房地產企業全面預算管理問題及對策

戴寬

摘 要 我國宏觀調控的推進與經濟發展方式的轉變，加快了產業轉移，傳統的房地產開發企業面臨著經濟體制的轉型和創新。房地產企業應當加強內部精細化管理，實施全面預算管理，匹配戰略規劃，協調公司中長期和短期目標，在稅收籌劃、財務預算、項目施工、營銷戰略、投融資決策等方面提升抵御風險的能力，這樣才能在瞬息萬變的市場、波譎云詭的金融環境中站穩腳跟。

關鍵詞 房地產企業 全面預算管理 問題 對策

一、引言

房地產行業的項目開發建設周期非常長，投入資金數量非常大，資金非常密集，本身就具有較大的經營風險。自2016年開始，宏觀調控政策收緊，金融降杠桿，經濟下行，對房地產企業產生了重大的沖擊，不少中小型企業面臨資金鏈斷裂、建設項目暫停甚至宣告破產等困境。同時，2020年8月，國務院住房和城鄉建設部明確針對重點房地產企業的資金監測和融資管理規則實行了新的規定——房地產企業“三道紅線”。其中，紅線一是剔除預收款的資產負債率不得大于70%，紅線二是凈負債率不得大于100%，紅線三是現金短債比不得小于1倍。“三道紅線”將于2021年1月1日起全面實施，無疑對房地產企業又是重重的一擊。為了有效地提高應對資金風險、市場風險、財務風險、稅務風險的水平，企業應當實施全面預算管理，建立完善的全面預算管理體系，合理配置各項資源，加快產業轉型。

二、房地產企業全面預算管理存在的問題

（一）缺乏全面和完整的預算標準

一般來說，企業應當參照一份合理的預算標準來輔助預算工作的開展。而在實際的房地產項目預算審核和溝通交流的過程中，很多房地產企業沒有對項目各產品的類型設定標準，內部缺乏規范化管理，缺乏行業預算標準，或者制定的標準不符合實際、不夠合理，影響了預算管理的科學性和準確性，預算標準中欠缺的內容往往導致預算審核具有較大的隨意性，未深入分析預算數據的可行性，最終使得信息數據偏離實際，阻礙預算管理工作。同時，房地產企業工作人員對公司戰略發展目標的了解不夠透徹，有些員工有意篡改信息數據，或存在對當前經濟環境預測不準確等外部因素，使預算數據不夠合理。久而久之，公司制定的預算標準在實施過程中困難重重，員工完成預算標準的信心受挫。

（二）預算工作效果不明顯，預算執行效率不高

房地產企業為了搶占更多的市場份額，經常會發生施工趕進度、趕工程、臨時變更圖紙等情況，使得工程項目在竣工之后和施工預算不一致，設計的預算指標和施工的指標之間存在較大的差異，最終的數據結果和圖紙計劃差異過大，難以充分發揮預算的作用。同時，房地產企業往往未明晰項目投資預算和普通預算之間的異同點，比如項目投資預算更側重于設置投資周期和測算預期收益等。此外，我國部分房地產企業未全過程監控所有項目的預算情況，項目預算執行控制力較弱，各部門配合度較低，使得項目預算的執行效率不高。

（三）缺乏健全的全面預算管理系統

有些房地產企業的預算編制工具較為落后，使得預算編制效率較低，準確性不足，數據難以溯源。并且有些房地產企業缺乏健全的全面預算管理系統，各業務管理系統的數據不相通，影響了預算執行數據匯總分析的效率和質量，也無法跟蹤監控公司業務數據的狀況。

三、強化房地產企業預算管理的策略

（一）合理制定預算標準

房地產企業應根據自身管理方式和特性以及以往的經驗數據分析，制定全面預算管理規范，建立規范標準的全面預算標準體系，確保全面預算管理的有序實施。

首先，房地產企業應重視積累歷史數據、當前經營狀況、未來發展計劃等，優化各項費用的定額標準，逐步構建和持續優化房地產企業成本費用定額標準體系，包括標準的編制流程和編制方法，合理應用多樣的預算管理法，比如固定法、定期法、增量法、彈性法、零基法、滾動法等。同時，房地產企業還可采用預算定額控制法，設置合理項目總的預算限額，從而控制項目工程成本。

其次，房地產企業應在每個年度的年末，對公司下一年度的經營發展制定合理的目標，編制預算計劃，并且提供相應的資金保障和行政保障。預算編制是一項很重要的工程，房地產企業項目管理人員需要全面調研和仔細分析預算項目，根據項目的實際需求，制定科學可行的項目預算實施方案。然后財務管理人員需要詳細審查上報的預算實施方案，給出專業的意見，反饋至相應的項目部門。

此外，房地產企業需要對預算執行主體授權，并實施相關限制措施，使具有相應權限的人員積極履行職責，按照標準執行任務，承擔責任。

（二）完善預算工作的管理運行機制，優化預算工作實施效果

一是房地產企業應事先組建預算執行小組，負責完成預先設置的經營目標和管理目標的監督完成、控制各項業務、階段性進行預算小組總結。預算執行小組的組長可按照編制的預算實施方案，更加詳細地梳理業務流程，將其作為項目組日常全面預算管理的目標，按照年度、季度、月度、節點等嚴格實施。一旦下發了預算管理任務，如果沒有出現特殊，一律不得隨意修改預算管理標準。

二是房地產企業應加大對預算執行的監督管理力度，監督預算實施過程中的各個環節，跟蹤各預算指標的完成進度，及時發現潛在的風險并分析解決。房地產企業可充分借助信息系統，在預算執行環節設置資金流動比率、資金支出進度和成本定額等指標作為界限，如果項目資金投入超出預算，就會智能觸發警報系統，限制預算資金的申請，提升預算執行的效率，保證監控的有效性。

三是在預算執行時，房地產企業應當科學地構建預算考核評價制度和相應的獎懲制度，制度需要符合公司體系和組織結構的要求和需要。預算考核主要是為了檢查預算計劃的具體實現狀況和驗證決策的科學性。在考核指標的設計方面，房地產企業可根據行業特點設置一些個性化的考核指標，比如工程項目質量達標率、安全施工率、投資利潤率、現金流動率、預算方案完成率、投資回收期限等。同時，房地產企業可充分利用關鍵業績考核方式，針對不同的職能部門，設計不同的考核指標和權重標準，更加客觀準確地評估項目開發進度和項目部門的預算執行狀況，及時將預算考核結果反饋給各部門和各員工。房地產企業還應注意將員工的獎金與預算完成質量、預算完成率掛鉤，如實兌現相應的獎勵承諾，激發員工開展預算執行工作的積極性，對于預算執行情況較差的部門和員工，應追究相應的責任，督促其改進。

（三）加強全面預算管理信息化系統的建設

房地產企業應加強全面預算管理信息化系統的建設，并且將全面預算管理系統和其他業務管理系統對接，包括客戶服務系統、采購系統、工程管理系統、成本管理系統、財務核算系統等，搭建統一的信息化平臺，使業務數據和財務數據可以隨時傳輸到預算管理系統中，使公司的業務相互關聯、信息共享。房地產企業可通過全面預算管理系統，實時跟蹤監控項目銷售信息數據、動態成本、合同簽訂、資金計劃、項目回款、項目施工進度等情況，多維度和多層次比較預算和實際之間的差異、目標數據和動態數據之間的差距，確保預算執行數據的實時共享、信息數據的無縫銜接、重要信息的及時反饋等，保證對項目的全過程管控和精細化管控。

同時，預算編制是一項覆蓋面廣、復雜、煩瑣的工作，涉及項目開發節點計劃、項目開發成本管控、房地產銷售、回款、合同管理、人力資源管理、投融資管理、稅務管理等內容，需要形成項目全周期預算，并且房地產項目通常會跨越多個會計年度，因此房地產企業應該引進和開發全面預算編制系統，根據外部市場經濟和政策環境的變化，編制滾動預算，快速高效地搭建項目全周期預測模型，可改變項目規劃、銷售、成本等一些基本假設指標，迅速模擬各類情況下的項目現金流和利潤結果，為公司高層的決策提供有價值的數據支撐，確保公司戰略目標的達成。

四、結語

為了促進房地產市場的平穩和健康發展，我國政府于2020年7月再次強調“房住不炒”的定位，也就是說，房子是用來居住的，而不是用來炒的。我國房地產企業應當遵循國家宏觀調控、“房住不炒”定位、房地產“三道紅線”等政策，加強精細化管理，加強對房地產成本的管控，使資產負債率、凈負債率、現金短債比3個指標保持在國家規定的安全范圍內，合理制定預算標準，完善預算工作的管理運行機制，優化預算工作效果，加強全面預算管理信息化系統的建設，保證房地產企業的健康和長遠發展。

（作者單位為邛崍市天際山水文化旅游投資集團有限公司）

參考文獻

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