利率政策調控房地產價格研究

傅寒春

（湖北錦華置業投資有限公司，湖北武漢 430000）

1 利率政策對于房地產經濟的重要性

房地產經濟于2000 年前受宏觀市場經濟影響，故而發展并非一帆風順。但在20 世紀末，我國對于房地產行業進行相關改革，使該市場得以發展，并逐步成為國內經濟支柱，又因國內城鎮化發展趨于穩定，人口變遷影響等因素，致市場上房產消費需求接近飽和，這些房地產經濟的市場變化都離不開國家利率政策的影響。國內利率政策因市場時局變化而改變，能有效地影響國民購房需求，把控房地產經濟對于國民經濟的影響，避免房地產經濟泡沫化以及防止其經濟結構坍塌。國內合理的利率政策能有效的為房地產行業保持彈性，保證其經濟活性得以存活，避免行業飲鳩止渴。

2 利率政策調控影響房地產經濟的途徑

2.1 利率調控房地產屬性的影響

房地產商品可作為消費產品或投資產品。作為消費品看來，住房作為國民的生活基本剛性需求，對于國民的重要性不言而喻。并且，房地產商品可以在市場上進行流通，進行多次轉讓，即產權多次轉讓，并且房地產商品具有周期長的特點，因此，國民對于房地產商品情有獨鐘。當利率上漲時，房貸利率也將上漲，國民購買房地產商品的成本也會增加，在這種情況下，國民將會壓抑自身對于房產的購買欲望。此時，若房地產市場供給不變，房地產商品的價格將會降低。反之，當利率下漲時，房貸利率隨之下降，國民購置房地產商品成本降低，因而大家對于購買房地產商品的想法強烈。從作為投資產品看來，房產作為國民重要財產之一，具有因數量有限而產生的保值性。當利率降低時，房地產作為一種投資產品，其性質遠不止作為消費品。而當利率上升時，房地產商品的投資成本呈正相關上漲，導致該商品實際價值下滑，進而導致商品價格下降。故而，利率政策可以對房地產商品的屬性造成不同的影響，進而影響價格[1]。

2.2 利率調控房地產供給的影響

近年來，因房地產行業的火熱，房地產商的自持資金比例不斷上漲。其緣由是房地產行業規模的逐步擴大，房地產商對于資金的需求量增大，導致房地產行業貸款需求量大。2018 年房地產行業貸款額超4.8萬億，2019 年貸款額達44.41 萬億元，由此可以看出資金貸款對于房地產行業運轉的重要性。在貸款量如此高額的現狀下，我國利率政策直接或間接地影響房地產行業的供給問題，從而對房地產商品的價格造成影響波動。因此，在這種大環境下，國民應該根據自身的需求以及能力理性購置房產，注意融資貸款風險走向。

2.3 利率調控房地產機制的影響

我國房地產機制相比發達國家起步晚，故而存在不夠成熟的問題。一方面是因房型而導致供需不均衡的問題，以別墅為典例的豪華戶型難以賣出，而經濟適用性戶型則供不應求。另一方面則是土地出賣，建設轉讓政策的不合理，加劇了房地產商對于土地資源的壟斷，加速國內房地產市場經濟泡沫化。通過對于利率的分級調控，對于具體情況具體處理，宏觀調控房地產市場，合理分配相關資源，進一步控制房地產商品的價格維持在一個相對穩定的基數，避免因房產商壟斷土地而造成的大規模經濟泡沫沖擊國民經濟市場，造成國內經濟萎靡不振，從而引發更多的問題[2]。

3 利率政策對于房產價格調控機制分析

3.1 供需模型

將利率引進房地產供需模型中，對房地產行業的供需問題進行分析，從而得出利率對于房地產機制的影響。房地產商品需求應與利率水平呈負相關，因為國民購置房產在付款時除了支付原本自身的一部分資金，其余購房資金的來源則是從銀行貸款。當利率上漲時，國民需要支付的貸款利息也會增加，加上本就價格不菲的購房成本，國民可能無法支付如此高昂的費用，從而退出房地產購買市場，進而抑制房地產市場的需求量。若利率處于低位，通過銀行貸款購置房產性價比高，將會導致大量的人涌入房地產市場。由此，我們可以看出，房地產需求與利率水平呈負相關。

3.2 資本資產定價模型

根據資本資產定價模型，任意風險資產的預期收益水平等于無風險收益水平與風險收益補償水平二者之和，因此可以通過資本資產定價模型對于房地產價格進行價值評估。通過計算，我們得出房地產商的預計收益率遠低于市場無風險收益率時，房地產商及持有者則面臨較大的風險，故而，會發生集體出售房地產的行為，造成房地產價格下降。若房地產商的預計收益率遠高于市場無風險收益率時，房地產商及持有者面臨的風險較小，因此，大量的投資者將會購置房產，從而引起房地產商品價格上漲。從上述內容可以看出，利率政策對于房地產價格具有調控性。

3.3 現今流貼現模型

根據現今流貼現模型，任意資產的評估價值應等于該資產未來各期預計收益的累計凈現值。房地產作為固定資產，其評估價值可取決于未來各期預計收益的累計凈現值。我們根據該模型可以得出，房產價格與房租呈正相關。當市場利率處在高位時，房地產價格對應的各期預計收益下降，進而導致累計收益值同步下降。因此我們可以看出，利率政策作為貨幣政策的重點內容，對于房產價格具有明顯的調控功能。

4 利率政策調整對于房地產價格影響

4.1 金融市場對于利率政策的影響

我國金融行業相對于其他國家起步較晚，并且主體相對單一。面對這種情況，我國利率政策將會受到其干擾，從而對于個人、家庭、部門、企業等都會產生較大的影響，國民對于利率的敏感性將會呈波動性下降趨勢。同時，我國證券、股票等相關市場發展程度與我國經濟狀況有一定的差距，因此這樣會無形的削弱我國的利率政策所產生的宏觀調控能力，引起我國房地產經濟產生小規?；靵y，增加泡沫經濟[3]。

4.2 利率政策滯后性所帶來的影響

央行為適應經濟變化，多次對利率進行調整，因為利率本身具有滯后性，所以這導致利率政策短時間無法與市場經濟相適應，進而造成二者之間相互排斥的現象。在明確利率政策特點為大前提的條件下，我國利率政策應該與市場經濟波動變化相適應，而不是以所謂的戰略性眼光，長期保持同一種利率政策，以為了達到某種需求而破壞市場經濟平衡。我國自1998年來，調整利率政策幾十次，調整利率頻繁，并且缺乏以市場經濟為基點的規律性。長短期利率政策二者之間缺乏聯動性，故而導致國內以房地產經濟為典型的大規模波動化，誤導房地產行業的正常發展。

4.3 利率政策靈活性的作用

我國長期實行管制性利率政策，金融機構所擁有的利率彈性較小。國家可以通過增加利率政策靈活性來有效調節房地產經濟。從對于金額貸款額數進行分級化利率調整，有序地逐步解開管制，增加房地產經濟的彈性。例如：通過合理調整中期貸款利率來增加未來短期市場利率預期。這樣靈活的利率政策能有效地幫助房地產行業穩定化、合理化，將能解決我國房地產市場中存在的中長期供需問題[4]。

5 強化我國利率監管體系

高效且合理的利率監管體系能使金融市場作為一個整體的同時，又不違反客觀經濟規律，實現國內監管和信息溝通的交流和諧化。同時，對于利率監督體系進行改革可以有效地為金融機構制造較為有利的條件，與此同時，加大對于機構監察的力度，保證信息的真實性和透明性?？茖W地疏導利率傳導機制，對于我國市場經濟的建設起到至關重要的因素，尤其需要提高國民對于利率制度的敏感度，方便我國利率政策得以有效實施。在增強我國利率監管體系的同時，可以推陳出新，將優質的利率產品推向市場，幫助市場經濟保持活性，促進國民生產總值的提高。

6 結語

伴隨著時代的發展，利率政策對于我國房地產價格具有明顯的調控作用，人們應該重視利率政策所衍生的利率工具，有效地去利用它。房屋對于人們屬于剛需，因此，擁有龐大的房地產市場。在這種特殊的情況下，既是國內的利率上漲，在一定程度下也難以阻止國民對于購房的需求，因而利率政策對于房地產價格的調控并非完全呈線性關系。對于房價的調控屬于具體系統的工程，應運用多項宏觀調控手段來進行調控，這樣才能有效改善民生，促進國民經濟的健康發展。