工商登記視域下的上海市住房租賃企業發展特征研究

文/邢景朋

住房租賃市場是房地產市場的重要組成部分，各級政府日益重視對住房租賃市場的發展。不同類型的住房租賃企業在培育和發展住房市場中發揮著重要作用，它們承擔著盤活存量房源、新建租賃住房和開展代理經租等有關拓展住房租賃市場的工作任務。具有特殊政策屬性和功能屬性的國有企業還必須發揮好其作為住房租賃市場“穩定器”和“壓艙石”的作用。

為深入貫徹落實《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39 號），2017 年9 月15 日，上海市人民政府辦公廳印發了《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》（滬府辦〔2017〕49 號），明確了未來階段上海市住房租賃市場的發展目標和發展措施。通知要求住房租賃企業申請工商登記時，經營范圍統一規范為住房租賃經營。通知印發以來，上海市住房租賃市場步入了快速發展階段，不同類型的市場主體緊跟政策部署，制訂科學的發展戰略，編制合理的發展規劃，通過增加住房租賃經營范圍、投資住房租賃企業和新設住房租賃子公司、分公司等多種路徑扎實拓展住房租賃市場，使本市住房租賃市場的租賃房源供應量穩步增加。2018 年上海市新建和轉化租賃房源21.2 萬套，新增代理經租房源14.6 萬套。12019 年上海市新建和轉化租賃房源10.1 萬套，新增代理經租房源12.8 萬套。2

一、上海市住房租賃企業梳理統計

眾多的住房租賃企業為上海市住房租賃市場發展提供了有力的保障。不同類型的住房租賃企業具有不同經營管理特點和發展特征。為了能夠科學地研究上海市住房租賃企業的發展特征，準確地分析住房租賃企業的發展規律，本文研究分析的住房租賃企業界定為工商注冊登記經營范圍包含住房租賃經營內容的企業。

（一）數據來源

通過查詢國家企業信用信息公示系統等主流權威的企業工商登記信息查詢網站，獲取上海市住房租賃企業的工商登記相關信息。經查詢，截至2020 年2 月，上海市企業中經營范圍包含住房租賃經營內容的共有2026 家。

（二）數據分析

1.企業成立時間分析。為了便于分析，本文結合梳理統計的企業信息把上海市住房租賃企業成立時間劃分為三個階段：1980 年至1989 年、1990 年至1999 年和2000 年至2020 年2 月。其中，成立在1980 年至1989 年間的共有5 家企業，其中4 家為綜合性的國有企業，僅有1 家為民營企業，且企業為上市公司。可以看出，現階段住房租賃企業面臨著租金增長瓶頸突出和運營管理成本高等困境[1]，絕大部分成立時間較久和綜合實力強的民營企業對于拓展住房租賃市場仍保持謹慎態度。成立在1990 年至1999 年間的共有64 家企業，成立在2000 年至2020 年2 月間的共有1957 家企業。通過分析可以發現，上海市住房租賃企業多為2000 年以后成立，少部分為20世紀80 年代和90 年代成立的老企業。

圖1 上海市住房租賃企業成立時間分布

2. 企業性質分析。民營經濟是社會主義市場經濟的重要組成部分，近年來，各級政府高度重視民營經濟的發展，通過稅費減免和政策扶持等多種舉措鼓勵、支持民營企業發展，民營企業的數量也在逐年增多。在上海市住房租賃企業中，民營企業數量所占的比重也比較高，共有1858 家，其次是國有企業，共有122 家，還有46 家外資企業。

圖2 上海市住房租賃企業性質情況統計

3. 經營范圍變更時間分析。企業要開展相應的業務，必須按照企業登記管理的政策要求在登記機關辦理登記。經統計，接近一半的上海市住房租賃企業通過變更企業的經營范圍（增加住房租賃經營內容），從而開展住房租賃相關業務，拓寬業務來源，探索新的贏利渠道。通過梳理發現2017 年上海市辦理住房租賃經營范圍工商變更的企業數量并不多，僅有2 家。原因在于2017 年9 月上海市才第一次通過政策的形式把住房租賃企業工商登記的經營范圍統一規范為住房租賃經營。而后隨著上海市對發展住房租賃市場的宣傳和支持力度不斷加大，住房租賃經營業務逐漸得到不同類型市場主體的重視，2018 年至2020 年2 月，上海市共有1024 家企業在經營范圍中增加了住房租賃經營內容，其中2018 年有326 家，2019 年至2020 年2 月共有698 家。

圖3 上海市住房租賃企業經營范圍變更時間情況統計

4.企業股東類型分析。企業的股東類型影響企業的經營管理戰略和長遠發展方向。如果住房租賃企業的股東為國有資產監督管理機構或國有企業，那么國有住房租賃企業會嚴格按照政府的要求和政策的規定，根據既定的工作節奏有力有序拓展住房租賃市場。如果住房租賃企業的股東為非國有企業，那么企業的經營管理導向則更多地側重增加市場占有率，進而導致企業在發展的過程中容易忽略住房的民生屬性。如果住房租賃企業的股東為自然人，那么企業的抗風險能力就比較差，一旦發生經營管理困難，極易影響承租人的自身利益。經梳理，上海市住房租賃企業中股東類型為企業的有560 家，股東類型為企業與自然人合資的有11 家，股東類型為自然人的有1455 家。

圖4 上海市住房租賃企業股東類型情況統計

5.企業注冊資本分析。注冊資本能在一定程度上反映企業的經營管理規模，能夠體現企業的綜合實力，也可以表明企業股東的發展信心和承擔責任能力。注冊資本高，便于企業拓展市場業務，挖掘潛在的合作資源。總體而言，整個住房租賃行業的發展還處于探索期，上海市有關住房租賃的法規還不健全[2]，影響了市場主體投資的積極性，短期內還難以吸引更多的社會資本投資住房租賃行業。

經統計，上海市住房租賃企業注冊資本在1000 萬元以下的最多，共有1676 家企業。其中，注冊資本小于等于100 萬元的企業有797 家，注冊資本大于100 萬元且小于等于1000 萬元的企業有879 家。上海市住房租賃企業注冊資本大于1000 萬元小于等于5000 萬元的有229 家，注冊資本大于5000 萬元小于等于1 億元的有56 家，注冊資本大于1 億元小于等于5 億元的有41 家，注冊資本大于5 億元小于等于10 億元的有14 家，注冊資本大于10億元的有10 家，其中有9 家是屬于大型國有企業，這充分說明上海市實力強勁的國有企業已經按照政策要求積極布局住房租賃市場。

圖5 上海市住房租賃企業注冊資本情況統計

6.企業地理分布分析。上海市住房租賃企業在各個區都有分布。浦東新區的地理面積廣闊，上海自由貿易區又位于浦東新區境內，因此，在浦東新區申請工商登記的住房租賃企業占絕大部分，共有764 家。上海市外環以外可利用的租賃住房用地和可用于租賃的房源要遠遠多于市中心，故工商登記在郊區的住房租賃企業要遠遠多于工商登記在市中心的企業，工商登記在奉賢區、松江區、青浦區、閔行區和寶山區等郊區的企業占據了較高比重，其中奉賢區290 家，松江區178 家，青浦區171 家，閔行區122 家，金山區93 家，寶山區89 家。工商登記在市中心的住房租賃企業主要集中在靜安區和徐匯區，其中靜安區有78 家，徐匯區有70 家。長寧區、楊浦區和嘉定區的住房租賃企業數量均在40 家左右，其中，長寧區有48 家，楊浦區有46 家，嘉定區有42 家。黃浦區、普陀區和崇明區的住房租賃企業數量比較少，其中，黃浦區有10 家，普陀區有7 家，崇明區在上海市各個區中住房租賃企業數量是最少的，僅有3 家。

二、上海市住房租賃企業發展特征分析

（一）企業發展布局不合理

健全的住房租賃市場需要國有企業、民營企業和外資企業等多種類型的企業積極參與。不同類型的企業通過不同的經營管理模式，提供不同類型的房源，這樣才能滿足住房租賃市場不同的租賃需求。當前，從企業分布類型來看，上海市住房租賃市場中非國有住房租賃企業的數量遠遠多于國有企業。非國有住房租賃企業股東普遍為自然人，自然人為股東的企業最明顯的經營管理劣勢就是抗風險能力比較差，住房租賃市場出現普遍性的經營管理困境時，股東類型為自然人的住房租賃企業容易出現運營管理危機，進而造成企業運營難以為繼，影響承租人的切身利益。從住房租賃市場的長遠發展導向來看，國資國企要在市場上起到引領和帶動作用。但從現階段的上海市住房租賃市場發展狀況來看，無論是企業的品牌影響力，還是市場規模，國有企業都滯后于非國有企業，住房租賃市場還沒有完全形成國資國企占主導地位的發展態勢，國有企業拓展住房租賃市場的工作仍然任重道遠。今后一個時期，政府相關部門要積極引導上海市的國資國企加大在住房租賃市場的布局力度，從而有序增加租賃房源的市場供給，有效穩定住房租賃市場的租金。

（二）企業地理分布不均衡

發展住房租賃市場要注重滿足不同地理區域人群的租賃需求，從企業的地理分布來看，上海市各區域住房租賃企業分布還不均衡，表現為浦東和浦西分布不均衡，市區和郊區分布不均衡。住房租賃企業分布在浦東的數量要多于浦西的數量。上海市各區的外來人口數量存在較大差異，也影響了住房租賃企業的發展布局。浦東新區、奉賢區、松江區、青浦區和閔行區可用于開發建設租賃住房的用地比較多，外來人口也比較多，2017 年上述5 個行政區外來常住人口共有594.32 萬人，占上海市外來常住人口總人數972.68 萬人的61%，故其住房租賃企業的數量也比較多。虹口區和黃浦區位于市中心，行政區域面積小，外來常住人口相對較少。虹口區的行政區域面積僅有23.46平方公里，2017 年外來常住人口僅有15.37 萬人，黃浦區的行政區域面積僅有20.46 平方公里，2017 年外來常住人口也僅有16.63 萬人，故其住房租賃企業的數量也比較少。崇明區因地理位置偏僻，交通不便，外來人口也非常少，2017 年崇明區外來常住人口數量在上海市各區中是最少的，僅有14.19 萬人3。企業在外來常住人口少的區域拓展住房租賃市場面臨的劣勢比較明顯，導致這些區域住房租賃企業數量少，這需要各級政府實施導向型的住房租賃市場發展政策。

（三）企業發展優勢不明顯

住房租賃工作表面上看似簡單的房屋租賃，實質上關系到居民的民生需求與社會的和諧穩定，住房租賃企業必須在經營管理工作中精準地分析住房租賃市場出現的新特點，實施新的管理舉措。伴隨社會經濟發展水平的不斷提高，住房租賃市場也呈現出新的變化，90 后和95 后已經成為住房租賃市場的主力人群，租賃群體的居住需求日漸多樣化。傳統的房屋租賃方式和管理模式已經難以充分滿足住房租賃市場的需求。房地產開發企業、房地產經紀企業和物業管理企業等房地產經營管理相關企業，在拓展住房租賃業務和推進租賃住房運營管理工作等方面具有天然的優勢。房地產開發企業通過競拍租賃住房用地開發建設租賃住房，可以充分利用企業的房地產開發建設經驗，保障租賃住房的建筑質量；房地產經紀公司是連接出租人和承租人的紐帶，可以有效地掌握住房市場的租賃需求及其變化；物業管理企業提供的物業服務與租賃住房日常的運營管理工作密切相關，可以不斷地優化物業管理模式，提升租賃住房的物業管理服務水平。三類企業如果能夠積極拓展住房租賃市場，可以有效發揮各自的優勢，形成良好的發展導向。然而，在上海市住房租賃市場中房地產開發企業、房地產經紀企業和物業管理企業在經營范圍增加住房租賃經營內容的還不夠多，尚未形成主導優勢，三類企業的優勢還沒有很好地在住房租賃市場中得到發揮。

（四）企業發展實力不強勁

毋庸置疑，住房租賃企業選擇重資產經營、輕資產經營和輕重資產相結合等任何一種經營管理模式，都需要長期的、大量的資金投入。住房租賃行業投資回報周期長，企業如果沒有雄厚的資金保障和穩定的經營管理現金流，是很難在市場上長久立足的。住房租賃市場競爭日趨激烈，很多住房租賃企業出現經營管理危機造成負面影響，目前上海市住房租賃市場上實力強勁的企業并不多，尤其是市場上的非國有住房租賃企業以中小企業為主，知名企業和大型企業較少。在住房租賃市場還沒有形成穩定贏利模式的前提下，一段時間內實力強勁的非國有企業布局住房租賃市場和拓展住房租賃業務的積極性并不高。住房租賃市場要長遠健康發展，僅僅依靠國有企業的資源和優勢是不夠的，各級政府還是要通過政策扶持、稅收減免和促進不同類型企業相互合作等多種舉措吸引更多的非國有企業積極參與住房租賃市場的發展。上海市住房租賃企業中已有部分國有企業與非國有企業開展合作，共同出資成立住房租賃公司，充分利用企業各自的資源優勢和管理優勢布局住房租賃市場。當然，這種合作仍然局限于國有企業與品牌非國有企業，尚未在市場上形成主流的發展方向。

（五）企業工商登記范圍不統一

企業工商登記的經營范圍，是企業開展經營活動的法律依據，是市場監督管理部門開展市場監管的重要根據。上海市現行的住房租賃企業工商登記政策，要求住房租賃企業申請工商登記時，經營范圍統一為住房租賃經營。通過對工商登記的住房租賃企業進行梳理，發現上海市寶山區、長寧區、閔行區、楊浦區、青浦區、松江區、浦東新區和奉賢區等區的住房租賃企業工商登記經營范圍并不統一，總體上涵蓋了房地產租賃經營、房屋租賃經營、租房租賃經營、住房租賃經營和農村住房租賃經營等五種類型。而且企業工商登記內容為房地產租賃經營、房屋租賃經營、租房租賃經營和農村住房租賃經營的，登記時間均在2017 年9 月15 日即上海市人民政府辦公廳印發了《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》（滬府辦〔2017〕49 號）之后。其中，寶山區、長寧區和閔行區的部分住房租賃企業在2018 年進行工商注冊登記或工商變更登記時，企業經營范圍仍包含房地產租賃經營；楊浦區的部分住房租賃企業在2018 年進行工商變更登記時，企業經營范圍也包含房屋租賃經營；青浦區的部分住房租賃企業在2019 年進行工商注冊登記或工商變更登記時，企業經營范圍包含租房租賃經營和房地產租賃經營；松江區和浦東新區的部分住房租賃企業在2019 年進行工商注冊登記時，企業經營范圍包含房地產租賃經營；奉賢區的部分住房租賃企業在2019 年進行工商注冊登記時，企業經營范圍包含農村住房租賃經營。這表明，與政策要求相比，住房租賃企業經營范圍工商登記規范工作在上海市各區的落實還存在著落差。

三、提升上海市住房租賃企業發展水平的思考

（一）有效增加國有住房租賃企業數量

企業在住房租賃市場的發展過程中起到主體作用，不同類型的住房租賃企業發展布局必須科學合理，這樣才能更好地適應住房租賃市場的發展要求，才能更好地滿足住房租賃市場的需求。當前，上海市住房租賃市場上的非國有企業數量多于國有企業數量，非國有企業運營管理的租賃住房數量也要多于國有企業運營管理的租賃住房數量。從全國部分地區近兩年非國有住房租賃企業出現的運營管理危機案例來看，這種住房租賃企業的布局不利于住房租賃市場租金的穩定，不利于住房租賃市場運營秩序的平穩，不利于住房租賃市場的健康發展。從企業功能屬性上講，國有企業有義務有責任按照政府的工作要求積極拓展住房租賃市場，努力提升工作人員的自身素質，大力提高租賃住房的運營管理水平，為住房租賃市場平穩健康發展提供有力的支撐。[3]隨著住房租賃市場競爭的日趨激烈，國有企業在拓展住房租賃市場的過程中仍然面臨著租賃服務水平相對滯后、企業客戶偏少、營銷方式不靈活、運營管理成本偏高和缺乏配套的激勵機制等一系列問題，[4]這在一定程度上影響了國有企業布局住房租賃市場的積極性。未來階段，上海市要采取多種措施優化住房租賃企業的發展布局，通過政策引導、專項扶持、績效考核和目標約束等多種措施，積極引導國有企業在住房租賃市場加大布局力度，有效增加國有住房租賃企業的數量。

（二）優化住房租賃企業發展布局

受上海市各區的地理位置和外來常住人口數量等因素的影響，住房租賃企業在各區面臨著不同的發展特點。不同的發展特點影響了住房租賃企業的分布，導致上海市各區的住房租賃企業分布十分不均衡。上海市外來常住人口多，各區均有外來常住人口，大部分外來常住人口都需要通過租賃解決居住問題。住房租賃市場需要切實發揮好企業的主體作用。在住房租賃企業較多的區，部分企業為了增加市場占有率，搶占發展先機，極易采取不合理的發展措施布局住房租賃市場，進而影響區域住房租賃市場的平穩發展；在住房租賃企業數量較少的區，由于租賃住房運營主體少，市場上可供租賃人口選擇的租賃房源少，不利于吸引優秀人才。為此，上海市有必要定期評估住房租賃企業在各區的發展布局情況，結合各區住房租賃企業的租賃房源數量、工作人員配置、子公司或分公司的設立和租金標準等相關情況，細化住房租賃企業的分類標準。還可以結合住房租賃行業的特殊性，制訂住房租賃企業大型、中型、小型和微型的分類標準，為不同的區域匹配不同類型的住房租賃企業，優化住房租賃企業在各區的發展布局。

（三）厚植住房租賃企業發展優勢

企業的發展優勢不是與生俱來的，需要企業在發展過程中按照政府的政策要求，科學研判市場的發展形勢，不斷在工作中查找不足，總結工作經驗，探尋適合企業自身的發展模式。上海市住房租賃市場經過近幾年的快速發展，涌現了很多市場競爭能力強、品牌知名度高且獨具管理特色的住房租賃企業，其中既有國有企業，也有非國有企業，不同類型的企業形成了不同的發展優勢。不同的工作主體要通過多種措施不斷厚植住房租賃企業的發展優勢，夯實企業的發展基礎。政府的業務主管部門和行業協會要發揮好監督和指導作用。企業要樹立正確的經營管理理念，努力學習市場上知名企業的管理經驗，制訂合理的發展規劃，結合企業的發展規模，匹配合適的業務管理人員，注重提升一線工作人員的業務能力和工作素質。住房租賃行業具有政策性強和風險性高的特點，住房租賃企業要認真研究相關的政策法規，預判行業可能發生的新變化，實施相應的新舉措，同時還要科學預測企業可能面臨的市場風險和經營管理風險，提前制訂風險管理預案。

（四）加大對住房租賃企業的扶持力度

住房租賃行業屬于長周期和高投入的行業，住房租賃市場的健康發展既需要企業在經營管理上精耕細作，也需要政府出臺相應的扶持政策。上海市印發的《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》（滬府辦〔2017〕49 號）中，明確了對住房租賃企業落實稅收優惠和提供金融支持，但這些支持措施對住房租賃企業而言是遠遠不夠的。2019 年部分運營管理能力差的中小住房租賃企業已經在激烈的市場競爭中被淘汰出局，住房租賃市場已經進入了成長的陣痛期和調整期。自2020 年1 月發生新冠肺炎疫情以來，因服務對象流動性和密集性比較強，在嚴格的疫情防控機制下，住房租賃企業的運營管理難度進一步加大，尤其是很多中小住房租賃企業面臨更為嚴峻的生存考驗。2019 年上海市順利入圍中央財政支持住房租賃市場發展試點城市，住房租賃市場的發展得到了中央財政的支持。在住房租賃企業面臨發展困難的情況下，上海市應該充分利用中央財政的專項補貼，抓緊制定切實可行的住房租賃企業發展扶持措施，助力部分經營困難的住房租賃企業順利度過發展的“寒冬”，為住房租賃市場的長遠發展奠定良好的基礎。

（五）統一工商登記經營范圍

上海市現在實施的關于住房租賃企業工商登記政策，規定住房租賃企業申請工商登記時經營范圍統一規范為住房租賃經營。但是在實際操作過程中，上海市部分住房租賃企業經營范圍卻包含了房屋租賃經營相關的多個方向，這既不利于政府相關部門對住房租賃企業進行統一的規范化管理，也不利于企業的規范化經營。為此，上海市有必要對現行的住房租賃企業工商登記政策進行統一的規劃和調整。

國家的《公司登記管理條例》要求公司的經營范圍用語應當參照國民經濟行業分類標準。國家統計局2017 年6 月30 發布的《國民經濟行業分類》（GB/T4754-2017）中明確規定房地產租賃經營具體指各類單位和居民住戶的營利性房地產租賃活動以及房地產管理部門和企事業單位、機關提供的非營利性租賃服務，還包括體育場地租賃服務。為確保新行業分類標準順利實施，國家統計局結合“三新”經濟和戰略性新興產業發展特點，對行業分類注釋進行了修訂，2018 年9 月29 日，國家統計局又印發了《關于印發〈2017 國民經濟行業分類注釋〉（網絡版）的通知》（國統辦設管字〔2018〕93 號），通知中進一步明確了房地產租賃經營涵蓋的范圍，包括非自有房屋租賃服務和自有住房租賃服務。其中，非自有房屋租賃服務包括長租公寓服務、住房租賃企業通過租賃方式籌集房源并向社會提供房屋租賃服務、住房租賃服務和其他房屋租賃服務；自有住房租賃服務包括企業自有住房租賃服務、個人自有住房租賃服務和其他自有住房租賃服務。通過分析新實施的《國民經濟行業分類》可以看出，房地產租賃經營涵蓋的房屋租賃經營范圍非常廣。房地產租賃經營全面地包含了上海市住房租賃經營企業工商登記經營范圍中的房屋租賃經營、租房租賃經營、住房租賃經營和農村住房租賃經營。這也充分說明只要從事房地產租賃經營業務的企業，在進行工商注冊或變更登記時都可以將經營范圍登記為房地產租賃經營。后續上海市可以要求住房租賃企業把工商登記經營范圍統一為房地產租賃經營，以便使住房租賃行業更好地貼近行業分類實際，更加有利于行業的管理。

2020 年是上海市住房租賃市場發展過程中重要的一年，既是上海市住房發展“十三五”規劃的收官之年，也是上海市基本形成多主體參與、多品種供應和規范化管理的住房租賃市場體系目標之年。企業是住房租賃市場的重要主體，上海市在對本市住房租賃市場過去幾年的發展情況進行整體評估時，需要重點評估上海市住房租賃企業的總體發展變化情況，著重分析住房租賃企業的新變化，系統地研究住房租賃企業在發展過程中遇到的困難和挑戰，根據國家實施的促進住房租賃市場發展的新政策，緊密結合上海市住房租賃市場未來幾年的發展規劃，推出一系列切實可行的鼓勵支持住房租賃企業發展的具體政策。

注釋

1.數據來源于2019 年上海市《政府工作報告》。

2.數據來源于2020 年上海市《政府工作報告》。

3. 外來常住人口數據來源于《上海統計年鑒2018》。