淺談如何做好房地產投資成本測算

文| 王濤濤

近年來，房地產行業一直是熱門行業，國家出臺政策堅持房住不炒、因城施策；地方政府出臺相應的配套政策。土拍市場一直比較火熱，“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、“限地價、競配建”等拍買流程實施以來，更是如此。我國國情是人們對家的眷戀，以及城鎮化建設的提速，再加上房子身上天然的金融商品屬性，在沒有其他投資機會的情況下，人們更愿意將其視為最有效的一種投資手段。

現在做新項目的投資測算，一般都需要各部門配合完成，一般設計部提供強排指標，成本部提供各項成本，營銷部提供售價及回款節奏，運營部提供關鍵節點，各部門按照測算模板的要求錄入數據，投資部負責土地款和付款節奏并進行統稿，財務部進行最終的審查才算是最終的成稿。這得需要一個強有力的管理機構去協調，更需要各部門專業的操作與良好的溝通，需要化費大量的人力和物力，更需要時間去協調。有些時候，機會只是一瞬間的事情，留很我們的時間可能只有那么一點，為了在有限的時間內，盡快做出一個以供我們決策的成本數據，必須做一個簡單測算以供初步研判的需要。

房地產投資成本測算包含了豐富的財、稅、法、營銷、規劃等知識，包羅了銷售，回款，開工，成本，費用，稅金等的預測，最終落腳點是在現金流和利潤的測算。房地產的成本構成一般包括土地成本、前期費用、建筑安裝精裝修工程費用、基礎設施費、配套設施費、開發間接費用、期間費用。

土地費用包括城鎮土地出讓金、土地征用費或拆遷安置補償費，房地產開發企業取得土地有三種方式：協議出讓、招標出讓、拍賣出讓（增價拍賣方式，價高者為競得人），目前基本以后兩種方式為主，隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的主要方式，目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占15%，并有進一步上升的趨勢。

前期工程費用是項目開發的前期調研、策劃、規劃、設計、可行性研究，地質勘察以及七通一平等費用，在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過5%，在這個階段的軟成本比較大，主要是為項目的啟動作準備工作。

建筑安裝工程費，是指房屋建造過程中所發生的建筑工程、設備購置、安裝工程精以及裝修工程費用，他在整個成本構成中所占比例相對較大，從我國目前情況看，約占整個成本的35%左右，隨著精裝修及更多智能化設備住宅的普及，這個占比會進一步加大，估計占比會增大到40%以上。

市政公共設施費用包括基礎設施費和公共配套設施費用兩部分，基礎設施費主要是指道路、自來水、污水、電力、電信、綠化景觀等的建設費用。公共配套設施費用是指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，派出所，醫院等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用，他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程，在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在10%-15%左右。

開發間接費，指企業為直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監理費、造價審核費、結算審核費、工程保險費。一般在10%左右。

借款費用，房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌資資金而應支付經金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但他的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本比例相對不穩定。

稅費，稅費包含兩部分，一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占用稅，土地增值稅，增值稅（可抵稅進項稅），城市維護建設稅，教育費附加，地方教育費附加，契稅，企業所得稅，印花稅，另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范，包括儲如城市建設配套費，教育配建費，人防費，消防費，開發管理費等，在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%-25%左右。并且這一比例隨著配建金額的增大，會增大到25%左右。

期間費用是指企業日常活動發生的不能計入特定核算對象的成本，而應當計入當期損益的費用，主要包括管理費用、銷售費用、財務費用。一般在10%-15%左右

管理費用，可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3%左右計算；銷售費用，它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：般按收入的一定比例進行計算。(1)廣告宣傳費。約為銷售收入的2%一3%；(2)銷售代理費。約為銷售收入的1.5%一2%；(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0．5%一1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4%一6%；財務費用。它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。

房地產市場的政策性影響因素較大，在進行投資成本測算時，應根據具體情況對相應指標情況進行調整，以增強決策的準確性。