供應鏈管理適用范圍及房地產成本控制研究

羅曉艷

（成都天投地產開發有限公司，四川 成都 610000）

一、供應鏈管理適用范圍

首先我們要知道，供應鏈管理的成本極高。甚至高于招標采購管理成本。那么面對成本更高的供應鏈管理，其應用范圍更窄，一定要用在“采購重器”上才值得。首先一個基礎條件，一定要重復多次購買的采購需求，重復采購也不是“重器”，這只是基礎條件，在這個基礎上，我談以下幾種采購。

（一）生產性大宗原材料采購。無論你是生產高精尖的動車組，還是大路貨的水泥聚乙烯，大宗原材料（含部件）都在產成品成本中占30%以上，可以采用供應鏈管理。

（二）金額可能不大，但是是構成企業成果核心競爭力的組成部分。比如某設計單位，在某個行業設計水平很高是因為他能得到該行業最全、最準確的行業數據，盡管這個數據是買的。那么這個數據商的采購已經成為企業核心競爭力的一部分，可以采用供應鏈管理。

（三）影響個性化生產的組件。現在產出品的個性化需求越來越強，對于個性化產出，從接合同—采購—簽約—供貨—組裝—交付這一系列流程無法滿足進度要求，那么可以對組件采用供應鏈管理。

（四）與合作方聯合提供服務，雙方工作需要高度協同才能提供最好產品，實現最大收益。比如EPC工程總承包中的設計單位和施工單位，這兩個單位如果各打算盤追求各自利益最大化，最后往往雙輸，這種情況下采用供應鏈管理，協作發展共同獲益。

二、房地產企業成本控制構成

在供應鏈管理模式下，房地產企業成本可以從三個方面進行劃分，按照供應鏈價值模型，開展上游、中游以及下游三個環節的成本管理控制。

（一）上游成本

在上游成本中，主要涉及房地產項目開發的土地成本、開發資金成本以及項目設計成本等內容。在眾多的上游成本內容中，進行資金成本和土地開發成本控制是供應鏈管理模式中最為重要的環節。這兩個環節是有效地控制房地產企業成本、獲取利潤的關鍵。

（二）開發商核心成本

在核心成本中，主要涉及建筑材料購置成本、開發過程中的管理費用以及工程的建設稅費等內容，其中，開發商核心成本中的管理費用、建筑安裝費用以及稅費是成本控制中的重中之重。對于建筑安裝成本的控制，管理人員應該從房地產項目的設計和建設實施環節來進行控制成本，在設計階段要對工程造價進行數據化的計算，最終得出一個科學合理化的工程設計方案。

（三）下游成本

供應鏈管理中的房地產企業的下游成本是指房地產項目竣工后在進行銷售時的成本控制。其成本費用主要涉及銷售費用、物業管理費用以及廣告宣傳費用等內容。這個環節的成本控制重點是銷售成本。為此，房地產企業要進行科學的市場營銷決策，在宣傳和推廣房地產項目時，合理地控制費用，選擇合適的銷售渠道，努力地將房地產項目產品以合適的價格和利潤售賣出去，完成整個供應鏈的最后一環。

三、供應鏈管理模式下房地產企業成本控制的舉措

（一）加強土地成本控制

在我國，土地開發資源是比較稀缺的，尤其是在城市地區。土地使用權的獲取需要向國家支付一定的土地建設成本。房地產企業建造商品房的土地成本要進行嚴格地控制。為此，房地產企業要做好開發區域的市場調研工作，保障開發土地的價值，再參與土地開發招標的競拍工作。對于開發地區的情況要做一個全面的了解，分析得出開發項目的價值。得到土地使用權之后，房地產企業的設計和規劃部門要做出項目整體的設計，以此保證項目的開發效果。除此之外，房地產企業應該進行嚴格的風險管理控制，在土地開發中，面臨著房價波動、拆遷以及抵押貸款等風險問題，企業相關部門必須提前做到風險損失評估，保證房地產項目的風險控制在合理的范圍之內。

（二）提升房地產管理水平，加強管理控制

在供應鏈管理模式中，加強管理費用控制是非常關鍵的。房地產企業要想有效地控制整個供應鏈成本，提高企業自身的管理水平是重點。房地產企業項目，從開發、建設到銷售這一整個環節的成本控制，都離不開管理。一個企業擁有一個優秀的管理團隊，無疑是提高企業自身的供應鏈的核心競爭力，控制企業成本的有效途徑。房地產項目的建設內容復雜、涉及內容非常廣泛，需要擁有一套系統的管理控制體系來支撐。對此，房地產企業要結合企業自身的情況，不斷地優化企業組織建設結構，設置相應的企業內部的成本控制的崗位，以此來實現企業內部的高效協調合作。讓房地產企業的內部的各個崗位人員分配合理化，每個人員都各司其職，各盡其責，將成本控制嚴格地落實到每個部門和人員身上，以此做到房地產企業成本控制的最大化。

四、結束語

在供應鏈管理模式下，房地產企業可以實現信息資源的共享，實現生產要素的優化配置，增強企業之間的合作的信任。開展成本控制工作，房地產企業要充分地研究供應鏈管理模式的特點，有針對性地進行成本控制，從供應鏈的鏈條上進行劃分各項成本，實現成本的有效控制工作，以此來提高房地產企業自身的競爭力。