從房地產(chǎn)開發(fā)角度評(píng)價(jià)綠色建筑經(jīng)濟(jì)效益分析

魯彥

摘要：隨著生活質(zhì)量的不斷提升，人們對(duì)生活和工作所處的建筑環(huán)境的要求也越來越高。由于建筑物數(shù)量的不斷攀升，導(dǎo)致自然資源的消耗速度越來越快，人們?cè)诮ㄖ^程中所浪費(fèi)的自然資源也越來越多，對(duì)自然環(huán)境乃至整個(gè)地球的生態(tài)環(huán)境都造成不良影響。因此，如何解決日益增加的建筑物數(shù)量需求以及自然資源保護(hù)協(xié)調(diào)問題，成為當(dāng)前建筑行業(yè)亟待解決的核心問題。為解決上述問題，綠色建筑這一理念應(yīng)運(yùn)而生。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);綠色建筑;經(jīng)濟(jì)效益

隨著可持續(xù)發(fā)展理念的深度宣傳，建筑行業(yè)中掀起了一股綠色建筑風(fēng)，在政府文件中也明確提出要推廣綠色建筑以及提高綠色建筑的使用比例。與傳統(tǒng)建筑相比，綠色建筑具有較高的環(huán)境效益，以裝配式建筑為例，其在能源消耗、材料消耗以及碳排放等方面，大大低于現(xiàn)澆建筑，其建筑節(jié)能可達(dá)50%以上。由此可見，我們應(yīng)當(dāng)在建筑行業(yè)中加大宣傳綠色建筑，建立科學(xué)合理的綠色建筑經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系，鼓勵(lì)加大對(duì)綠色建筑的投資與開發(fā)。

一、綠色建筑的內(nèi)涵

可持續(xù)發(fā)展的建筑理念屬于上位概念，綠色建筑屬于下位概念。綠色建筑強(qiáng)調(diào)節(jié)約，盡可能地減少對(duì)能源、土地、水、木材的消耗，提高資源利用率，在為人們創(chuàng)造健康舒適的生活環(huán)境與工作環(huán)境的同時(shí)，尋求人、建筑物以及自然環(huán)境之間的動(dòng)態(tài)平衡，這是一種促使人與自然和諧共處的建筑理念。

二、綠色建筑的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著環(huán)保意識(shí)的不斷加深，人們?cè)絹碓疥P(guān)注生活和工作時(shí)所處環(huán)境的環(huán)保情況。相比于生活在農(nóng)村自然狀態(tài)下的人們，城市居民暴露在賈全安等有害環(huán)境或不健康環(huán)境中的幾率更高，無處不在的建筑污染嚴(yán)重影響了城市居民的健康。由此，近些年生活在城市中的人們更加推崇綠色消費(fèi)，更希望獲得健康且舒適的生活和工作環(huán)境，對(duì)綠色建筑的需求也越來越迫切。

我國(guó)建筑行業(yè)正處于高速發(fā)展階段，綠色建筑理念的提出，為我國(guó)建筑行業(yè)的發(fā)展方向指明了道路。綠色建筑強(qiáng)調(diào)對(duì)自然資源的持續(xù)保護(hù)與高效利用，符合我國(guó)當(dāng)前的戰(zhàn)略目標(biāo)，也是實(shí)現(xiàn)人與自然和諧共處的有效途徑。

從綠色建筑的行業(yè)發(fā)展前景來看，綠色建筑的經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)勢(shì)顯著，有助于提高我國(guó)綠色經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。但當(dāng)前我國(guó)綠色建筑的實(shí)踐情況卻不容樂觀，部分房地產(chǎn)開發(fā)商標(biāo)榜所建樓盤為綠色建筑，但卻未真正落實(shí)綠色建筑在施工中的各項(xiàng)要求。我們不能僅通過喊口號(hào)的方式宣稱綠色建筑，而應(yīng)當(dāng)切實(shí)將節(jié)約與資源再利用的理念貫穿于建筑物的設(shè)計(jì)、施工以及維護(hù)階段。

三、綠色建筑的特征

（一）因地制宜的設(shè)計(jì)特色

綠色建筑與傳統(tǒng)建筑相比，特點(diǎn)在于采用了先進(jìn)的施工手段和環(huán)保材料。當(dāng)我們對(duì)一個(gè)綠色建筑項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益狀況進(jìn)行分析時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)對(duì)其采用的技術(shù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析。很多人都認(rèn)為，采用先進(jìn)的技術(shù)必然帶來巨大的成本支出，其實(shí)不然，根據(jù)不同建筑使用人的需求，建筑開發(fā)商不需要使用過于先進(jìn)復(fù)雜的技術(shù)，就能夠滿足人們當(dāng)下對(duì)綠色建筑的期待。

我國(guó)國(guó)土幅員遼闊，處于不同地域的建筑物的地理環(huán)境各不相同，開發(fā)商投資開發(fā)時(shí)，可以根據(jù)建筑物的不同地理位置以及自然環(huán)境而設(shè)計(jì)不同的綠色建筑設(shè)計(jì)方案，從而降低綠色建筑的技術(shù)成本。

（二）不可忽視的綜合效益

綠色建筑的另一特色在于其能夠有效地節(jié)約自然資源，降低建筑物本身對(duì)其周圍自然環(huán)境的影響。因此綠色建筑的經(jīng)濟(jì)效益是全面的，綠色建筑的使用者能夠明顯的感覺到其在用水量、用電量、土地占用面積等多方面更加節(jié)約。

此外，綠色建筑本身應(yīng)使用健康安全節(jié)能的建筑材料，其通風(fēng)采光效果顯著，苯、甲醛等有害物質(zhì)的釋放量符合安全環(huán)保要求，顯著提升建筑物使用者居住環(huán)境的健康效應(yīng)。

與此同時(shí)，科學(xué)合理的綠色建筑設(shè)計(jì)，能夠?yàn)槿祟悹I(yíng)造更加舒適健康的生活和工作環(huán)境，有助于放松心情，提高工作效率。

四、綠色建筑評(píng)價(jià)體系

由于房屋擁有數(shù)量與人口數(shù)量不成比例，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)過程中側(cè)重于經(jīng)濟(jì)方面的考量，而忽略了自然資源保護(hù)。為解決上述房地產(chǎn)開發(fā)過程中的短板，有必要提倡并推廣綠色建筑。

建筑物具有建造周期長(zhǎng)、使用壽命長(zhǎng)這一自身特征，當(dāng)將綠色建筑的經(jīng)濟(jì)效益貫穿于建筑物的前期規(guī)劃、建造施工、使用維護(hù)及處置等全壽命周期內(nèi)。在選擇建筑材料時(shí)，應(yīng)當(dāng)選用環(huán)保且可循環(huán)利用的耗材，施工過程中還應(yīng)當(dāng)切實(shí)節(jié)約自然資源和能源，減少因施工行為給周圍自然環(huán)境造成的破壞。

（一）全壽命周期成本評(píng)價(jià)體系原理

建筑物的全壽命周期成本，既包括項(xiàng)目前期成本，也包括向后期成本。前期成本具體包括：土地出讓金、規(guī)劃費(fèi)用、建造成本以及其他費(fèi)用。后期成本具體包括：運(yùn)營(yíng)成本和維護(hù)成本等。綠色建筑的最大特點(diǎn)在于前期費(fèi)用高，但后期費(fèi)用卻相較于傳統(tǒng)建筑更低。

增量成本與增量收益是綠色建筑全壽命周期成本評(píng)價(jià)體系中的兩個(gè)重要指標(biāo)，建造階段的增量成本具體包括為節(jié)約能源和節(jié)約土地而增加的技術(shù)成本、使用安全環(huán)保的材料的成本、為循環(huán)利用材料而增加的技術(shù)成本、室內(nèi)環(huán)境措施及其他成本。

綜上所述，我們?cè)诤饬烤G色建筑全壽命周期成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)全面合理的計(jì)算其增量成本和增量收益是否成正比，綜合考量資金的戰(zhàn)略價(jià)值以及回收期長(zhǎng)短、收益率高低、凈現(xiàn)值等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方能判斷綠色建筑方案是否可行。

（二）全壽命周期成本評(píng)價(jià)機(jī)制的不足

1.實(shí)用性受到質(zhì)疑

盡管通過全壽命周期成本評(píng)價(jià)體系可以證明綠色建筑具有經(jīng)濟(jì)收益，但我們需要認(rèn)識(shí)到社會(huì)各方主體均可享受綠色建筑的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)開發(fā)商或任何單方主體而言，都無法準(zhǔn)確評(píng)估綠色建筑全生命周期給其帶來的具體經(jīng)濟(jì)利益，這就導(dǎo)致增量成本的投入主題與增量收益的獲得主體相分離。開發(fā)商為實(shí)現(xiàn)綠色經(jīng)濟(jì)投入了大量資金，綠色經(jīng)濟(jì)效益卻由社會(huì)共享。

由此可見，該種評(píng)價(jià)體系對(duì)社會(huì)具有重大意義，但對(duì)建筑企業(yè)卻缺乏足夠的吸引力和證明力。從消費(fèi)者角度考慮，綠色建筑可幫助節(jié)約多少水電取暖費(fèi)并非消費(fèi)者的“痛點(diǎn)”，宜居性和材料的健康環(huán)保才是消費(fèi)者關(guān)注的重中之重。

2.經(jīng)濟(jì)性受到質(zhì)疑

過去綠色建筑往往是高成本的代名詞，但隨著科技的進(jìn)步和綠色建筑理念的深入推廣，綠色建筑逐漸擺脫了高成本的固有印象，但是因使用環(huán)保建材增加的成本以及因使用先進(jìn)制造工藝的成本占綠色建筑增量成本的比例仍然較高。因此，如果想要增加綠色建筑數(shù)量，必須盡可能地降低其建設(shè)成本。例如因地制宜，合理利用周圍環(huán)境提高通風(fēng)和采光效果，采購(gòu)經(jīng)濟(jì)環(huán)保型建筑材料。還可以通過結(jié)合建筑物自身特點(diǎn)，設(shè)計(jì)合理的管理措施以降低建筑物后期維修成本。

五、綠色建筑開發(fā)階段的增量成本和增量收益

為了讓更多的開發(fā)者投資建造綠色建筑，在為其提供可行性方案時(shí)，需根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的過程、不同性質(zhì)用房后期運(yùn)營(yíng)的不同，以及開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素，以向其提供公開透明且合理的綠色建筑經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)體系，供其作出決策。因此筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)對(duì)這一評(píng)價(jià)體系進(jìn)行改進(jìn)，以增加開發(fā)者的投資信心，以期綠色建筑在我國(guó)得到普及。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)階段的關(guān)注要點(diǎn)

設(shè)計(jì)效果的好壞直接影響綠色建筑的成本計(jì)算及經(jīng)濟(jì)效益。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在勘查階段，設(shè)計(jì)階段以及可研性調(diào)查階段進(jìn)行充分的準(zhǔn)備;施工階段，開發(fā)商則應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注健康安全和環(huán)保的培訓(xùn)工作，聘請(qǐng)專業(yè)第三方對(duì)施工企業(yè)的建造行為進(jìn)行監(jiān)督和檢查。

而在出租出售以及資產(chǎn)管理階段，開發(fā)商需重點(diǎn)考慮以下四點(diǎn)內(nèi)容：

其一，由于綠色建筑具有適宜居住以及健康環(huán)保的先天優(yōu)勢(shì)，開發(fā)商可將其打造為營(yíng)銷過程中的賣點(diǎn)，從而減少營(yíng)銷費(fèi)用。

其二，我國(guó)各地方政府為了達(dá)到節(jié)能減排的目的，紛紛響應(yīng)國(guó)家政策而推出了對(duì)綠色建筑項(xiàng)目的重點(diǎn)扶持獎(jiǎng)勵(lì)政策，因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將各地的財(cái)政補(bǔ)貼納入綠色建筑的增量收益。

其三，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研情況，綠色建筑的價(jià)格往往比普通建筑高百分之5%—15%。但由于綠色建筑具有節(jié)能環(huán)保的特點(diǎn)，符合可持續(xù)發(fā)展的國(guó)家戰(zhàn)略，建筑物使用者的環(huán)保意識(shí)也在同步提升，人們對(duì)于綠色建筑的需求會(huì)越來越大。對(duì)建筑物購(gòu)買者而言，即使綠色建筑的前期投入成本較高，因其健康環(huán)保以及后期運(yùn)營(yíng)和維護(hù)成本較低，越來越多的房屋購(gòu)買者也愿意購(gòu)入綠色建筑，綠色建筑的售價(jià)和數(shù)量得到了提升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益也就隨之增長(zhǎng)。

其四，對(duì)于運(yùn)營(yíng)成本應(yīng)區(qū)分對(duì)待，例如后期水電、燃?xì)狻⑽飿I(yè)管理費(fèi)用等由住戶承擔(dān);而對(duì)于有經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，則應(yīng)當(dāng)將其經(jīng)營(yíng)收入納入增量效應(yīng)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)階段利潤(rùn)計(jì)算原理

房地產(chǎn)開發(fā)商在建筑物上的經(jīng)營(yíng)程序可。分為多個(gè)階段：獲取投資機(jī)會(huì)階段、可行性調(diào)研階段、開發(fā)前的準(zhǔn)備階段、建筑物施工階段以及對(duì)建筑物的出售租賃和資產(chǎn)管理階段。由此可見，從開發(fā)商角度考慮，應(yīng)當(dāng)對(duì)直接出售的房地產(chǎn)采用成本計(jì)算的方式得出開發(fā)利潤(rùn);而對(duì)于出租和經(jīng)營(yíng)性的建筑物，應(yīng)當(dāng)依據(jù)收益法，分別計(jì)算開發(fā)商的凈收益及開發(fā)利潤(rùn)。

（三）綠色建筑開發(fā)階段的風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，由于綠色建筑得到了國(guó)家的扶持以及消費(fèi)者的信賴，其項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)主要集中于施工階段和經(jīng)營(yíng)階段，在施工時(shí)所采用的技術(shù)手段難度較高，建筑材料成本較高，因而工期延誤以及建造成本增加的可能性也越高。

針對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)盡可能在設(shè)計(jì)階段，通過對(duì)建筑物所處自然環(huán)境和建筑物使用者的具體需求進(jìn)行詳細(xì)剖析，通過選擇適宜的建筑材料、合理利用通風(fēng)采光等自然條件，制定出更加節(jié)能環(huán)保且成本可控的設(shè)計(jì)方案。

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