尹彩云

摘要：長期以來，房地產開發在我國國民經濟發展過程中能夠起到重要的作用，逐漸成為我國國民經濟的支柱型產業。在我國相繼出臺的“國四條”和“國十條”等政策的出臺，房地產開發企業的融資審批門檻被提升，融資監管的力度也加大，很容易導致房地產開發企業陷入融資困境當中。因此，在新環境下，房地產開發企業的管理者需要加強對融資困境的研究力度。本文從新環境下房地產開發企業融資特點和重要性出發，分析了新環境下房地產開發企業融資困境，并提出了幾點新環境下房地產開發企業解決融資困境的對策，為房地產開發企業發展獲得較多的融資資金。

關鍵詞：新環境下 房地產開發企業 融資 對策

一、新環境下房地產開發企業融資特點和重要性

（一）房地產開發企業融資特點

1.需求資金量較大。房地產開發企業在開發項目建設過程中需要大量的資金，一個房地產項目的開發至少需要幾個億的資金投入，有的甚至幾十億元資金，也就是說資金鏈的完整性是房地產開發企業的生命線。從獲取土地、施工、后期銷售等環節都需要大量的資金支持，才能夠保證房地產開發企業的正常運行。

2.地域性的差異明顯。為了降低自身經營風險，金融企業對房地產開發企業的資金貸款也是很謹慎，尤其是在三線或中小型城市中的金融機構，對當地中小型企業通常采用緊縮授信口徑，將較多的資金投放在一線、二線城市，中小型城市房地產開發企業很難獲得銀行融資。

3.容易受政策的影響。中小型房地產開發企業的生存發展容易受到國家宏觀調控政策的影響，還會受到金融機構貸款政策的影響等。

（二）房地產開發企業融資的重要性

1.有利于房地產開發項目質量的提升。隨著市場競爭的日益激烈化，房地產開發企業傳統的經營理念已經不能適應廣大消費者對品質需求的日益提高，所以，房地產開發企業要用提高質量來擴大銷售量，但提升項目質量水平離不開資金的大力支持，通過融資能夠獲得較多資金，能夠大大提升房地產開發項目質量水平。

2.有利于擴張和對外投資。房地產開發企業為了提升市場占有率、實現戰略經營目標，就要不斷開拓新項目，這些項目的開發離不開資金的大力支持，因此，通過融資能夠有力地進行擴張和對外投資。

二、新環境下房地產開發企業面臨的融資困境

（一）比較高的融資成本

房地產開發企業開發的項目一般都是投資巨大而且時間較長，并且投資回報周期較長，在整個建設過程中對銀行貸款資金的依賴性比較高，企業整體的資產負債率處于很高的水平。根據實際調查發現，與普通企業比較，房地產開發企業的凈負債率超出了10%-20%，因此，企業要面臨很大的償債能力壓力。另外，近幾年我國對房地產行業實行了收緊的調控政策，這就更加大了房地產開發企業發展的不確定性，當建設項目受到調控政策的影響，就會發生資金周轉的問題。現階段，房地產開發企業在融資過程中的成本較高，承受的資金壓力較大，加大了房地產開發企業項目建設的難度。

（二）單一的融資渠道

我國房地產開發企業現階段的發展趨勢雖然呈現出企業快速發展的勢頭，但從總體來看發展的還是不夠成熟，在境內上市的房地產開發企業的比例還很少。很多企業為了獲取較高的經濟利益，紛紛加大了對房地產行業的投資力度，因此，一些規模小的房地產開發企業，其內部尚未形成科學化、規范化的管理制度，同時，由于這些中小房地產開發企業規模不大，信用等級也不高，造成了融資渠道單一，融資困難的問題頻發。大多數中小型房地產開發企業項目開發資金主要來源于隱性貸款，據統計，發現房地產開發企業百分之七十以上的資金是來源于銀行貸款，但是，在國家宏觀調控以及金融去杠桿的經濟大背景下，房地產開發企業將面臨日益趨緊的貸款政策，如果企業融資過度地依賴銀行，就很難滿足房地產開發項目建設資金的大量需求。

（三）融資風險較大

房地產開發企業在生產經營過程中很容易受到發展周期的影響，形成泡沫經濟的概率較大，也具備較高的融資風險。隨著我國城市化進程的不斷深化，房地產行業也具備較好的發展趨勢，吸引了大量投資者的投資，一些中小型、規模不大的房地產開發企業紛紛成立，規模化、集團化的房地產開發企業卻很少，這也加大了房地產開發企業的融資風險。中小型房地產開發企業由于規模較小，很容易出現信用低的問題，在融資過程中很容易導致信用風險的發生。

三、新環境下房地產開發企業解決融資困難的對策

（一）降低融資成本

一般來說，企業的融資風險越大，融資成本也就會越高，融資成本和融資風險呈現正比例關系，可以看出，房地產開發企業要想降低融資成本必須通過減少負債來降低財務風險，實施凈負債比例的控制，也就是對債務性融資比例進行合理的選擇，結合開發項目實際情況和獲利能力、融資能力、運營能力等方面，對權益比重進行科學合理的權衡，采用靈活多變的融資方法。

（二）創新融資渠道

在國家宏觀調控政策和去杠桿的經濟背景下，房地產開發企業要通過拓寬融資渠道來解決融資困境的問題，主要可以通過以下方法來創新融資渠道：

1.房地產資產的證券化。主要是指房地產開發企業投資從形式上直接轉變為有價證券的投資，采用證券化的方式，能夠對房地產開發企業的資產負債表中資產進行改組剝離，通過與專業機構共同發行證券，來獲得建設項目的發展資金。這種方法既可以不加大企業的負債，也可以對財務結構進行優化，大大降低了融資的財務風險。

2.上市融資。在國家加大宏觀調控的經濟背景下，房地產開發企業通過銀行獲得貸款也得到了較大的限制，因此，房地產開發企業可以采用上市的方法進行融資，通過借殼上市的方法，能夠實現重置資產、縮短上市時間、加快戰略調整、創新融資渠道的目的。借殼上市的優勢主要體現在：審批程序比較簡單、標準較低、成本低、時間快等，在上市之后宣傳也比較容易，因此，上市融資對于解決房地產開發企業融資困難是比較有效的方法之一。

3.私募資金。是對指定投資者采用非公開的方法來進行募集資金，私募資金的主要優勢體現在靈活性的運作、門檻較低等，能夠提升投資者的信心，并且以固定收益為主，而且還具備了房地產信托的特征。

4.組合型融資方法。房地產開發企業在不同階段、不同時期，而采用不同的融資方式，將這些不同融資方法組合起來，這樣既可以適應不同開發時期的融資需求，也能大大地降低融資成本。例如，在房地產開發企業成立初期，可以采用自有資金組合和吸收股權投資的融資方式，吸收有實力的投資者進行投資，進行利潤分成，以實現企業積累原始資本的目的;房地產開發企業在成長期間，可以采用銀行貸款、商業信用、吸收風險投資基金組合的方式進行融資;房地產開發企業在成熟期，可以采用國外投資基金和信托融資結合的融資模式;在房地產開發企業衰退時期，應該根據實際情況適當地對投資規模進行適當收縮，通過吸收有實力的企業或投資機構來加盟。房地產開發企業不同時期通過融資方法的組合，能夠實現對資本成本的優化，促進房地產開發企業得到健康穩定的長期發展。

（三）防范融資風險

房地產開發企業在融資過程中要加大對融資風險防范的力度，主要可以從以下幾點入手來防范風險：

1.信用評級制度的制定。嚴格、客觀、獨立的信用評級制度能夠保證融資雙方的利益，其中信用評級部門要經過政府部門監管，由公正、獨立的第三方構成，在制度中采用優勝劣汰的競爭機制，保證評級招標體系的科學性，以及評級結果的公正性。

2.提高信息公開性。從國外資本市場的先進經驗來看，信息的公開性有利于金融市場的完善，因此，在房地產開發企業融資過程中，要及時地將國家政策信息、房地產信息、金融證券信息等準確的向融資各方傳遞，這樣各利益方就可以在信息公開的前提下進行融資，有效地防范融資過程中可能發生的風險。

3.培養專業融資人才。房地產開發企業進行融資的過程中，離不開高素質的融資人才，專業的融資人才既要靈活地應用融資工具，更要了解房地產開發項目的具體流程，這樣才能規避融資過程中可能發生的風險。

四、總結

綜上所述，新環境下，房地產開發企業在融資過程中會遇到一定問題，這些問題嚴重影響到房地產開發企業項目的順利開展，因此，房地產開發企業要結合行業特征采用科學合理的對策來提升自身融資水平，保證資金鏈條的完整性，促進房地產開發項目的順利建設。

參考文獻：

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作者單位：株洲華晨房地產開發有限責任公司