房地產開發企業融資和現金流管理的優化研究

閆小雨

[摘 要]近年來，中國經濟的高速發展帶動了房地產行業的整體進步，國家相應出臺了各種政策保障房地產行業的發展，使房地產行業發展步入了一個黃金時期。由于房地產行業的整體特殊性，工程需要的資金量巨大，如何有效地進行融資、調控好企業的現金流已經是很多企業面臨的一個重要課題。只有對現金流進行有效管理和控制，才能減少房地產企業在項目投資過程中出現的資金風險，進而提高企業資金管理水平，獲得更好的項目效益。基于此，本文對房地產開發企業融資和現金流管理優化進行研究，以保障房地產企業長遠發展。

[關鍵詞]房地產企業;金融投資;融資方式;現金流

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.18.018

[中圖分類號]F275[文獻標識碼]A[文章編號]1673-0194（2020）18-00-02

0? ? ?引 言

現金流是企業在把控財務風險過程中需要關注的內容，只有保障現金流的科學性才能讓企業運用充足的資金進行項目建設，才能開展各項投資活動。所以房地產企業在市場競爭過程中必須做好現金流的管理工作，只有具備充足的資金才能進行建筑材料的市場采購，支付相關人員的工資，為經營投資工作的順利開展提供重要支持。房地產企業在發展過程中一旦出現現金流的管理問題，則很難實現預計的發展目標，容易出現爛尾工程建設問題。因此，房地產企業必須做好融資工作，有效調控各種現金流，推動房地產企業健康發展。

1? ? ?對房地產企業融資的基本認知

1.1? ?資金來源

房地產企業具有多種融資渠道，第一，自身具備的資金。大多數的自有資金是房地產企業通過項目建設或投資獲得的利潤，同時也包括企業發行股票獲得的市場利潤。可以說房地產企業持有的自有資金是基本實力的一種重要體現，只有具備一定數量的資金才能吸引更多的項目投資。第二，通過銀行貸款獲得的融資。銀行貸款會讓房地產企業和銀行實現利益共同體的組建，共同承擔項目投資風險，也共同享受利益。具備一定實力的房地產企業會選擇上市融資這種發展方式，通過發行股票或者證券等進行融資，這樣可以緩解在項目投資過程中的資金壓力，也能有效減少項目投資承擔的風險。第三，通過其他方式進行融資，如合伙經營等方式。

1.2? ?融資作用

房地產企業通過融資可以實現自身的戰略發展目標，也能在市場競爭中處于一定的優勢。房地產企業在進行項目投資或者擴建自身規模時必須得到大量資金支持，如果沒有充足的融資則不能購買生產設備或者開展建筑項目的設計工作。同時，房地產企業在項目投資過程中會出現資金回籠速度比較慢的現象，這樣容易導致企業在發展過程中出現暫時性的資金緊張問題。而融資不僅可以解決以上問題，還有利于擴大企業規模，通過合理利用各項資源保障企業實現更高層面的發展。

2? ? ?房地產企業現金流管理的基本情況

2.1? ?現金流特點

房地產企業需要大量資金支持，在進行房產工程建設過程中需要進行土地買賣等工作，而資金籌集效果影響工程開展質量。一些房地產企業出現同時開工建設不同項目工程的現象，這對現金流的管理工作提出了更高層面的要求，現金流一旦斷裂則容易出現工程爛尾現象。同時，房地產企業資金周轉需要較長的時間，資金回籠速度非常慢。以上情況導致房地產企業很難保障現金流的穩定性，因此，財務人員必須做好各項工作，保障現金流運轉的合理性。

2.2? ?管理不足

第一，企業不具備較強的現金流管控意識。大多數負責人并沒有認知到現金流管理對企業發展的重要性，也沒有全方面了解國家政策和市場發展情況，出現項目建設盲目投資問題，不能有效掌控項目的具體經營情況和利潤，不能對財務管理工作進行有效指導，防范財務風險的能力比較差，容易出現現金流斷裂問題。第二，房地產企業并沒有對現金流進行合理管理，也沒有建立相關制度，出現管理責任不夠明確的問題。企業并沒有建立完善的財務管理制度，也沒有對資金流的管理職責進行重新劃分，容易在資金管理過程中出現混亂現象，不能全面管控財務狀態。第三，財務人員綜合素質有待提高。現有財務人員未能對財務管理工作進行全面分析，不具備較強的業務能力，沒有在工作中關注到現金流管理的價值，也沒有從企業實際情況出發開展各項財務工作。這樣一來，導致房地產企業在現金流管控過程中出現很多問題，不能合理利用企業資金。

3? ? ?房地產企業融資和現金流管理的優化路徑

3.1? ?對經營環境進行綜合分析，合理規劃企業投資

經營環境影響企業投資規模以及現金流量的運轉情況，任何不合理的投資行為都會增加企業現金流量的壓力，也會加重企業的償債負擔。因此，房地產企業要想提高自身的融資風險意識，必須做好資金規劃和后期管理工作，根據企業實際業務需求制訂合理的投資管理方案。在開發決策之前，企業需要組織專家進行決策論證，對投資對象是否具備充足的盈利能力以及現金流是否可觀等問題進行有效研究。只有開展充分的論證分析才可以確保企業投資的安全性，保障各項項目正常開展。在計算開發項目的效益時，財務部門可以運用凈現值法或者獲利指數等內容進行多次的計算分析。因為這些計算方法都是根據資金時間價值角度衡量開發項目的投資價值，通過計算分析可以保障投資決策更加合理。基于安全考慮，房地產企業也需要實時掌握項目開發狀況，根據實際情況調整投資方案和計劃。

3.2? ?重視資本結構的優化探索，對資金流進行預算管理

在對現金流進行管理的過程中，房地產企業需要圍繞發展目標制訂戰略計劃，分析企業在未來發展中能否保障現金正常運轉。同時，還要從戰略發展高度對當前的現金流進行統籌和規劃，根據企業發展能力和市場波動進行適當調整，這樣一來，可以平衡收益、流動和增長之間的關系。只有保障現金流管理的科學性，才能給企業的戰略發展提供更好的服務，因此，房地產企業需要做好現金流的管理工作。此外，還要做好預算工作，根據企業內部和市場外部競爭環境的變化趨勢對現金流的發展動向進行預測和分析。在獲取最大經營效益原則指導下合理分配資金，以提高企業資金的利用效率。同時，對市場經營中獲得的現金流量進行動態化的數據分析，立足數據分析對企業現金收支平衡進行深度思考;在經營過程中對比預算指標，發現可能出現的現金流缺口問題，根據實際情況制定針對性的防范對策，以保障現金流的平衡性，有效規避現

金流風險。

3.3? ?建立完善的資金流管理體系，強化審計監督

一方面，房地產企業需要健全現金流管理制度。對企業的投資融資、預算管理、資金使用和規劃、資金審核以及監管等制度做出詳細的規定，確保現金流管理工作有效開展。同時，企業也要根據自身的業務情況細化和完善現金流管理制度，構建全階段的管理制度。這樣既可以對現金流進行全方面管理，杜絕漏洞問題產生，也能通過責任分配的方式減少現金管理工作隨意性問題的產生，提高抵抗現金流風險的綜合能力。另一方面，房地產企業需要開展審計監管工作。在開展審計監督工作時，房地產企業需要確保審計監督的權威性，保障該部門工作的獨立性，對現金流和日常融資進行專項審計。同時，還要通過多種途徑提高財務人員的綜合素質，通過崗位招聘和專題培訓等方式強化財務人員的工作能力和審計意識。這樣一來，可以從之前的事后管理轉化為當前全過程的監督管理，及時解決現金流出現的異常情況，避免風險隱患。

3.4? ?持續推進融資創新，多方拓展融資渠道

房地產企業需要對自身的融資理念進行分析，基于企業的發展狀況和市場競爭環境的復雜性，根據自身現金流實際需求合理改進融資方式，探索多樣化的融資渠道，改變以往銀行貸款單一的融資方式。這樣一來，不僅可以合理控制融資規模，也能強化企業對現金流風險進行合理管控的能力。一方面，房地產企業應該整合非房板塊融資資源，如充分利用物業管理等專業公司以及與融通公司合作等，積極爭取融資政策支持，打通房地產企業的融資限制。另一方面，房地產企業可以通過借殼上市的方式打通資本市場融資通道，如尋找調控壓力下資金鏈斷裂但擁有優質土地的上市房企收并購機會，通過增資擴股、股權置換形式借殼上市，打通資本市場融資通道，提升自身的融資能力。

4? ? ?結 語

房地產企業在發展過程中一旦出現現金流的管理問題，則很難實現預期的發展目標，容易出現爛尾工程建設問題。因此，房地產企業必須合理規劃投融資工作，積極探索多樣化的融資渠道，改變傳統單一的融資模式，以提高企業的資金實力。同時，房地產企業必須優化和改進傳統的現金流管理方式，建立完善的現金流管理體系，對資本結構進行優化，并進行現金流預算管理工作。這樣不僅可以提高房地產企業的經營管理能力，同時也可以有效管控現金流，為企業持續發展提供支持。

主要參考文獻

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