供給側改革下房地產市場價格演變及建議

陳曉彬

摘要：為化解房地產庫存，石獅市政府采取了出臺鼓勵購房政策、減少土地供應等供給側改革措施，使石獅市房地產市場價格保持了比較平穩的增長，雖有波動性，但上升性是其主要特點，這具體受到了政府政策、產業發展、外部房地產市場環境、城市建設等因素的影響，其中政府的供給側改革措施是最主要的直接因素。為使房地產市場價格繼續保持在合理區間，促進石獅房地產市場良性發展，首先要穩房價，政府要做到摒棄土地財政的思維，抑制房地產開發商的投機性需求，引導建設讓老百姓買得起的商品房;第二，促進產業發展、事業留人;第三，要加強城市建設，增強城市魅力。

關鍵詞：供給側改革;石獅市;房地產市場價格

中圖分類號：F299.23? ? 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2020）11-0074-03

當前我國部分三四線城市房地產庫存過大、供應過剩，這與房地產的供給與需求錯配有關。2015年11月，中央財經領導小組第十一次會議，提出供給側結構性改革（簡稱“供給側改革”）。2016年上半年，為貫徹落實中央、福建省、泉州市房地產新政有關精神，著力化解房地產庫存，進一步促進房地產市場穩定健康發展，石獅市先后研究出臺了《石獅市人民政府辦公室關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》（獅政辦[2016]50號）等4份政策文件。石獅市作為一個典型的工貿型的三四線城市，當前房價仍然是影響消費者購買的最主要的直接因素，如何通過供給側改革，使石獅市房地產市場價格保持合理區間，促進石獅市房地產健康穩定發展，值得深入探討。

一、供給側改革下石獅市房地產市場現狀

（一）石獅市房地產市場供給側改革的主要措施

1.出臺鼓勵購房的相關政策。石獅市政府出臺鼓勵購房的相關政策文件，如表1-1所示，石獅市政府2014年出臺（2015年開始執行）新市民“積分入住”的政策，2016年上半年又推出面向全市及高校畢業生的購房補貼政策，截至2018年6月，石獅市共收到購房補貼申請7033件（套），大大推動了房地產市場“去庫存”。

2.減少房地產市場土地供應。石獅市政府自2013年大批量供應商住用地后，近年土地供應節奏放緩，以“去庫存”為主。如圖1-1所示，石獅市土地拍賣由2013年頂峰的供應總建336萬m2下降到2016年最低的22萬m2，而且后面6年供應總和307萬m2，還不及2013年一年的總量。

（二）石獅市房地產市場現狀

1.土地市場。除個別年份波動外，土地供需保持低位。如圖1-1，2013年“井噴”式供應后，2014年起石獅土地供應急劇下滑，需求也不旺盛，除了土地供應總建量最少的2015年、2016年外，其他幾年都有土地供應由于無人報名等原因流拍。2018年土地供應達到近年最高的100萬m2，但也有兩塊土地流拍，成交總建僅為71萬m2，2019年商住用地成交總建47.83萬m2，同比下跌33%，恢復到2017年的水平。

2.商品房市場。商品房市場呈現供大于需的局面，稍超出正常范圍。如圖1-2所示，2013-2019年商品住宅新增供應面積563萬m2，銷售面積452萬m2，整體供應銷售比為1.25，超出正常范圍0.8<供求比<1.2的標準，說明市場呈現供略大于求的狀況。同時，銷售量總體比較平穩，保持在60萬m2/年左右，但個別年份波動明顯，2016年、2018年都出現明顯的上升，2016年環比增長37.1%，2018環比增長25.76%。

二、供給側改革下石獅市房地產市場價格變化特點

（一）價格變化基本情況

1.土地市場。土地市場價格雖有較大波動，總體處于平穩狀態。如圖1-1，2013-2019年，成交樓面均價穩定在3 000元/m2左右，雖從2015年谷底的808元/m2快速竄到2018年的5 496元/m2，但2019年又回到3 101元/m2，同比下跌44%，樓面價下滑明顯。主要原因是2017-2018年受泉州市場火熱影響，石獅土地樓面價回暖，溢價率高位，達70%，2019年受大市場下行，市場低迷，開發商拿地回歸理性，溢價率回落至3%。

2.商品房市場。商品房銷售價格呈現總體上升的態勢。如圖1-2，以商品住宅為例，除了2015年價格為7 223元/m2，出現下降波動外，整體呈快速上升態勢，從2013年的6 859元/m2到2019年的9 420元/m2，6年內漲幅超35%，絕對數超2500元/m2，特別是2017、2019兩年，在銷售量比前一年明顯減少的情況下，銷售價格還是保持上漲。

（二）變化特點

1.上升性。整個房地產市場價格整體呈上升性的特點，但土地市場小于商品房市場。整個房地產市場，從2013-2019年，價格都有上漲，土地市場由2 867元/m2上升到3101元/m2，漲幅8%，大大低于商品住宅的35%。這是由于石獅市屬于三四線城市，城市發展還需一個較慢上升的過程，土地的開化消化也更多依賴于二級市場的銷售情況，近幾年商品房銷售保持平穩，土地拍賣價格雖有波動仍回歸理性。

2.波動性。房地產市場價格整體都有波動，但土地市場的波動大于商品房市場。整個房地產市場價格在2015年都出現下降的情況，土地市場由2014年的3 862元/m2下降到2015年的808元/m2，幅度超過79%，下降幅度劇烈，主要原因是政府限制土地供應，土拍的地塊不在主城區，而是遠郊的永寧鎮、鴻山鎮等，也是前兩年流拍的地塊，起拍價不高;商品住宅由2014年的7 703元/m2下降到2015年的7 223元/m2，降幅為6%，主要是開發商為消化2013、2014年過剩的存量房采取了降價促銷的手段。

三、供給側改革下石獅房地產市場價格變化的影響因素

（一）政府政策

政府出臺促進房地產發展的政策，起到了很大的去庫存推動作用，也是最主要的直接因素。2014年，石獅市政府就對房地產過剩有比較清晰的認識，在2015年出現房價下降的背景下，2016年4月政府出臺進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知等4份文件，就公積金使用、金融信貸服務、貨幣化補償安置、打通商品房與保障性住房及安置房轉換通道、適度財政補貼等方面進行規定，比如將公積金最高貸款額度由60萬元調整到80萬元，最低首付款比例由30%降低至20%等，這些政策力度非常大，直接刺激了住房購買，起到立竿見影的作用，2016年商品房的銷售面積是近年最高，而在政策截止時間的2018年，銷售面積第二高。

（二）產業發展

石獅市是一個工貿型城市，產業發展深刻影響著城市特別是房地產市場的發展。房地產市場的繁榮首要因素是人口，特別是常住人口的增加，這需要產業發展的強力支撐。一方面，改革開放，特別是2013年石獅市試點全域城市化以來，石獅市大部分穩定的就業人群，逐漸進入了市民化的過程，具有住房的剛性需求，對房價的穩定起到了托底的作用。另一方面，由于近年來產業處于轉型期，就業人口減少，房地產的需求也受到一定影響。這是因為受金融危機影響，代工為主的石獅市中小外向型企業，生產受到很大沖擊，再加上人力、土地等成本因素的影響，一些企業破產倒閉，外來就業人口減少，石獅市在崗職工人數近年來呈下降趨勢，從2011年頂峰的156 019人到2014年的115 820人，再到2017年的100 904人，出現明顯的減少。就業人口的減少使潛在的購房者人數減少，直接影響了城市的消費和各行各業持續穩定發展，這種影響從2015年房價下降可以得到體現，也對房地產的去庫存帶來一定壓力，是一個重要影響因素。

（三）外部房地產市場環境

外部的房地產市場環境也會對石獅市的房地產價格產生影響，特別是一些外來大型房企直接參與石獅市房地產開發，更是直接推動了價格的走勢。2018年大泉州地區房市火熱，一些大型房企也直接參與石獅市土拍競爭，推動了房地產價格創新高。2018年4月20日，石獅2017S-40號、2017S-41號地塊開拍，共有旭輝、碧桂園、寶龍、龍湖、世茂、保利等12家品牌房企參與競逐。本次競拍異常激烈，兩幅地均達樓面上限，進入搖號環節。最終，2017S-40地塊被旭輝競得，樓面價6327元/m2，刷新石獅市樓面價地王紀錄。

（四）城市建設

城市建設越來越好，使房地產發展有一個穩定可預期的前景。石獅市政府在城市軟硬件設施的投入，近幾年進入快車道，也是吸引購房者在石獅市投資興業的基礎。2017年石獅市榮獲“全國文明城市”稱號，在基礎設施建設和人文環境建設方面越來越有吸引力。

四、保持價格穩定，促進石獅房地產市場良性發展的建議

（一）穩房價

實現房地產價格的穩定是石獅市房地產市場良性發展的前提。穩房價，石獅市政府要做到三點，第一，自身要摒棄土地財政的思維，去庫存的關鍵是要遏制過度供應，合理控制土地供應節奏，減少房地產商拿地，只有供需平衡，價格才能保持穩定。第二，利用金融和稅收政策找準著力點， 重點抑制房地產開發商的投機性需求上，使房價不會被“炒”起來。第三，著眼于長期發展規劃，合理控制土地供應結構，大量引導建設讓老百姓買得起或能夠承租的普通商品房， 使得住房價格與大多數居民家庭的住房支付能力相適應，推進經濟適用房和廉租房建設，平抑房價。

（二）促進產業發展、事業留人

石獅市政府要進一步推進“創新轉型、實業強市”發展戰略，產業發展良好，常駐人口增加，才會有效刺激房地產的穩定發展。石獅市要根據產業基礎和比較優勢，轉型升級傳統產業，努力培育新興產業，構建起以紡織服裝、智能制造、海洋食品三大制造業和專業市場、港口物流、濱海旅游三大服務業為主的“3+3”產業體系。通過打造產業體系，構建石獅市人才發展體系，以產業優勢促進人才聚集，用優厚的人才政策讓他們在石獅安家落戶，要在引才、用才、育才、留才等方面下足功夫，比如在留人方面，要認真貫徹落實泉州市高層次人才、泉州市企業人才自主評價、石獅市“人才積分制”等政策。

（三）加強城市建設，增強城市魅力引人

要繼續改善城市的軟硬件環境建設，增強城市魅力，吸引更多的人落戶石獅。一方面，要做好石獅市全域城市化的試點工作，推進市民化進程，使周邊農民享受到城市落戶的實惠，提供更多更好的教育、醫療、文化等公共服務，要完善學校、就業以及醫院等的城市布局，要發展好房地產項目周邊的配套設施。另一方面，要利用海絲文化建設，打造宜居城市，提高城市品牌，吸引更多省內外人口來石獅投資興業，帶動產業地產和消費地產的發展。

供給側改革下石獅市房地產市場價格演變受各種因素影響，但最主要的因素是政府的政策因素。政府必須既立足解決眼前問題，又著眼長遠發展，通過穩房價，促進產業發展、事業留人，加強城市建設、增強城市魅力引人等措施，最終達到保持價格穩定，促進石獅市房地產市場良性發展的效果。

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