弘陽地產(chǎn)熱衷“做大” 無奈增收不增利

雷玄 王志

中小型房企依舊渴求規(guī)模。

這從弘陽地產(chǎn)聯(lián)席總裁袁春在今年3月業(yè)績會上的發(fā)言也可窺見。如其所述，“未來3年，我們要保持比同行業(yè)更高更陜的增長。”足見，弘陽地產(chǎn)對做大規(guī)模之熱切。

事實上，登陸資本市場后，弘陽地產(chǎn)就在加快擴張。

數(shù)據(jù)可以佐證，過去兩年，弘陽地產(chǎn)分別實現(xiàn)合約銷售金額473.38億元和651.5億元，相應(yīng)按年增長84.24%和37.63%。

今年受疫情影響，弘陽地產(chǎn)將年度目標(biāo)設(shè)置得溫和了許多，僅為750億元，增幅為15 .12%。

據(jù)其披露，2020年上半年，弘陽地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售金額315 .73億元，已完成上述目標(biāo)的42.1%。這也意味著下半年弘陽地產(chǎn)只要月均賣掉72.4億元的房子，就可達(dá)成目標(biāo)。

對于弘陽地產(chǎn)來說，這并不會太難。因為，今年二季度，其就已在銷售端發(fā)力。其中，5月6月，銷售額更是分別達(dá)到88.56億元和109.31億元。

激進(jìn)擴張

“為了未來3年的發(fā)展，我們會持續(xù)在投資上加大力度，將拿出回款的40%-5 0%用于投資。”袁春曾如是公開表示。

事實也是如此。近1個月來，弘陽地產(chǎn)在加快拿地節(jié)奏。其中，不乏較高溢價拿地。

將時間推至7月16日，弘陽地產(chǎn)以7.23億元的代價，競得常州武進(jìn)區(qū)J C J20200101商住地，溢價率為38 .24%。此前1天，弘陽地產(chǎn)先后經(jīng)過20輪競價和54輪競價，分別以6.6億元摘獲南京棲霞區(qū)N0.2020G39號地塊和以格25.8億元將南京浦口區(qū)N0.2020G40號地塊收入囊中，兩者溢價率均達(dá)20%。

弘陽地產(chǎn)最高溢價拿地則可追溯至6月底，在181輪競價后，弘陽地產(chǎn)與啟東市鑫城城建、建都房地產(chǎn)以7.87億元代價，聯(lián)合拿下南通2009號地塊，溢價率高達(dá)50.lg%。在此兩個月前，弘陽地產(chǎn)還曾力拼242輪，以15.52億元代價，成功斬獲寧波鄞州區(qū)甬儲出2020 013號宅地，溢價率為43.13%。

“弘陽地產(chǎn)不惜較高溢價拿地，說明其戰(zhàn)略擴張節(jié)奏比較快，力求做大規(guī)模。此外，高溢價也說明市場競爭比較激烈。”知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國質(zhì)量萬里行》。

上海中原房地產(chǎn)分析師盧文曦也表示，這是弘陽地產(chǎn)為快速擴張做準(zhǔn)備，由于上市才兩年，不管是現(xiàn)實營銷還是資本市場，都需要在實體上有一個比較好的表現(xiàn)。再者，目前全國大部分地方地價溢價率都開始走高。企業(yè)要擴張，肯定就要拿地，所以就表現(xiàn)為比較激進(jìn)的去擴張。

需說明的是，上述只是弘陽地產(chǎn)溢價拿地的一部分。

接連溢價拿地之際，弘陽地產(chǎn)也在“借新償舊”。

7月21日，弘陽地產(chǎn)以“所得款項凈額用于為若干將在1年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長期債務(wù)再融資”為由，發(fā)行了一筆將于2023年到期金額為1.55億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率為9.7%。該筆票據(jù)將與其在2020年1月發(fā)行的金額為3億美元的優(yōu)先票據(jù)合并、構(gòu)成單一類別。

實際上，早于2019年，弘陽地產(chǎn)資金鏈就較為緊張。據(jù)其財報，過去1年，弘陽地產(chǎn)可動用的賬面資金為86.92億元，同期內(nèi)短期借款為105.16億元，前者難以覆蓋后者。

弘陽地產(chǎn)在年初就開始發(fā)債用于償舊，也就不難理解了。

業(yè)績步入“緩增”

弘陽地產(chǎn)起家于江蘇南京。1995年，實際控制人曾煥沙成立南京紅太陽商業(yè)大世界有限公司，開始涉足建筑材料業(yè)務(wù)。而其正式進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)則要往后再推4年，1999年12月南京紅太陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“南京紅太陽”）的成立。彼時，南京紅太陽啟動首個住宅項目旭日華庭的開發(fā)。

4年后，旭日華庭入市。也是在這一年，曾煥沙組建弘陽集團(tuán)。2005年4月，弘陽地產(chǎn)成功布局無錫。次年5月，弘陽地產(chǎn)啟動首個商業(yè)綜合體南京弘陽廣場的開發(fā)，將業(yè)務(wù)拓展至商業(yè)物業(yè)開發(fā)，只是該項目直至2011年5月才竣工。在這之前的2010年，弘陽地產(chǎn)已相繼進(jìn)軍常熟、南通。

2013年5月，南京弘陽酒店開業(yè)。至此，弘陽地產(chǎn)住宅物業(yè)開發(fā)與銷售、商業(yè)物業(yè)投資與運營、酒店運營3大業(yè)務(wù)形成。

2016年，弘陽地產(chǎn)成功走出江蘇。期間，獲取時光里項目，并在安徽合肥設(shè)立辦事處。此后，弘陽地產(chǎn)繼續(xù)在安徽圈地。2017年5月，獲取明發(fā)北站新城弘陽苑項目，并設(shè)立安徽滁州辦事處。

2018年7月，弘陽地產(chǎn)成功登陸港交所。該年在“做透大江蘇，深耕長三角，布局都市圈”的區(qū)域布局策略下，上市公司獲取地塊31幅，新進(jìn)杭州、成都、武漢、南昌、佛山、開封等城市，初步完成全國化戰(zhàn)略布局。

2019年2月，弘陽地產(chǎn)啟用上海總部，和南京一起形成雙總部運營。這一年，上市公司新進(jìn)入濟南、青島、西安、長沙、溫州、鄭州等17個城市，基本完成全國化布局。

只是快速攻城略地之際，弘陽地產(chǎn)權(quán)益土儲占比卻并不高。

據(jù)其財報披露，2018年2019年，弘陽地產(chǎn)土地儲備總建筑面積分別為1308.44萬m2、1693.2萬m2，但其相應(yīng)應(yīng)占土地儲備建筑面積為723.15萬m2、925.43萬m2，后者在前者中占比僅為55.27%和54.66%。

銷售端方面，弘陽地產(chǎn)權(quán)益銷售金額在全口徑銷售額中占比同樣不高，也就不足為奇了。據(jù)克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)，2019年，弘陽地產(chǎn)權(quán)益銷售金額為349.1億元，在合約銷售金額中占比僅為53.58%。

種種數(shù)據(jù)都在表明，弘陽地產(chǎn)的擴張越來越多地依賴于合作開發(fā)。

“這是在當(dāng)前市場、融資、產(chǎn)品創(chuàng)新以及營銷等方面的競爭與壓力之下抱團(tuán)取暖、資源共享的一種應(yīng)對舉措，也是一些強勢企業(yè)趁機低成本拓展市場的方式。”對于房企越來越多地走向合作開發(fā)，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜如是分析認(rèn)為。

《中國質(zhì)量萬里行》梳理發(fā)現(xiàn)，大量合作開發(fā)之下，弘陽地產(chǎn)非控股權(quán)益在權(quán)益總額中占比也在逐年走高。2018年2019年，弘陽地產(chǎn)非控股權(quán)益占比分別為8 .34%和23.04%。要知道，2017年上市公司這一占比不過為1.88%。

值得注意的是，非控股權(quán)益也是房企降低杠桿的利器。

正如柏文喜所表示，在高杠桿和高負(fù)債的房企中，為了降低負(fù)債率、提升融資能力和財務(wù)穩(wěn)健性，也會大量運用非控股權(quán)益。在他看來，這一方式也往往成為高負(fù)債企業(yè)與基金、信托等運用明股實債來使負(fù)債表外化而降低表觀負(fù)債率的一種工具。

但，過多的合作開發(fā)也會有其弊端，“增收不增利”就是其中—種。

目前，弘陽地產(chǎn)正陷入這一弊端之中。據(jù)其財報，2018年2019年，弘陽地產(chǎn)營收分別按年增長50.48%、64.lg%，在此期間，業(yè)績增速卻在逐年走低，相應(yīng)按年增長15.6g%和3.g%。

不難發(fā)現(xiàn)，營收不斷快速增長之下，弘陽地產(chǎn)業(yè)績已然步入“緩增”。

不過，柏文喜認(rèn)為，上市以后，弘陽地產(chǎn)可能為了沖規(guī)模而拓展了不少毛利較低的項目也是其業(yè)績“緩增”的一大原因。

據(jù)choice數(shù)據(jù)，過去兩年，弘陽地產(chǎn)銷售毛利率確在走低，已由2018年的31.25%降至25.13%。

此外，需弘陽地產(chǎn)警惕的是，伴隨快速擴張，上市以來，其負(fù)債擴張已快于資產(chǎn)擴張。期內(nèi)，上市公司資產(chǎn)負(fù)債率逐年走高就是明證，已由2018年的79.61%升至81.08%。

正如柏文喜所坦言，為沖規(guī)模而引發(fā)的高負(fù)債帶來了較多的財務(wù)成本，也會侵蝕企業(yè)毛利空間。

對于弘陽地產(chǎn)今后將如何在規(guī)模和利潤之間取得平衡？《中國質(zhì)量萬里行》已多次致電上市公司，截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。