“新基建”背景下的評估行業發展思路探討

文/徐濤

一、當前形勢背景

新型基礎設施建設，簡稱為“新基建”，主要包括5G基站建設、特高壓、城際高速鐵路和城市軌道交通、新能源汽車充電樁、大數據中心、人工智能、工業互聯網等七大領域，涉及諸多產業鏈。它著眼于未來重要的新技術領域，面向高質量發展需要，推動中國未來產業結構優化升級，是未來新經濟時代發展的新動能。

作為熱點話題的“新基建”并非新概念，早在2018年底的中央經濟工作會議就提出了5G 網絡、人工智能、工業互聯網、物聯網等“新型基礎設施建設”的內容，隨后也將其列入了2019 年政府工作報告中，中共中央政治局常務委員會又在2020 年3 月4 日召開的會議明確了加快5G 網絡、數據中心等新型基礎設施建設進度的要求。以5G 網絡、數據中心、人工智能等新型基礎設施建設為代表的“新基建”將成為新冠肺炎疫情下穩增長、促轉型的重要抓手，其更大的功效還在于催生新技術、新經濟、新業態、新模式的“四新”經濟形態，并助力互聯網以外的產業實現數字化、網絡化、智能化轉型升級。

如今，5G 網絡、數據中心、人工智能等“新基建”快速發展，使得我們的生活方式、工作模式、消費習慣等都發生了前所未有的變化，網絡經濟的迅猛發展，“四新”經濟形態不斷涌現，如：遠程協作、線上辦公、線上會議成為疫情期間單位復工優先選擇的工作方式；大數據在疫情溯源監測、研判和防控等方面被廣泛應用；“云會議”“云課堂”“云蹦迪”“云旅游”“在線問診”等使人們雖然足不出戶工作（學習）、娛樂兩不誤。[1]

“新基建”如火如荼地發展，加速了現代信息技術與各行業的融合，各行各業也積極借著“新基建”這股東風加快自身業務與現代技術應用的結合，明確自我定位、提升服務質量，提高自身產品附加值，實現由傳統業務向高端業務的轉變。在此趨勢下，評估行業如何保持持續、高質量發展值得我們探討。

二、“新基建”背景下評估行業所面臨的機遇

（一）評估行業地位進一步確立

2016 年12 月1 日正式施行的《中華人民共和國資產評估法》明確了六大類評估的法律地位，為評估行業提供了統一的法律準繩，有利于規范評估行業行為，有利于統一制定規則和標準、統一落實責任。另外，中國人力資源和社會保障部公布的《國家職業資格目錄》將房地產估價師列入“準入類”職業資格，將資產評估師列入“水平類”職業資格，該目錄再次明確了評估師的定位。這說明國家對評估行業存在的必要性是非常認同的，這是評估行業生存與發展的重要利好因素。

（二）在“新基建”背景下經濟形勢和政策導向正在催生一系列新的評估需求

1.2017 年10 月18 日習近平主席在黨的十九大報告中明確了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。發展住房租賃市場，將會產生新的業務點，即租賃住房的價值、租金評估需求，另外，黨的十九大報告中多次提到的“一帶一路”戰略中涉及到大量的基礎設施、物流建設、海外投資等投資計劃，這一系列投資計劃在實施過程中將會產生大量的評估咨詢業務。[2]

2.隨著國內ABN、ABS、類REITs 等資產證券化業務的不斷發展，一些新政策不斷推出，也將拓展新的評估業務需求。如：2018 年4 月24 日中國證監會、住房和城鄉建設部聯合發布的《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（證監發〔2018〕30 號）中指出：“合理評估住房租賃資產價值。承擔房地產資產證券化物業估值的機構，應當為在住房城鄉建設部門備案的專業力量強、聲譽良好的房地產估價機構。”可見，隨著住房租賃市場的不斷發展，住房租賃資產證券化業務將會催生大量的評估業務。另外，2020 年4 月30 日證監會和發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，預示著境內基礎設施領域公募REITs 試點的正式啟動，這也將為評估行業帶來大量的評估業務及延伸性業務。

3.2019 年8 月26 日十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過關于修改《土地管理法》的決定，并于2020 年1 月1 日起施行。該法明確，在確定農地征收補償所依據的區片綜合地價時需要政府委托專業機構進行評估，并通過政府進行發布。新《土地管理法》中第六十三條規定：“土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。”可見，未來對集體經營性建設用地出讓拍賣底價、作價入股價值、抵押價值、交易課稅價值等的評估需求將會為評估機構帶來源源不斷的評估業務。另外，新《土地管理法》也對土地承包經營權、集團建設用地流轉作了相應的規定，在土地承包經營權、集體建設用地流轉過程中的價值確定無疑也需要評估機構和評估師的參與。

4.2020 年3 月4 日中共中央政治局常務委員會會議明確了加快5G 網絡、數據中心等“新基建”建設進度的要求，各地對“新基建”投資熱情高漲，在推進過程中更加注重探索投融資機制創新，避免一哄而上，充分考慮市場需求和本地發展實際。在創新投融資機制過程中，必然會因需要評估機構提供專業意見而產生大量評估咨詢業務。

5.2018 年9 月7 日十三屆全國人大常委會立法規劃公布已將房地產稅法列入了“條件比較成熟、任期內擬提請審議”的一類立法項目之中，一旦實施，為繳納房地產稅，確定房屋市場價值的課稅評估業務也將為評估機構帶來大量的估價業務。

（三）現代信息網絡等“新基建”發展推動行業轉型

隨著5G 網絡、數據中心、人工智能等“新基建”的快速推進，5G 網絡、大數據、人工智能、云計算與移動互聯網結合，使得依賴傳統業務的機構發展逐漸陷入窘境，而一些有戰略眼光的評估機構借助現代信息技術及“新基建”發展積極尋找突破口，挖掘新業務，提升服務質量，并與互聯網公司等進行合作，實現跨專業、跨公司、跨地域的資源整合、強強聯合，逐步實現由傳統業務向高端業務轉型；同時，他們重視現代信息處理技術和業務相結合，充分利用房地產市場掛牌與交易價格、消費行為等大數據，改變和完善估價技術，研發動態批量評估技術，拓展以數據應用、數據畫像為核心的精準服務，避免主觀性，提高效率、降低成本，且不斷提高產品附加值。如行業內的世聯評估、云房數據、恒基數據科技等評估機構，充分利用自己的評估技術優勢，結合互聯網及大數據技術，創建自己的大數據庫及各類動態評估系統。由此可見，“新基建”的發展，正在重塑評估行業格局。

三、“新基建”背景下評估行業所面臨的挑戰

（一）對評估新技術投入與鉆研不夠

如今大多數評估機構還未意識到萬物物聯網及“新基建”的發展給傳統評估所帶來的顛覆性危機，只考慮贏利，依然保持“短平快”式評估服務模式，過度關注業務而忽視對評估新技術的鉆研，沒有深入研究新的手段、方法和技術，更未注重現代信息網絡技術在評估中的投入與應用。在“新基建”形勢下的評估行業，評估服務較傳統評估范圍更廣、內容更多，能夠為客戶帶來切實的價值服務。因此，評估機構須改變發展理念，重視現代信息技術在評估中的應用，對評估技術、工具進行創新、升級和優化，以技術推動業務的快速發展和進步，實現服務由傳統向高端的轉變。

（二）評估人員專業性普遍不強

評估機構尚未意識到人才的重要性，為控制運營成本而不注重有經驗從業人員的待遇提升，聘用更多經驗少、專業不強的人員[3]，導致行業人員轉行流失現象嚴重。評估機構無人才的儲備和具體培養計劃，過多關注資質證書，忽略了提升技術人員的專業深度、創新能力和工作精神。另外，現有的評估從業人員信息化素質普遍不高，對現代信息技術知之甚少，更談不上應用。由此可見，評估行業現有人員的自身素質和創新能力難以滿足“新基建”背景下的評估行業發展需求，未來發展需要的技術人員是具備較強評估理論知識、豐富實踐經驗、一定的信息技術的綜合性技術人才。

（三）評估業務路遇“跨行打劫”

隨著現代信息技術的發展和數字化轉型的不斷深入，房地產業相關數據不斷得到開發共享，一些有實力的大型互聯網公司以自身雄厚的技術為支撐，掌握了大量的房地產市場掛牌與交易價格、消費行為等數據，基于自身的互聯網技術和大數據優勢，已逐步涉及評估業務領域，并且在市場上占有一定的席位。如京東已上線了大數據評估平臺，我愛我家和鏈家等中介機構、淘寶拍賣等公司，均已將自身服務進一步延伸至評估業務領域。他們利用新技術和大數據，避免了傳統評估中人為干擾、結果偏差過大、效率低下等問題。由此可見，一些公司已成功實現了“跨界打劫”，也許正應了那句“打敗你的也許不是同行而是跨行的”。在這種形勢下，評估行業必須順勢而變，為了生存尋求新的出路，以應對行業重構的趨勢。

四、“新基建”背景下評估行業發展對策

（一）借助“新基建”這股東風，完善自我基礎條件

評估機構應積極借助“新基建”這股東風，優化自身基礎條件，包括現代信息技術吸納采用、人才引進與培養、技術應用與創新能力提升。首先，為了現代技術在評估領域的有效應用，需要引進高端計算機、信息技術專業人才，制訂人才儲備、培養計劃，加強專業培訓，提升評估從業人員的綜合素質；[4]其次，評估機構應依托“新基建”發展，重視評估技術創新，加大現代信息技術的投入，加強5G 網絡、大數據、云計算、人工智能等技術在評估業務中的應用，尤其是將現代信息技術與評估咨詢業務相結合，構建統一的信息管理平臺；[5]同時，完善數據信息庫和相關管理制度，為現代信息網絡、大數據的應用提供及時、完整的信息支持；最后，評估機構還可建立客戶行為數據庫，實現客戶畫像分析、精準服務。只有評估機構在人才、技術兩大基礎條件上做足功課，強化現代技術滲透、融合和知識創新，從而推動評估技術及工具的創新升級，有效降低成本、提高效率，才能保證評估服務由傳統業務向高端業務轉型、提升自身的競爭力。

（二）以“新基建”發展為契機，培育企業核心競爭力

在國家大力推進“新基建”、推廣新政策的大背景下，評估機構地域優勢已在悄然弱化，如果繼續保守行事，則無異于“自殺”。面對激烈競爭的市場環境，評估機構應結合自身資源優勢，找準方向，積極應對，整合資源，強強聯合，不斷形成跨專業、跨部門、跨公司、跨區域的彼此抱團賦能的現象，逐步培育自己的核心競爭力。一般培育核心競爭力的方式無外乎三種[2]，一種方式就是依托和強化自身評估技術優勢，提供優質服務，與客戶保持良好的關系；還有一種方式是以自身的評估技術與經驗，聯合如評估機構、互聯網、軟件公司等合作伙伴一起開發自動估價系統軟件，通過系統軟件的銷售及后期維護，掌握大量數據，從而形成核心競爭力，如浙江省恒基房地產土地資產評估有限公司聯合軟件公司共同出資開發估價操作系統，將公司轉型為以數據服務為主的評估機構；最后一種方式就是多元化發展，憑借自身的雄厚實力，結合評估技術與經驗，引進高端計算機、信息技術人才團隊，將現代信息技術與評估咨詢業務相結合，構建統一的信息管理平臺，通過數據采集積累、機構合作等方式打造自己的數據平臺，自主研發自動估價系統，如深圳市S 公司的EVS自動估價系統，真正實現融評估、咨詢、數據服務為一體的多元化發展模式。

（三）以“新基建”發展為抓手，深化業務專業性和服務增值性

當前評估機構應以“新基建”發展為抓手，結合市場發展及客戶真正需求，逐漸拓展業務范圍，推動自身服務的規范化、程序化、標準化，并積極推動自身業務體系的有效完善。在“新基建”背景下，評估業務將由傳統業務演變為或衍生出新型業務需求，如批量估價、房地產信托投資基金（REITs）相關的評估咨詢、區片綜合地價評估、農村集體建設用地流轉價值評估等，可見，評估機構的新型估價業務將日趨增多，這就要求評估機構及評估人員加強自身學習，提升業務能力和水平，深挖業務專業性，使自身具備應對各類新型評估業務的能力。另外，對于評估機構來講，運用5G 網絡、大數據、人工智能、移動互聯網等“新基建”，不是簡單地運用計算機或者APP 做好評估業務，還應通過互聯網媒介將評估業務上、下游關聯性業務加以連接或融合，從而在帶來更多業務的同時，提升自身的增值服務能力。[2]