房地產投資風險管理研究

杜衛峰

（保利山東置業集團有限公司，山東 濟南 250013）

一、引言

隨著時間的推移，如今我國國民的經濟實力已不可同日而語，而房地產行業也渡過了初始發展階段，逐步走上了正軌，在如今良好的發展趨勢下，行業競爭壓力也同樣在隨之增長，在激烈的競爭背景下想要規避投資風險、提升投資收益，就需優化風險管理體系，對各類風險因素進行詳細的研究、考察、測評，并針對不同情況策劃合理的管理方案，為良好投資成果的實現做好萬全準備。

二、現狀探析

通過深入分析房地產風險管理與投資現狀可發現，該領域具有行業涉獵范圍廣、與產業結構、經濟發展動向、政策走向聯系緊密的特征，因此，影響房地產實際投資風險的因素十分廣泛，繼而產生了“具體行業風險”這一要素。我國房地產在歷經了上一階段“非理性、動蕩性”的發展時期之后，依然熱度不減，仍舊是如今被社會廣泛關注的重點話題之一，但是現階段的房地產投資主要課題將會漸漸轉為“理性化”的研究方向，在實際投資進程中，往往需將理性因素考慮在內，一個“理性的、穩定的”房地產市場正向人們走來。雖說，房地產有著姣好的發展前景，但是卻在實際的發展進程中，逐漸顯現出了諸多發展弊端和問題，尚待房地產業內人士和相關領域的專家去研究解決，例如，“市場消化系數”在長期的發展進程中，依舊處于水平較低的現狀；國家政策在土地控制方面依然面臨管控乏力的困境；而房地產的融資渠道在歷經多年發展之后的今天，依然存在單一化的問題，導致投資風險始終是一個未知數、得不到有效降低與規避[1]。

三、影響風險的因素

（一）企業管理因素

“不立規矩，不成方圓”，任意企業的長效發展往往都離不開規范化的管理體系，房地產領域的企業也是如此，由于企業在內部管理方面存在制度不健全、體系不合理的現狀，往往導致企業發展失衡，繼而對投資風險造成負面影響。

（二）工程因素

工程因素也是影響投資風險的關鍵節點之一，往往體現在具體的施工環節，例如，施工環節出現工期延誤或質量不合格等現象時，將會使企業信譽度大打折扣，使房地產經營面臨風險。

（三）財務因素

財務因素所造成的投資風險主要指在投資房地產的過程中，由于借貸造成的各項債務，雖然借貸可為投資帶來便利，卻同時也可帶來財務風險，當房地產企業內部財務風險與經濟風險并發時，就會導致企業經營面臨巨大壓力[2]。

（四）經營因素

所謂經營風險，就是指投資過程中實際的房地產經濟活動變化趨勢對企業經濟收益所造成的負面影響，例如，在該產業經營不善時，往往會面臨各方面壓力，投資風險也因此在所難免。

（五）突發性因素

突發性因素，即指不受人為控制的自然風險，屬于突發性事件，雖不可控，卻可以采取措施，提前規避，這就需要房產企業在施工前預先展開詳細的施工環境監測工作。

四、風險管理的基本程序

（一）識別階段

識別階段是房地產投資項目初始階段最為關鍵、基礎的一步，唯有準確、全面的識別所有將要面臨的實際投資風險，方可做到有的放矢，為后續針對性的預估、評測、決策等風險管理程序做好萬全準備。

（二）預估階段

風險預估也可被稱之為風險量化階段，旨在準確劃定風險的高低與大小，繼而為下一步地風險影響程度評測工作做好準備，一般來講，預估階段需做好以下兩點工作：其一，確定好風險事件的損失概率，其二，確定由于風險而導致的損失程度、經濟損失額[3]。

（三）評價階段

風險評價階段的工作內容主要是針對風險來評價風險的大小、對投資項目的影響度等各項因素，此階段的評價有著一定的綜合性特征，可初步為往后具體地風險決策提供參考依據。

（四）決策階段

決策階段的工作內容主要就是在上述風險評價的基礎上，進一步針對各類風險的影響度擬定不同的風險管理方案，對房產投資項目長遠目標與現狀管理進行綜合性考量，最終決策出最佳風險管控措施和投資方案。

（五）處理階段

所謂處理階段，就是依據上述所講的具體決策需求就，完善、改進、健全管理體系，進一步明確崗位職責，建立起風險規避計劃、抑制計劃、應急方案等詳細的管理措施。

五、風險管理的具體措施

（一）轉移風險

通常來講，轉移風險的方式主要有風險自留、風險轉移這兩種類型。第一，所謂風險自留，即指具有計劃性質的風險管理，比方說，在部分具體的房地產項目投資中，存在一類可自留的投資風險，相關管理職員需在達成業主要求的基礎上，對其展開詳細的審查工作，翔實了解相關的技術情況，并在實地考察中綜合考察、勘測相關的地質條件和地理條件，同時，還需對氣候展開大體的預測工作，在此基礎上，方可決策該項風險是否自留，同時，還需要與風險控制相互結合才能發揮其真正的管理效用。第二，風險轉移也是常被應用到的一類風險管理措施，具體可通過“合同轉移法”來得以實踐，在勘察初期發現地風險往往會采取這樣的措施，例如，業主臨時變更條件、地下管線復雜、地質條件不利、地理條件不利等情況，都會存在一定概率引發重大風險，此類風險一旦被觸發，將會對投資成本、施工工期造成不同程度的影響，而風險轉移措施則可助企業有效規避風險[4]。

（二）不同時機的風險管理

通過分析研究諸多房地產投資案例可發現，房地產投資往往有著較為明顯的周期性漲落特征，使得市場供求漸漸顯現出動態化的發展特征，同時在房產價格方面，價格波動往往也呈現動態性特征，由此可見，在不同的時機，房地產投資的整體趨勢和具體情況都會有所不同、會發生一定程度的轉變，也就是說經濟的宏觀運行周期往往與房地產投資周期存在一致性，而房地產開展的各項目的投資活動必然也會存在復蘇、衰退、蕭條、高峰等不同的階段。鑒于此，想要提升風險管理質量，就需找準各類不同的時機，并科學的選取最佳投資時機，最大限度降低投資風險，強化風險管理質量，繼而實現低成本、高銷售的投資目標。

（三）針對投資類型展開管理

投資類型出現差異性，往往會對投資效果造成負面影響。不同種類的房地產投資往往會導致價值區位方面的差異性，繼而生產不同類別的投資特征，風險敏感度也會因此產生差異性，由此可見，不同的投資項目，其抗風險能力也各有不同，存在差異。鑒于此，開發商需科學、合理地對不同類別的項目進行考量與研究，并制定規范的、合理的、科學的、實效化的投資方案，旨在有效避免“盲目投資”，降低由于投資類型差異性而導致的投資風險，例如，在投資住宅時，需對住宅的朝向、交通便利性、位置、層高等因素進行綜合分析，不僅如此，人們往往還需考察住宅區域的治安環境、學校距離、超市距離、是否存在就近醫院等各項實際問題，因此，唯有對上述所講的各類因素展開綜合分析與研究，才能強化投資風險管理的實效性，增進項目開發的科學性與綜合性，例如，在投資時，可將一部分資金用于投資普通住宅，另一部資金用于投資高檔寫字樓，繼而漸漸形成各類投資產品有機結合的良好房地產投資局面，同時，還可采取“差別定價法”，以此來滿足房地產市場的多樣化需求，強化投資風險管理的同時，不斷增進客戶對房地產的綜合認可度[5]。

（四）注重土地獲得風險管理

具體實施房地產開發項目時，土地獲取階段的風險管控尤為重要，是影響房地產投資合理性的關鍵要素之一，若此階段存在管理漏洞，對房地產開發造成的影響和威脅將十分突出，因此，唯有在土地獲得階段嚴格對各類風險進行管控和把關，方能切實確保房地產投資項目的合理性，從而有效規避各類風險。

在土地獲取階段，土地購買價格是最為典型的風險隱患，當購買價格過高時，必然會對后續的房地產投資項目資金運轉勢態造成影響，甚至存在資金鏈條斷裂的風險，其次，拆遷安置管理亦是土地獲取階段風險管理工作的重要著力點，針對進度機制不完善、進度風險管理意識不足等問題，風險管理負責人需明確指導思想，并在此基礎上加強安全管理、進度管理、質量管理和成本管理，在拆遷安置施工中，嚴格遵循合同規定施工，同時可每月例行一次進度檢查、質量檢查工作，在加快施工進度的同時兼顧質量保障。此外，針對拆遷安置細節亦需予以重視，例如，密切關注拆遷戶反應，及時與之進行協調與溝通。

六、結束語

總之，面臨如今多元化的投資市場環境，需始終秉持“理性化”“前沿化”的投資態度，通過轉移風險、控制管理時機、綜合分析投資類型等理性化的具體措施，結合最新的投資趨勢，有效降低投資風險，達成穩定投資收益率的最終目標。