěn)定房價上漲。由于融資門檻、利息成本提高，房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的資金短缺風(fēng)險以及償債壓力，而且限購政策實施阻礙了房地產(chǎn)資金回籠效率，導(dǎo)致企業(yè)面臨較大的財務(wù)風(fēng)險。

（二）資金分布不均衡

房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)中資金分布往往不均衡，由于建設(shè)周期較長，資金在不同建設(shè)階段具有不同的規(guī)律特征。開發(fā)階段，需要投入大量的資金包括購買建設(shè)用地使用權(quán)、項目報建報批費用、工程施工建設(shè)資金等。建設(shè)階段企業(yè)沒有收入來源，需要不斷進行資金投入。當項目獲得《商品房預(yù)售許可證》后，通過銷售方式回籠資金，項目開始產(chǎn)生現(xiàn)金流入。因而，房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)與進入市場階段現(xiàn)金流極不平衡，由于建設(shè)周期長，在建設(shè)階段需要不斷投入大量資金，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)風(fēng)險不斷增加。

（三）資金流向復(fù)雜存在較大的不確定性

房地產(chǎn)企業(yè)項目從開發(fā)到進入市場階段，需要經(jīng)歷多個環(huán)節(jié)，包括拿地、設(shè)計、施工以及裝修等，每個環(huán)節(jié)都需要投入大量的資金，從而保障各個環(huán)節(jié)工作有效推進。由于房地產(chǎn)本身屬于不具備流動性的特殊商品，建設(shè)開發(fā)過程中需要完善的組織管理經(jīng)驗，不僅需要與上下游供應(yīng)商、銷售客戶間建立良好的關(guān)系，而且還需要與政府部門建立良好的溝通交流關(guān)系。另外，項目開發(fā)階段通常存在許多不確定因素，導(dǎo)致企業(yè)難以確定實際現(xiàn)金需求，增加了企業(yè)未來現(xiàn)金流的不確定性。

（四）受宏觀政策影響較大

宏觀政策對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有重要影響，最直接影響就是土地資源。土地資源具有稀有性特征，土地市場受到國家控制，國家對土地出讓采取競拍模式，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的拿地成本，直接影響項目建設(shè)成本。而且宏觀政策變動會增加房地產(chǎn)企業(yè)潛在財務(wù)風(fēng)險。例如，為防止房地產(chǎn)市場過熱，通過提高利率基準，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資成本增加，雖然增加的成本最終由消費者承擔，但是在短期內(nèi)會增加企業(yè)償債壓力，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)風(fēng)險增加。

二、H房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析

H房地產(chǎn)企業(yè)成立于2001年，是某省最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有房地產(chǎn)一級開發(fā)資質(zhì)。H企業(yè)成立后抓住市場發(fā)展機遇，企業(yè)發(fā)展規(guī)模不斷擴大，在1994年企業(yè)順利在深交所進行上市，拓寬企業(yè)融資渠道，從而為企業(yè)發(fā)展提供充足的資金來源。H企業(yè)是一家多元化經(jīng)營的房地產(chǎn)集團，業(yè)務(wù)包括住宅開發(fā)、酒店開發(fā)與經(jīng)營、市政資產(chǎn)經(jīng)營等。隨著H企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴大，企業(yè)建設(shè)項目較多，企業(yè)資金需求量較大，潛在財務(wù)風(fēng)險較大。本文按照財務(wù)風(fēng)險類型分別對H企業(yè)籌資活動風(fēng)險、盈利風(fēng)險、營運資金風(fēng)險、現(xiàn)金回收風(fēng)險以及現(xiàn)金流風(fēng)險進行分析。

（一）籌資活動風(fēng)險分析

房地產(chǎn)項目開發(fā)前期需投入大量資金，企業(yè)往往通過外部融資為項目建設(shè)開發(fā)提供資金保障，H企業(yè)由于上市原因，融資渠道較為寬廣既可以通過權(quán)益融資也可以通過債務(wù)融資。根據(jù)融資有序理論觀點，權(quán)益融資融資成本高于債務(wù)融資成本，因而在選擇融資方式時企業(yè)通常會選擇債務(wù)融資。H企業(yè)自IPO之后并未出現(xiàn)增資、配股等再融資情況，企業(yè)權(quán)益成本較為穩(wěn)定。從企業(yè)短期償債能力指標能夠看出，2016年企業(yè)流動資產(chǎn)比率為1.14，2017年流動比率為1.31，2018年流動比率為1.21；2016年企業(yè)速動比率為0.81，2017年速動比率為1.14，2018年速動比率為0.95，H企業(yè)短期償債能力指標均低于行業(yè)平均水平，企業(yè)面臨較大的短期償債風(fēng)險。

從企業(yè)長期償債能力指標能夠看出，2016年企業(yè)資產(chǎn)負債率為55.74%，2017年資產(chǎn)負債率水平為65.91%，2018年資產(chǎn)負債率水平為78.41%，企業(yè)負債比重較大，財務(wù)風(fēng)險較大。因而，綜合企業(yè)短期與長期償債能力指標能夠看出，H企業(yè)面臨較大的財務(wù)風(fēng)險。

（二）盈利風(fēng)險分析

盈利能力能夠反映企業(yè)的獲利水平，盈利能力越強企業(yè)能夠獲取利潤水平越高，通常財務(wù)風(fēng)險就越小。從H企業(yè)部分盈利能力指標變化情況來看，2016年企業(yè)銷售毛利率為30.86%，2017年為28.07%，2018年為27.5%；H企業(yè)2017、2018年銷售毛利率水平均低于行業(yè)平均水平29.55%、30.14%。而且從企業(yè)凈利潤增長情況來看，2016年企業(yè)凈利潤增長率為-29.5%，2017年凈利潤增長率為-11.75%，2018年凈利潤增長率為-41.71%。從企業(yè)凈利潤增長情況能夠看出，H企業(yè)近三年凈利潤呈下降趨勢，并且在2018年企業(yè)凈利潤水平下降幅度較大，考慮到2017年至2018年企業(yè)債務(wù)比重增長幅度較大，企業(yè)面臨較大的還本付息壓力，在盈利水平下降趨勢下，可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈出現(xiàn)斷裂風(fēng)險。

（三）營運資金風(fēng)險分析

房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)周期長，資金投入大，回款周期較長，開發(fā)建設(shè)階段企業(yè)面臨較大的資金風(fēng)險。資金是企業(yè)維持運營的基礎(chǔ)，承載著實現(xiàn)價值增值的使命，企業(yè)資金管理水平將會直接影響企業(yè)最終效益水平與企業(yè)潛在資金風(fēng)險。本文通過對H企業(yè)近三年資金營運情況進行分析，2016年企業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率為0.98，2017年現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率為0.65，2018年現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率為0.35；2016年企業(yè)營運資金周轉(zhuǎn)率為2.24，2017年企業(yè)營運資金周轉(zhuǎn)率為1.38，2018年企業(yè)營運資金周轉(zhuǎn)率為0.26。對比行業(yè)營運能力指標均值情況能夠看出，2016至2018年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率行業(yè)均值水平均在2以上，營運資金周轉(zhuǎn)率行業(yè)均值水平為1.86、1.55、1.65。因而能夠看出，H企業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率水平遠低于行業(yè)均值水平，企業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)效率較低，面臨較大的資金壓力。而且H企業(yè)營運資金周轉(zhuǎn)率水平在2017、2018年下降幅度較大，遠低于行業(yè)均值水平，企業(yè)潛在營運資金風(fēng)險較大。

（四）現(xiàn)金流風(fēng)險分析

現(xiàn)金流是企業(yè)經(jīng)營活動實際現(xiàn)金支出，能夠有效反映企業(yè)籌資、投資以及經(jīng)營活動實際情況。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程需要持續(xù)不斷的現(xiàn)金投入與融入，對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展具有重要的影響。通過對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金風(fēng)險進行分析，能夠?qū)ζ髽I(yè)現(xiàn)金支付、償債以及資金周轉(zhuǎn)能力進行評估，從而能夠判斷企業(yè)潛在財務(wù)風(fēng)險等級，從而加以防范。本文選擇企業(yè)經(jīng)營凈現(xiàn)金比率與經(jīng)營現(xiàn)金負債比率作為現(xiàn)金流風(fēng)險評價指標，2016年企業(yè)經(jīng)營凈現(xiàn)金比率為-18.6%，2017年經(jīng)營凈現(xiàn)金比率為6.91%，2018年經(jīng)營凈現(xiàn)金比率為-4.95%；2016年企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金負債比率為-13.3%，2017年經(jīng)營現(xiàn)金負債比為5.1%，2018年經(jīng)營現(xiàn)金負債比為-10.52%。H企業(yè)經(jīng)營凈現(xiàn)金比率與經(jīng)營現(xiàn)金負債比率變化呈現(xiàn)倒V型，先增后降。因而，能夠看出企業(yè)2017年至2018年現(xiàn)金流下滑較大，經(jīng)營性現(xiàn)金流負值越大，企業(yè)資金通常越緊張，債務(wù)風(fēng)險就越大。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范的對策

（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，合理安排籌資期限組合

從H企業(yè)籌資活動風(fēng)險分析，能夠看出企業(yè)短期償債能力較弱，能夠變現(xiàn)的流動資產(chǎn)以及速凍資產(chǎn)比率較低，企業(yè)面臨較大的短期還本付息壓力，長期來看企業(yè)資產(chǎn)負債率不斷提升，在2018年已快接近80%，企業(yè)潛在財務(wù)危機較大。首先企業(yè)需要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，合理選擇權(quán)益融資與債務(wù)融資，從而合理調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。根據(jù)權(quán)衡理論觀點，負債能夠提升企業(yè)市場價值，但過度負債會導(dǎo)致企業(yè)市場價值下降，H企業(yè)可以利用上市優(yōu)勢實施增資配股募集權(quán)益資本，不需要承擔到期還本付息壓力，能夠有效緩解企業(yè)潛在財務(wù)風(fēng)險。另外，從企業(yè)短期償債表現(xiàn)來看，企業(yè)短期償債能力較弱，因而融資時應(yīng)當考慮長期資本作為首選，緩解企業(yè)短期資金壓力，合理配置企業(yè)債務(wù)期限結(jié)構(gòu)。

（二）提高投資回報率，合理規(guī)避市場風(fēng)險

H企業(yè)需要科學(xué)進行投資，投資前需要充分考慮項目的可行性與潛在報酬率，從而提高企業(yè)項目盈利能力。一方面，H企業(yè)需要加大對成本費用控制力度，通過實施預(yù)算管理，有效落實企業(yè)戰(zhàn)略目標，對企業(yè)經(jīng)營活動進行精細化管理，從而實現(xiàn)對各個階段成本費用控制，提高企業(yè)盈利表現(xiàn)。另一方面，H企業(yè)需要適時把握宏觀政策變化，抓住政策扶持發(fā)展帶來的投資機遇，從而提高企業(yè)項目收益，提高企業(yè)盈利水平。另外，企業(yè)需要審時度勢，積極防范潛在風(fēng)險。經(jīng)濟下行壓力背景下，企業(yè)發(fā)展受到影響，企業(yè)間應(yīng)當放棄競爭采取強強合作方式共同抵御風(fēng)險，通過加強企業(yè)間合作，有效分散企業(yè)投資風(fēng)險。同時企業(yè)需要及時審視市場發(fā)展以及行業(yè)動態(tài)，從而及時作為風(fēng)險應(yīng)對，降低風(fēng)險帶來的潛在損失。

（三）完善財務(wù)風(fēng)險預(yù)警控制體系

財務(wù)風(fēng)險是公司發(fā)展中客觀存在的風(fēng)險。H企業(yè)應(yīng)當建立風(fēng)險控制和預(yù)警系統(tǒng)，以通過識別、分析、管理和評估風(fēng)險，為企業(yè)的發(fā)展提供安全性保障，有效地控制和控制財務(wù)風(fēng)險。首先，H企業(yè)應(yīng)當建立財務(wù)風(fēng)險識別與分析系統(tǒng)，以現(xiàn)金流、償債能力指標、營運能力指標、盈利能力指標以及發(fā)展能力指標作為集團財務(wù)風(fēng)險預(yù)警指標體系，全面識別分析企業(yè)潛在的財務(wù)風(fēng)險，分析特定風(fēng)險并確定財務(wù)風(fēng)險等級。然后，企業(yè)需要建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)來對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進行預(yù)警，及時提醒企業(yè)關(guān)注與防范財務(wù)風(fēng)險。H企業(yè)涉及業(yè)務(wù)較多，企業(yè)經(jīng)營發(fā)展?jié)撛谪攧?wù)風(fēng)險較大，應(yīng)用預(yù)警信息系統(tǒng)不僅提高了內(nèi)部風(fēng)險信息交流的效率，而且能夠有效打破部門間、業(yè)務(wù)板塊間信息孤島現(xiàn)象，實時對不同業(yè)務(wù)板塊風(fēng)險指標進行監(jiān)控，及時進行預(yù)警，提高企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范能力。

（四）靈活應(yīng)對市場與宏觀政策變化

房地產(chǎn)行業(yè)受市場波動以及宏觀政策影響較大，隨著企業(yè)風(fēng)險積累規(guī)模加大，對外部政策以及市場波動就會越發(fā)敏感，市場波動與政策變化可能會放大企業(yè)風(fēng)險規(guī)模，導(dǎo)致企業(yè)潛在風(fēng)險較大。首先，H企業(yè)需要根據(jù)市場變化制定不同的業(yè)務(wù)模式，通過科學(xué)調(diào)研分析市場需求以及市場供給情況，從而做好統(tǒng)籌規(guī)劃，降低企業(yè)風(fēng)險。例如，H企業(yè)部分開發(fā)項目出售率較低，可以通過實施租賃與銷售靈活變動的業(yè)務(wù)模式，通過有效靈活制定業(yè)務(wù)模式，有效應(yīng)對市場變化。其次，H企業(yè)需要針對政策變動調(diào)整企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略，有效應(yīng)對政策變動導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險。例如，“去杠桿”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要及時調(diào)整企業(yè)融資策略，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，將企業(yè)債務(wù)風(fēng)險，同時開拓融資渠道，拓寬融資資金來源，保障企業(yè)資金鏈穩(wěn)定。