房地產企業拆遷補償款的會計和稅務處理

張安娜 山西二建集團有限公司

房地產行業與國民經濟的發展息息相關，其資金需求大，營運周期長，涉及的稅務處理非常多，易于產生財務問題。因此在處理的過程中，運用正確的手段對其進行會計和稅務處理就顯得非常最重要，本文主要就房地產拆遷補償款所帶來的一系列的會計和稅務處理問題進行探討，提高房地產財稅處理的總體水平。

一、房地產現狀概括分析

房地產業既有實體經濟的特征，又有虛擬經濟的特征。由于房地產對社會資本吸納性非常高，很多人為了投機就開始購房，導致房地產行業迅速膨脹，另一方面由于受到外界經濟政策和制度背景的影響，房地產虛擬經濟性就越來越強[1]。在中國走向城市化的進程中，地方政府對土地的依賴性比較高，整個社會對城市化發展的急劇渴望，導致房地產的泡沫化。從本質上說，房地產是一種在發展的過程中產生的一種制度設計，我們對大自然有限的土地進行合理開發，合理利用。在經濟發展比較快的階段，房地產產業和財富關聯比較大。當經濟發展保持穩定后，特別是城市化完成后，房地產的產業和財富的關聯就比較小了，房產慢慢就會變成公用商品。

二、拆遷房屋價格評估的特點

在我國，城市地區的房屋拆遷價值評估政策性一直比較強，但被拆遷人文化教育水平不高，他們善于鉆法律的空子，對房屋進行各種不合理的改造。在我國一般是按照成片的形式對房屋進行拆遷，因而涉及的范圍比較廣，因而使得房屋拆遷補償價格評估工作也比較復雜。有的人支持拆遷，有的人不支持拆遷，被拆遷人既有領導干部，又有人民群眾，會涉及不同方面的利益，因此拆遷工作也極為復雜。

三、房地產拆遷的歷史背景和補償款的處理

（一）房地產拆遷的歷史背景。

我國逐漸走向了城市化進程，城市建設過程中，需要對一些房屋進行拆遷。雖然有些法律條紋明確規定了拆遷的價格補償問題等等，但在實際過程中，城市房地產補償價格的確定仍然是一件比較復雜的事情，這取決于具體情況具體解決[2]。

（二）房地產拆遷的會計處理。

房地產企業會給被拆人一筆補償金，然后拆遷人拿著這一筆補償金再向房地產企業購房，這一過程包含了支付補償和出售房屋兩筆業務。在價格補償時如果被拆遷人同意以先進的方式接受賠償，那么他們可以拿著這一筆補償自行去解決自己的住房問題。房地產企業為了彌補被拆遷人的損失會向他們給予一定面積的房屋進行補償，其余部分按價格補償以現金的形式支付給被拆遷人。被拆遷戶的房屋購置成本是將產權置換部分的重置面積乘以被拆遷房屋的市場價格，將貨幣補償部分作為“拆遷補償費”直接計入土地開發成本。

（三）房地產拆遷補償款的稅務處理

房地產拆遷補償款的稅務處理比較復雜一些，它涉及增值稅、企業所得稅和土地增值稅等多種稅種，在實際研究中會比較復雜一些，通常按照這幾個稅種分成幾部分來進行研究。

1.增值稅的處理

（1）被拆遷企業取得的拆遷補償費包括：土地補償和房屋補償，屬增值稅征稅范圍，依據《發票管理辦法》屬于開具發票范圍。拆遷企業應以發票作為稅前扣除憑證。具體說明如下：

拆遷企業將被拆遷企業的房屋拆除后，拆遷企業支付的拆遷補償費分為兩部分：一是土地補償款，即：土地使用權屬由被拆遷企業變更拆遷企業，拆遷企業支付補償款，符合財稅〔2016〕36 號附件1 第一條規定的“銷售無形資產”增值稅應稅行為；二是房屋補償。拆遷企業拆除房屋支付給被拆遷企業的房屋補償款，符合財稅〔2016〕36號附件1 第十四條規定的視同銷售建筑物，即：被拆遷企業相當于將房屋的所有權轉讓給拆遷企業，符合“銷售不動產”增值稅應稅行為。

被拆遷企業轉讓土地、舊房給拆遷企業，并取得拆遷企業的貨幣拆遷補償款，屬于財稅〔2016〕36 號附件1 第11 條規定的有償轉讓無形資產和有償轉讓不動產所有權的行為，因此，被拆遷企業取得拆遷企業支付的拆遷補償款，屬于增值稅應稅行為，屬于對外發生經營業務收取款項，應向拆遷企業開具發票。

（2）被拆遷企業取得的停業補償、搬家費用，不屬于增值稅征稅范圍，依據發票管理辦法不屬于開具發票范圍。拆遷企業應以拆遷協議、收款憑證作為稅前扣除憑證。

2.土地增值稅的處理

處理土地增值稅問題時，房地產企業將用自己開發的新產品來進行補償，開發的產品和貨幣有一樣的效力，當房地產企業轉讓資產所有權的時候，一般情況下會被認為出售房地產。所得可以按照這個企業在這個地區的同類房地產企業的平均價格來確定，這個企業所在的地區的主管稅務機關也可以規定同類房地產企業的平均價格，一般情況下也是按照這個價格執行。

3.作價補償的稅務處理

估價補償可以理解為兩種情況。第一種情況是政府會制定統一標準的補償拆遷費，可直接計入土地增值稅進行抵扣，另一種情況是，雙方在簽拆遷協議的時候，雙方經過商量共同確定拆遷補償金額，但履行協議的時候應該按照商品房補償的形式補償，按照國家稅務總局第六號令第四條的規定確認為債務重組。

（四）會計處理與稅務處理的差異比較

1.成本的確認和計量方面。房地產企業從被拆遷戶手中取得被拆遷房屋的這一個過程，相當于重新購買了一次房屋。計算購置成本的時候，產權置換部分的重置面積乘以被拆遷房屋的市場價格即可，支出部分乘以貨幣補償作為“拆遷補償費”，直接計算開發成本中的土地成本，最終作為銷售成本。

2.收入的確認和計量方面。被拆遷戶獲得補償的業務會被房地產企業計入“銷售業務”，并按照市場統一規定的價格出售給被拆遷戶，符合確認商品銷售收入的條件時，確認為“主營業務收入”的稅務處理：繳納增值稅。對于拆遷建筑面積和等額償還面積，按開發成本口徑核算。成本價核定征收的時候，對于超出被拆遷建筑面積的那一部分，應該按照市場價格征收，在對房屋進行轉讓時，土地增值稅可以按照出售房地產的方式進行計稅，企業同類房地產的平均價格可以作為參考依據。

（五）會計處理與稅務處理的案例分析

房開企業對被拆遷戶的補償一般分為兩種方式：一種方式是貨幣補償，即按照當地政府規定的拆遷房屋每平方米的補償標準以貨幣形式補償給被拆遷戶。另一種方式是房屋產權調換補償，即房開企業用本開發項目的房屋或異地自行開發的房屋以及購買的房屋補償給被拆遷戶。房開企業以貨幣補償給拆遷戶的，在拆遷補償業務上，會計與稅務的處理比較簡單，一般說企業不會出現差錯。而營改增后，以房屋產權調換補償給拆遷戶的，會計與增值稅的處理就不那么簡單了。現以案例的形式對此進行分析。

案例：甲房開企業系增值稅一般納稅人，2019 年6 月開始開發A 小區項目。A小區原為平房居民區，共有254 家住戶，68戶選擇貨幣補償，甲房開企業已按當地政府規定的補償標準共計補償2720 萬元。186 戶選擇房屋產權調換補償方式，甲房開企業用建造的本小區項目房屋安置回遷戶。其中，124 戶原平房面積比較小，按照“拆一還一”補償標準，得到的補償房屋面積自然不大，這些拆遷戶要求增加房屋面積共計3000平方米，而增加的房屋面積由拆遷戶按照市場價格向甲房開企業支付價款，為此，甲房開企業共取得含稅增加面積款3000 萬元；62戶原平房面積比較大，這些拆遷戶要求補償房屋面積小于原平房面積，為此，甲房開企業按照貨幣補償標準，共支付少回遷面積款1100 萬元。A 小區項目房屋含稅平均售價為1 萬元，不含稅平均售價為0.9174 萬元。按照“拆一還一”補償標準，除62 戶要求減少回遷面積已獲得部分貨幣補償的外，共支付補償房屋面積22233.72 平方米。A 小區項目開發可供銷售建筑面積60183.75 平方米。向當地土地管理部門支付土地出讓金1800 萬元，已取得省級財政部門監制的財政票據。對拆遷戶的補償，甲房開企業能夠提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

上述業務的會計與增值稅的處理如下（單位：萬元，下同）：

（1）68 戶選擇貨幣補償支付補償款時

（2）取得124 戶回遷戶支付的增加面積款時，應抵減本項目拆遷補償費。

（3）按照國稅函〔2010〕220 號文件規定，向62 戶回遷戶支付減少回遷面積款時

（4）甲房開企業，按照“拆一還一”的補償標準，除62 戶要求減少回遷面積已獲得部分貨幣補償的外，共補償拆遷戶22233.72 平方米的房屋，其中這里面涉及兩個業務問題：一是取得開發土地的價值，即為取得開發土地而發生的拆遷補償費。另一是用于補償的房屋所有權發生了轉移，應視同銷售行為。

房開企業“動遷還平”業務，實質上是“以物易物”，即以房屋換取土地，屬于非貨幣性資產交換行為，交換的過程實際上是購買土地和銷售房屋同時完成的過程。

銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用－當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）

當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

①“動遷還平”和“增加房屋面積”兩項業務允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款=[（22233.72+3000）÷60183.75）]×（2720+1100+1800+1×22233.72）=11679.06（萬元）。

②銷售額=（全部價款和價外費用－當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）=（1×22233.72+3000-11679.06）÷（1+9%）=12435.47（萬元）。

③銷項稅額=銷售額×稅率=12435.47×9%=1119.19（萬元）。

計算“增加面積”和回遷房屋視同銷售的銷售額時按現行增值稅制度規定允許扣除的土地價款是11679.06 萬元，也正是這11679.06 萬元應少計銷項稅額萬元[11679.06÷（1+9%）×9%]=964.33， 即應抵減會計上的銷項稅額154.86（1119.19-964.33）萬元。因此，還應當做如下的會計處理：房地產目前是我國最重要的國民經濟收入來源之一，做好房地產拆遷補償款的工作也同等重要，特別是做好補償款的會計和稅務處理，有利于體現社會公平正義，維護社會大局穩定。