論公證在我國不動產物權變動中的定位

摘 要 不動產是指附著于地面的附屬物，涉及地上地下，范圍較廣。日常生活中常見的不動產有房屋建筑、土地等。這些不動產對于廣大民眾來說是重要的一筆財富。不動產物權變動的安全性關乎每個人的財產安全。不動產物權變更登記是在2007年由黨中央國務院提出的一項保護群眾權利的手段。盡管公證制度在我國的出現時間不算晚，但由于我國的法律對公證無太多規定且公證行業對自身的定位一直不斷探索，因此公證在我國的發展一直尚未成熟。公證行業在不動產登記中主要作用是輔助不動產物權變動登記部門完成前期審查工作，經過多年的應用，公證制度的確在不動產物權變動安全保護方面起到了十分積極的作用。

關鍵詞 公證 不動產 物權變動 定位

作者簡介：肖梅玉， 福建省龍巖市閩西公證處。

中圖分類號：D926.6 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.11.011

2015年我國出臺了《不動產登記暫行條例》，2016年又出臺了《不動產登記暫行條例實施細則》取消了原有的強制繼承公證，對不動產物權變動登記的等事宜做出了明確規定，就不動產物權變動登記的規范性而言也起到了一定的約束作用。更為重要的是，該條例的提出大大減少了我國在不動產物權變動方面的糾紛。盡管如此，公證制度在不動產物權變動中依然存在運用價值，但是公證制度在不動產物權變動中的定位尚不準確。[1]

一、公證制度在我國不動產物權變動中應用的必要性

（一）公證制度的應用有利于減少不動產物權變動方面的糾紛

我國法律條文中明確規定了公證機構須獨立承擔民事責任的性質，且強調公證機構是不以盈利為目的的服務型機構。公證機構主要為廣大群眾的不動產物權變動提供中立證明。近年來隨著我國人口的不斷增長，物權變動的次數逐漸頻繁，且人們的個人財產意識不斷增強，原有的制度已經不能滿足我國人口對不動產物權變動的需求，在國家提倡減證便民的制度環境下，取消了各項不動產方面的強制公證，經過幾年的實施，相關部門發現不動產物權變動審查程序過于繁瑣于是開始實行政府購買公證服務，因此公證是不動產物權變動的前置程序的地位依然存在。同時公證機構相對于以往的不動產物權變動登記處來說辦理流程更加嚴謹，從事公證行業的工作人員需要具備較高的專業素養和足夠的法律意識，有助于在工作過程中加強審查力度，確保群眾財產安全，減少不必要的不動產物權變動糾紛。

（二）公證制度的嚴謹性有助于減少不動產物權變動登記的風險

公證機構與以往不動產物權變動登記處的區別除上述所說以外，還包括公證機構的運行需要接受國家司法部門以及相關公證協會的監督且需要承擔一定的民事責任。如由于公證機構的工作失誤造成群眾利益受損，公證機關應根據相關法律規定承擔民事責任并在合理的范圍內對當事群眾進行賠償。公證機關工作流程的嚴謹性再加上地區政府及國家的大力監督，為廣大群眾提供了足夠的保障，大大削減不動產物權變動登記的風險。[2]

二、我國公證機構和公證人的性質及法律地位

我國公證機構的發展經歷了幾個不同的階段，工作流程發生了改變，機構性質也在更加完善。二十世紀末期，我國公證機構隸屬國家或地區的司法部門，與司法部門之間是上下級關系。當時公證機構的工作人員與現階段公務員的工作性質類似。1994年以后，國家政策及地區政策的改變使得部分公證機構開始脫離司法行政部門，成為獨立的事業單位。但當時的國家法律并沒有對司法部門、公證機構并存發展作出明確規定。此后《公證法》經過重新修訂完善明確了公證機構的社會性質、社會職能及所需要承擔的各種民事責任。通過《公證法》的說明不難看出，公證機構已經成為國家中立證明的專業機構，與司法行政部門之間是相互獨立的。但現階段，合作制公證機構與事業單位型公證機構在運行過程中依然會考慮市場發展與經濟效益。因此可能會出現為了確保自身利益不受影響私自調整收費標準導致公證機關之間開展惡性競爭，公證質量下降。這顯然不符合《公證法》的規定。另一方面，盡管《公證法》規定公證機構與司法行政部門之間是相互獨立的，但司法行政部門在公證機構中依然具有一定的決策權，如人事任命、公證費的使用等。因此可以看出，兩者之間并沒有完全獨立，公證機構的定位依然存在問題。

三、公證在我國不動產物權變動中的具體定位

（一）公證制度在不動產物權交易流域領域的定位

隨著我國經濟的不斷發展，我國居民的生活水平有了很大程度提高，人們對于房屋建筑的需求越來越大。但多項數據表明，公證制度在不動產物權變動交易流轉領域中的應用并不充分。不論是國家型公證機構還是事業單位型公證機構在不動產物權變動中只充當檢驗的角色，檢驗合同的合法性、真實性，之后對合同或其他材料進行公證，并不會將不動產作為公證對象。在此情況下，公證機關無法獲知該合同條款下的不動產物權是否已經交付，因此還需要進一步審查與判斷，不僅復雜了辦理流程，也增加了公證機關的經營風險。由此看來，公證機關在我國不動產物權變動交易流轉領域中的作用太過表面化，并不能充分發揮公證的法律性及約束作用且在一定程度上不動產物權變動登記制度與交易流轉領域之間的銜接并不到位。

（二）公證制度在不動產物權非交易流轉領域的定位

不動產物權變動中非交易流轉是指變動人與另一方之間的物權變動并不是以交易為前提，大多是個人贈與或家庭財產繼承。這樣的物權變動與市場等價交換并無聯系，公證制度在此領域作用的發揮比較充足。1976年，我國法律法規針對家庭財產繼承、房產變更及其他非交易流轉領域公正作出了明確的規定，要求所變動的物權必須有公證文書。與上述交易流轉領域相比，非交易流轉領域與不動產物權變動登記制度之間的銜接更加緊密，有助于不動產物權變動秩序的保障。[3]

隨著時間的推移，受周圍各種外界因素的影響，公證制度在不動產物權變動非交易流轉領域中的作用逐漸降低，特別是不同地區政府對不動產非交易流轉領域不同的規章制度的約束。前文提到，2015年與2016年國家相繼出臺了《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》宣布徹底取消強制繼承公證。2017年司法部發布了《關于廢止〈司法部、建設部關于房產登記管理中加強公證的聯合通知〉的通知》，明確繼承、贈與房產辦理登記事項可以不用“強制公證”且將物權變動之間的贈與、財產繼承等一并刪除，這表明物權贈與和財產繼承不再需要公證機關進行公證，因此公證制度在不動產物權變動非交易流轉領域中作用被削弱。經此分析可以發現，公證制度在不動產物權變動非交易流轉領域的地位在節節下降。就公證制度是否應該作為不動產物權變動在司法界的前置程序，不同地區的政府有不同的規定。因此，在筆者看來，我國可以借鑒他國的經驗教訓，結合中國國情及不動產物權變動的實際情況對公證制度進一步完善，確保公證制度在我國的重要地位。

四、公證在我國不動產物權變動中的應用

（一）明確自愿公證在不動產物權登記前的法律效力

前文提到的意思自治是《合同法》中的核心思想，該思想的提出是為了最大程度的保留、尊重并滿足當事人的意愿。除此以外，《合同法》還明確了不動產物權變動登記在我國的法律效力，即公證制度及《合同法》可共同對物權變動當事人起到約束作用，一旦當事人同意進行公證且公證流程辦理完畢就不得隨意對公證意向等進行更改或撤銷。最后，所公證的不動產經法院確權后完成物權變動。意思自治體現在物權變動當事人屬自愿公證且清楚公職制度在不動產登記等方面的法律效力。

（二）有選擇性的將公證程序作為部分不動產物權變動登記的前置程序

就前文提到的交易流轉領域與非交易流轉領域不動產物權變動登記制度與公證制度之間聯系不緊密的問題，國家及各地區政府應引起高度重視。在審查方式上可將公證制度與登記制度區分開，明確不動產物權變動的公職制度作為登記制度的前置程序。公證機構在公證過程中對當事人的物權享有真正的審查權利，即可對不動產物權變動項目的設立、進展等進行審查。若物權變動項目合法、流程正確，公證機構須出示公證文件，對不動產變動所需要遞交的材料進行審核，綜合審查結果及公證書所述內容進行登記備案。有選擇性的將公證程序作為部分不動產物權變動登記的前置程序是對當前不動產物權變動公證制度的優化，也能夠為公證機構的工作人員減少一定的工作量，更重要的是，既能夠實現必要項目及材料的審查，確保公正的合理性及公證制度在我國司法界的重要地位，又不至于增加公證機關及登記機關的運營風險。

公證制度中的審查要側重于前文提到的不動產物權變動做需要的各種材料，包含形式材料與實質材料兩部分。另外，物權變動申請人的個人情況、變更目的及變更方式等在進行公證前都需要詳細的審查。由于公證制度介入時間過早，幾乎與不動產物權變動行為的發生在同步進行，因此物權變動申請人的各種行為及基本情況真實性較高，能有效確保不動產物權變動的安全性。我國法律法規中明確規定，公證文獻材料及文書在我國具有極高的法律效力。基于此，在不動產物權變動中實施公證制度且作為登記制度的前置程序能夠提高公證人員對于不動產物權取得的合理性及法律性的判斷。公證完成后公證機構須為申請人出示公證文書，登記機構則根據公證文書及申請人遞交的各種材料進行判斷，確認該物權變動是否符合登記標準。這樣一來，公證制度在不動產物權變動中的定位就足夠明確，公證機構的行政效率也得以提高。[4]

五、結語

綜上所述，公證制度在不動產物權變動中的定位是比較清晰的。不動產物權變動的登記、物權抵押等的辦理都需要經過公證制度的審查，與登記制度之間是親密無間的合作關系。公證機構的建立將公證制度在不動產物權變動中的定位進一步清晰化，對于登記處工作人員來說工作壓力大大減少。雖說截止到目前為止公證制度在不動產物權變動中的應用不夠普及，且日本德國等國家的公證制度與我國實施情況有所不符，不能直接借鑒，但這不能成為公證制度在不動產物權變動中地位低下的原因。公證制度在我國不動產物權變動中的應用方向還要進一步完善，來消除各領域與不動產物權變動登記制度的隔閡。

參考文獻：

[1] 白靜.淺析我國不動產公證制度的引入與適用[J].法制博覽，2017（13）：189+188.

[2] 劉芳.不動產物權變動中的公證制度研究[J].現代經濟信息，2017（2）：315.

[3] 王雁霞.淺談公證在我國不動產物權變動中的定位[J].法制博覽，2016（29）：160.

[4] 張海濤.論公證在我國不動產物權變動中的定位[J].法制博覽，2016（7）：238-239.