房地產(chǎn)企業(yè)成本管控研究

韋文嬌

（肇慶市萬(wàn)有房地產(chǎn)開發(fā)公司，廣東 肇慶 526020）

一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的主要內(nèi)容和分析

成本控制和成本管理歷來(lái)是企業(yè)管理的重點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用叫作房地產(chǎn)開發(fā)成本。開發(fā)成本的構(gòu)成有很多，主要成本為以下幾大部分：

（一）土地費(fèi)用

土地取得成本是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)或開發(fā)權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地買價(jià)或出讓金、城市配套費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、回遷房建造費(fèi)用等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地的方式主要有招標(biāo)出讓和拍賣出讓兩種，隨著國(guó)家出臺(tái)宏觀調(diào)控政策以來(lái)，大多數(shù)開發(fā)商都是通過(guò)拍賣出讓方式取得開發(fā)用地。房地產(chǎn)開發(fā)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，應(yīng)該對(duì)土地買價(jià)或出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)、對(duì)管線的增容、道路的拓寬等做出充分評(píng)估；以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。在我國(guó)房地產(chǎn)成本構(gòu)成中土地費(fèi)用一般占比例20%-30%，所以要做好土地費(fèi)用的成本控制。

（二）建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)、安裝工程費(fèi)以及室內(nèi)外裝飾工程費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。建筑工程費(fèi)主要包括基礎(chǔ)造價(jià)、結(jié)構(gòu)造價(jià)、粗裝修造價(jià)、門窗工程、精裝修費(fèi)等。安裝工程費(fèi)包括室內(nèi)水電管線設(shè)備費(fèi)、弱電系統(tǒng)費(fèi)、室內(nèi)設(shè)備和安裝費(fèi)等。一般按樓層和結(jié)構(gòu)進(jìn)行估算，它在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大約占成本的35%-45%左右。開發(fā)商對(duì)建筑安裝工程費(fèi)的成本控制過(guò)程中，首先，對(duì)初步設(shè)計(jì)方案的開發(fā)成本進(jìn)行分析，確定產(chǎn)品定位。其次，了解市場(chǎng)行情，了解材料、人工等變動(dòng)情況，對(duì)影響建筑成本的主要因素進(jìn)行科學(xué)合理的分析。最后，由專業(yè)技術(shù)人員組成現(xiàn)場(chǎng)管理人員團(tuán)隊(duì)，學(xué)會(huì)從專業(yè)技術(shù)角度降低施工成本。

（三）市政公共設(shè)施費(fèi)用

市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，污染治理，供水管網(wǎng)，天然氣，信息網(wǎng)絡(luò)等的建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如超市、肉菜市場(chǎng)、游泳池）和各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校、幼兒園、居委會(huì)）等所發(fā)生的費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，市政公共設(shè)施費(fèi)用一般占比例15%-25%。開發(fā)商對(duì)市政公共設(shè)施費(fèi)用的成本控制過(guò)程中，還要考慮配套項(xiàng)目的可經(jīng)營(yíng)和適應(yīng)性，應(yīng)盡量做到精簡(jiǎn)配套。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

（一）成本管控有助于取得成本優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)根本任務(wù)就是不斷降低成本，從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。開發(fā)相同品質(zhì)的樓盤，成本控制的程度是不一樣的，最終形成的成本總額差異也不一樣。只有做好成本管控，才能實(shí)行成本最少化，用最小的成本提供相同于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的房子，才能有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的洪流中取得優(yōu)勢(shì)，就是成本優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然成本管控不是偷工減料，不是使用假冒偽劣產(chǎn)品；而是科學(xué)的管理、精準(zhǔn)的核算、專業(yè)的施工技術(shù)和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平達(dá)到的。

（二）成本管控有助于提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力

成本控制是提升企業(yè)自身綜合競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵所在。取得成本優(yōu)勢(shì)使企業(yè)能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中賺取超過(guò)平均水平的利潤(rùn)，從而形成自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的一系列成本費(fèi)用進(jìn)行有效管理與控制叫作企業(yè)開發(fā)成本管控。科學(xué)全面的成本管控方法，既可以緩解房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面臨的成本壓力，還可以改善企業(yè)的管理效率。

（三）成本管控有助于實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化

增加利潤(rùn)是增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本的科學(xué)管控來(lái)降低企業(yè)生產(chǎn)成本、實(shí)現(xiàn)人力、物力和財(cái)力的最優(yōu)化。最大限度地降低成本費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的提高，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問(wèn)題

（一）缺乏健全的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度

內(nèi)部控制是指識(shí)別可能阻礙實(shí)現(xiàn)某些目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)因素并采取的預(yù)防措施，它貫穿于所有的業(yè)務(wù)部門。完善內(nèi)部控制是提高現(xiàn)代企業(yè)管理水平的一個(gè)主要手段，加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高自身的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和應(yīng)對(duì)能力，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地持續(xù)發(fā)展。目前我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)只注重房地產(chǎn)商品的開發(fā)和銷售，只著眼于市場(chǎng)，沒(méi)有考慮企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展不僅需要成本控制、更需要企業(yè)內(nèi)部控制。有些房地產(chǎn)企業(yè)甚至把內(nèi)部控制看成企業(yè)發(fā)展的束縛，沒(méi)有制定企業(yè)內(nèi)部成本控制制度，如成本管控的績(jī)效考核制度；有些房地產(chǎn)企業(yè)制度的執(zhí)行力不足，雖然制定了自己的內(nèi)部成本控制制度，但多數(shù)都形同虛設(shè)，沒(méi)有得到很好的執(zhí)行；房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本控制制度不透明，不利于確保企業(yè)信息的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性以及準(zhǔn)確性。

（二）成本項(xiàng)目的內(nèi)容不夠精細(xì)

近年來(lái)隨著我國(guó)城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量不斷上升。然而其項(xiàng)目管理、制度建設(shè)等配套方面未能及時(shí)跟上項(xiàng)目的發(fā)展步伐，導(dǎo)致出現(xiàn)了管理制度不完善、管理工作不規(guī)范的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響項(xiàng)目的效益。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視了項(xiàng)目的管理過(guò)程，使項(xiàng)目建設(shè)秩序較為混亂，承包商之間缺乏有序銜接。項(xiàng)目的建設(shè)從施工材料的采購(gòu)到物資的倉(cāng)儲(chǔ)等都缺乏完善的制度化管理，沒(méi)有細(xì)分管理項(xiàng)目和落實(shí)各小項(xiàng)的績(jī)效考核，只是依靠俗成的規(guī)矩，最終導(dǎo)致各種情況頻出，影響施工進(jìn)度，增加成本。

（三）管理人員的專業(yè)知識(shí)匱乏，管控意識(shí)薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)人員的專業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)有很高的要求，工作人員的專業(yè)技術(shù)整體水平，直接影響成本控制效果。而目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的投資人和委派的管理層大多數(shù)原來(lái)都不是從事房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)人員或管理人員，他們常常是憑借個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)及喜好管理公司。由于專業(yè)知識(shí)的欠缺和管理經(jīng)驗(yàn)的不足，從而導(dǎo)致成本控制不規(guī)范、不精細(xì)，成本管控意識(shí)薄弱，也沒(méi)有相應(yīng)的激勵(lì)考核機(jī)制，因此成本管控就變成了空話，節(jié)約成本變成了空想，成本管控變成了口號(hào)，最終影響經(jīng)濟(jì)效益。

四、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的對(duì)策建議

（一）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度

建立一套完善的內(nèi)部成本控制制度，為企業(yè)在進(jìn)行決策時(shí)提供依據(jù)，明確職責(zé)，杜絕一人獨(dú)斷和徇私舞弊現(xiàn)象的產(chǎn)生；結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，制定財(cái)務(wù)控制制度，貫穿于會(huì)計(jì)工作全過(guò)程，真實(shí)地反映企業(yè)的實(shí)際情況，保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。使各個(gè)業(yè)務(wù)部門之間密切配合，充分發(fā)揮集體力量的作用，以達(dá)到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。同時(shí)還要不斷完善整體治理結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化高層管理人員以及各業(yè)務(wù)部門的作用，明確企業(yè)的決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)和監(jiān)督權(quán)相互分離，形成相互有效的權(quán)力制衡。

（二）對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行精細(xì)化動(dòng)態(tài)管理

要真正實(shí)現(xiàn)成本管控，應(yīng)該將成本管控深化到房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過(guò)程。如果我們將房地產(chǎn)開發(fā)成本分為土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)用和稅費(fèi)等階段。成本管控就要細(xì)化到每個(gè)階段的每一個(gè)具體項(xiàng)目。例如在施工材料管理階段，確保每個(gè)項(xiàng)目建立專業(yè)的材料管理小組，用于管理材料進(jìn)場(chǎng)的記錄、檢測(cè)、存放和出場(chǎng)的登記等這一流程都能夠得到精細(xì)化管理；在施工階段，應(yīng)選擇與口碑好的施工單位合作，由于施工時(shí)間長(zhǎng)，工作內(nèi)容復(fù)雜，確保做到在保證施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，縮短施工周期，讓項(xiàng)目更快地投入到運(yùn)營(yíng)階段，能夠讓企業(yè)所投入的資金得以回轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)最終投資效益的增收。除了分階段外，有條件的企業(yè)甚至具體到每項(xiàng)合同，總之要將不可預(yù)見的成本范圍縮小，使目標(biāo)成本盡量精細(xì)化。比如某公司準(zhǔn)備建一間五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)所，就要對(duì)五星級(jí)酒店所在的區(qū)域、星級(jí)等級(jí)、營(yíng)業(yè)面積、配套設(shè)施、客房數(shù)、客房?jī)r(jià)位、會(huì)議設(shè)施、優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)等內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查。

（三）培養(yǎng)成本管控專業(yè)化管理人才

一個(gè)企業(yè)的發(fā)展離不開人才的參與，所以我們要時(shí)刻記住，人是企業(yè)最重要的資源和最寶貴的財(cái)富。第一，加強(qiáng)工作人員的綜合素質(zhì)培養(yǎng)，對(duì)符合條件和有潛力的工作人員進(jìn)行定期的培訓(xùn)，特別是高層管理人員，聘請(qǐng)行業(yè)內(nèi)資深專家進(jìn)行專業(yè)化培訓(xùn)。采用理論與實(shí)踐相結(jié)合的模式，在實(shí)踐中學(xué)習(xí)，在學(xué)習(xí)中實(shí)踐，有利于進(jìn)一步做好成本管控工作，為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值，還有利于加強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)的歸屬感，提高工作的積極性，更好地為企業(yè)服務(wù)。第二，建立成本管控的績(jī)效考核機(jī)制。把成本管控的過(guò)程和結(jié)果納入績(jī)效考核，做到獎(jiǎng)罰分明，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性，深入挖掘降低成本的途徑。第三，完善崗位職責(zé)和管理制度。明確各部門的崗位職責(zé)和工作范圍，獎(jiǎng)懲分明，有利于規(guī)范項(xiàng)目工作流程，落實(shí)責(zé)任，明細(xì)分工。避免業(yè)務(wù)邊界不清影響項(xiàng)目執(zhí)行，保障各司其職，流水作業(yè)，管理順暢。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)與一般的企業(yè)生產(chǎn)不同，其具有建造成本高、投資風(fēng)險(xiǎn)大和生產(chǎn)周期長(zhǎng)的行業(yè)收益特點(diǎn)，完善合理的成本管控制度能夠有效地規(guī)避日常工作中出現(xiàn)的問(wèn)題和漏洞，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)提高企業(yè)的管理水平和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用，能夠促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，加強(qiáng)企業(yè)成本的管控更有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)居民“居者有其屋”具有良好的意義。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部成本控制制度、成本項(xiàng)目?jī)?nèi)容和人員的專業(yè)知識(shí)的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策和建議。以期能夠更好地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、可持續(xù)發(fā)展。