房地產企業土地增值稅籌劃及清算技巧的探索

文| 陸美玲

引言

土地增值稅是房地產企業納稅的重要組成部分，土地增值稅稅額大、繳納資金多，對房地產企業的經營管理和開發成本產生了直接影響。基于土地增值稅的最新規定，以及土地增值稅的征收要求，房地產企業掌握土地增值稅的稅務籌劃方法及清算技巧，能夠幫助企業降低負擔，提高企業的納稅有效性，保證房地產企業在增值稅稅務籌劃過程中能夠占據主動。因此，房地產企業應當認識到土地增值稅籌劃及清算技巧的重要性，應當在經營管理過程中做好土地增值稅的籌劃及清算工作。

房地產企業土地增值稅稅收籌劃與清算概述及其意義

房地產企業在項目開發中，需要按照開發要求繳納土地增值稅。由于土地增值稅稅額較大，占用資金較多，房地產企業做好土地增值稅的稅收籌劃與清算，能夠降低企業的稅務負擔，同時也有助于企業保持健康的資金鏈和現金流。關于土地增值稅的相關規定，各地方存在一定的差距，掌握正確的增值稅稅務籌劃方法，既能夠充分利用土地政策，降低企業的稅務負擔，同時也能夠提高房地產項目的開發質量，使房地產企業能夠充分利用政府的優惠政策，既實現依法納稅，又能夠提高企業資金的利用率。因此，房地產企業做好土地增值稅稅收籌劃與清算工作，對房地產項目的開發具有重要影響，同時也是做好房地產項目開發的重要手段，對提高資金利用率和滿足資金利用要求具有重要作用。

1.除本公告第二條、第三條規定的情形外，南京市、蘇州市市區(含工業園區)普通住宅、非普通住宅、其他類型房產的預征率分別為:2%、3%、4%；其他地區普通住宅、非普通住宅、其他類型房產的預征率均為2%。

2.預計增值率大于100%且小于或等于200%的房地產開發項目，預征率為5%；預計增值率大于200%的房地產開發項目，預征率為8%。

3.公共租賃住房、廉租住房、經濟適用房、城市和國有工礦棚區改造安置住房等保障性住房，仍暫不預征。

當前房地產企業土地增值稅稅收籌劃及清算工作存在的問題

稅收收入問題

從目前房地產企業土地增值稅稅收籌劃及清算工作的開展來看，存在的問題主要為稅收收入的核算問題。房地產企業資金往來密切，收入項目多，對收入的界定關系到納稅的稅額計算問題。關于收入的界定既要清楚收入的類別以及收入的金額，同時還要根據收入的具體情況和收入的明細計算需要繳納的稅金金額。目前對于房地產企業而言，土地增值稅稅收籌劃與清算工作中存在的突出問題是對于稅收收入的界定不明確，對于收入的認定以及土地增值稅繳納政策了解的不清晰，導致在納稅過程中存在明顯的問題，影響了房地產企業土地增值稅稅收籌劃與清算工作的開展，使房地產企業在土地增值稅稅收籌劃中存在稅額計算不準確的問題。

費用扣除問題

根據《土地增值稅暫行條例》的規定，存在下列情形之一的，免征土地增值稅：

（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的。

（2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。

土地增值稅實行四級超率累進稅率的條件是。

（1）增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

（2）增值額超過扣除項目金額50%未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

（3）增值額超過扣除項目金額100%未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

如果企業建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，可通過適當控制出售價格以避免繳納土地增值稅。計算增值額的扣除項目包括。

（1）取得土地使用權所支付的金額。

（2）開發土地的成本、費用。

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金。

（5）財政部規定的其他扣除項目。這里的“其他扣除項目”為取得土地使用權所支付的金額與開發土地、新建房及配套設施的成本之和的20%。

房地產企業在納稅過程中，應當清楚納稅的類別和納稅的數額，在費用扣除方面依據相關規定做好扣除費用的計算。但是考慮到土地增值稅的變化以及政策細節中的調整，在費用扣除過程中，房地產企業存在對政策了解不深入，沒有掌握政策要點，對費用扣除類別和費用扣除的金額了解不充分，在具體的費用扣除計算中存在失誤，導致了房地產企業在土地增值稅稅務籌劃與清算過程中納稅金額計算不準確，給企業的土地增值稅納稅帶來了風險。因此，這一問題必須得到有效解決，房地產企業不但要根據土地增值稅的相關政策計算繳納的稅務金額，同時也要掌握土地增值稅的相關優惠政策，保證所有的費用扣除都能夠有明確的依據，能夠在費用扣除中按照費用扣除的特點有據可查。

房地產企業土地增值稅稅收籌劃及清算的相關策略

應用合理稅收優惠

房地產企業在土地增值稅稅收籌劃及清算過程中，首先應當掌握相關稅收政策，按照稅收政策的要求，以及土地增值稅的相關優惠條件，計算企業應繳納的土地增值稅稅額，并充分研究現有的土地政策和土地增值稅稅收優惠政策，以政策為依據合理調整土地增值稅的計算方式。為了保證稅收籌劃的合法性，提高稅收籌劃效果，在稅額計算過程中既要按照稅務標準進行納稅，同時也要根據土地增值稅的特點和各地方不同的納稅政策靈活調整，以此提高房地產企業的納稅效果，做好土地增值稅納稅政策以及優惠政策的研究，這一點是房地產企業做好土地增值稅稅收籌劃與清算的關鍵。

加強利息支出管理

房地產企業交納的土地增值稅數額較大，在增值稅的繳納過程中，應當按照資金管理要求做好利息的支出管理，保證土地增值稅在繳納中能夠降低利息支出，能夠減輕企業的負擔，能夠按土地增值稅的繳納時間表進行依法納稅，做到既保證足額納稅，同時也要降低企業現金流的資金風險，避免企業在土地增值稅繳納過程中出現利息成本過高的問題。

因此，加強利息支出管理，按照相關政策依法納稅，并合理調整納稅的時間和納稅的批次，對于房地產企業的土地稅稅務籌劃工作與清算具有重要意義，同時也是做好土地增值稅稅務籌劃工作的關鍵。

選擇最佳清算時機

房地產企業在土地增值稅與清算過程中應當選擇最佳時機，應當按照的經營管理特點和房地產項目的開發需求，選擇企業現金流充足的時機進行土地增值稅清算，降低對企業現金流的影響，避免企業資金壓力過大影響企業的正常經營。

同時，在清算過程中也應當選擇企業資金回籠之后再進行清算，使企業能夠有充足的資金應對繳納土地增值稅之后的經營風險，使房地產企業在經營過程中能夠采取有力的手段化解稅務風險和納稅危機，使房地產企業能夠在土地增值稅繳納過程中既保證按時足額繳納，同時能夠在繳納之后保持企業正常經營，提高房地產企業的經營效果。

結語

通過對房地產企業土地增值稅稅務籌劃與清算工作的了解，掌握正確的稅務籌劃與清算技巧，對提高房地產企業土地增值稅稅務籌劃效果與降低企業稅務負擔具有重要作用。因此，我們應當了解土地增值稅稅務籌劃與清算工作的特點，按照房地產企業的實際情況，采取有針對性措施，提高土地增值稅稅務籌劃與清算工作的針對性，保證房地產企業土地增值稅稅務籌劃與清算工作取得積極效果。