為何保定綠城·誠園首付要多繳46萬元

石曳然 雷玄

近日，有消費者投訴稱，他計劃支付首付款40多萬元購買河北省保定市綠城·誠園的一套90多平米的預售商品房，標價為每平米價格為14670元，總價為135萬左右。他按照30%計算出首付款為40多萬元，而開發商——保定市宏誠園房地產開發有限公司的銷售代表卻要求首付繳納86萬元。

首付多46萬元被疑“議價”？

消費者介紹，要購買的這套綠城·誠園套的房產已取得預售許可多年，至今尚未售出，該商品房在取得預售許可時備案價格低于現在的銷售價格。

消費者稱，“這46萬便是銷售價格與備案價格之間的差價，在購房過程中差價需要購房者單獨支付，且不能夠不計入合同，不開具發票，這種現象被銷售人員稱之為‘議價。”

消費者說自己也了解了一些情況，“綠城-誠園2、7、8、15、16號樓在銷售過程中均存在不同程度的‘議價現象”。

該項目最早開始銷售在2015年，開盤后陸續推出新的樓棟進行銷售，目前已開發6棟高層、6棟洋房，項目內包括早年間開發的大部分樓棟均有正在出售的商品房，而項目的銷售均價已經有近萬元的漲幅。

同一項目在不同時期所取得預售許可的價格也不盡相同。有業內人士分析，“由于部分樓盤銷售房產周期長，備案價格較低，有少數開發商在銷售過程中不斷提高價格，‘議價的部分則由購房者另外付款，僅有轉賬記錄作為憑證，不開具發票，不計入購房合同。”

目前保定市嚴格要求在商品房銷售過程中，商品房經營者要嚴格按照備案價格明碼標價對外銷售。2017年5月22日，保定市人民政府官網曾發布《保定市人民政府關于加強房地產市場管理的意見》稱，嚴格商品住房價格管理對通過“限房價、競地價”“限地價、競房價”“雙限雙競”模式取得土地的房地產項目，保定市價格主管部門直接按照限定的房價或競地的房價進行價格備案，銷售過程中嚴禁調整備案價格。

2018年3月7日，保定市人民政府官網發布《保定市人民政府關于進一步加強商品房銷售價格監管的通告》進一步提出加強預售價格監管，“嚴格執行商品房銷售價格管理的相關法律法規及《保定市人民政府關于加強房地產市場管理的意見》（保政發[2017] 14號）要求，辦理商品房預售許可證前，商品房價格必經價格主管部門備案。取得預售許可證后，商品房經營者要嚴格按照備案價格明碼標價對外銷售。商品房經營者不得在標價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標明的費用。”

關于綠城·誠園的預售售價問題，《中國質量萬里行》咨詢了保定市物價局，物價局相關人員表示將會由保定市蓮池區相關部門進行回復，關于調查結果，截止發稿，尚未收到回復。綠城·誠園：曾因房款未入

“監管賬戶”被點名

2019年9月2日，根據保定市住房和城鄉建設局公告顯示，保定市宏誠園房地產開發有限公司在綠城·誠園（22-501號房）的銷售過程中，存在未將銷售商品房房價款存人預售資金監管賬戶的行為。

在《保定市商品房預售資金監管辦法》中第十一條指出新建商品房預售資金應當全部存入監管賬戶，預售人不得直接收存房價款。承購人應當按照商品房買賣合同約定的付款時間，持預售人開具的監管賬戶繳款單，通過監管銀行網點柜臺或通過售樓現場POS機將房價款直接存入監管賬戶，預售人憑承購人在監管銀行的繳款憑證為承購人開具售房收款票據。

為加強商品房預售資金的監督管理，保證商品房預售資金專款專用，2014年6月，保定市出臺了《保定市商品房預售資金監管暫行辦法》。2016年初，又出臺修訂后的《保定市商品房預售資金監管辦法》（以下簡稱《辦法》）。《辦法》對保定市行政區域內批準預售的新建商品房建設項目，其預售資金的收入、支出、使用及監督管理，逐一作出具體規定。《辦法》指明，商品房預售資金是指按合同約定支付的購房款，包括定金、首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款。房地產開發企業申請商品房預售許可前，應當選擇監管銀行，按幢或者多幢開設新建商品房預售資金監管專用賬戶，即監管賬戶，并同監管銀行簽訂新建商品房預售資金監管協議。且預售過程中，不得變更監管銀行。未設立監管賬戶的項目，監管部門不得辦理商品房預售合同登記備案。

就此，保定市住建部門工作人員曾對媒體解釋說，購房人應當按照買賣合同約定的付款時間，持開發企業開具的監管賬戶繳款單，通過監管銀行網點柜臺或售樓現場POS機，將房價款直接存入監管賬戶，而開發企業則憑監管銀行的繳款憑證為購房人開具售房收款票據。“也就是說，‘你交的房款應當全部存入監管賬戶，開發企業不得直接收存。”工作人員提醒，《商品房預售許可證》上標注著資金監管賬戶名稱及賬號，購房人支付房價款時應對照核實。