淺談商業街設計實例分析

（中國聯合工程有限公司，浙江 杭州 310000）

0 前言

2012 年7月，本人有幸參與“泰禾翔安X2012P02地塊”的設計工作，該項目是以商業街為主導的商業綜合體項目，項目的規模、項目的性質在現階段具有很強的代表性。該項目位于福建省廈門市翔安區新店鎮，周邊交通便利、商業氛圍良好，地理位置十分優越。開發商首次進軍閩南地區開發商業地產項目，因此項目開發的成敗，設計起到了非常關鍵的作用。以下從項目概況、設計難點、經濟效益及社會效益幾個方面對本項目的設計做總結。

1 項目概況

（1）用地面積為20439.205㎡，建筑占地面積為11102.05㎡，總建筑面積為79587.33㎡，地上總建筑面積為56074.77㎡，地下建筑面積為23512.56㎡。

（2）本工程地下一層，半地下一層，地上二層/三層/三十五層，采用現澆鋼筋混凝土框架結構，主體結構合理使用年限為50年。地下一層、半地下一層主要功能為停車庫、設備用房及商業用房，地上一至三層為商業用房，三層（部分）及以上為住宅樓，主樓建筑高度為99.9m。

（3）項目集停車庫、商業、超市、住宅為一體，屬于一類高層項目。

（4）經濟效益分析

原投資估算為1.3億元人民幣，設計過程中采取各種優化措施，精心設計，密切配合。結算總造價為1.12億元人民幣，比原估計投資節約了1800萬元人民幣，取得了良好的經濟效益。

（5）社會效益分析

本工程周邊商業氣氛濃厚，以小型隔間店面為主，沿街分散經營，缺乏綜合性的商業建筑。本目的建成投入使用，填補了該區域的空白，為廈門市翔安區業的發展起到推動作用，同時也成為翔安區人民又一購物消所，取得良好的社會效益。

2 設計難點

（1）本工程是廈門分公司開啟與上市房地產企業（泰禾集團）合作的第一個落地項目，也是廈門泰禾新世界房地產開發有限公司作為集團在閩南金三角及龍巖地區的區域公司的開篇之作，因此業主領導層對這個項目尤為重視，希望能夠盡快開工建設并進行銷售營利，以作為下一個項目的啟動資金。因此自2012年09月06日拍地完起，至2012年11月10日樁基進場施工，短短兩個月時間，經歷了從方案設計、溝通、規劃評審修改、基坑支護設計等等工作，整個項目的施工圖于2012年11月底全部完成。因此任務重、設計周期短，這是難點之一。

（2）本工程位于翔安區新店鎮中心，周邊商業氛圍極為濃厚，商業基礎設置齊全，如何充分利用已經培育良好的商業氛圍且在規劃指標限定的前提下，最大化地開發土地價值，成為我們設計之初的一大難題。設計師最終通過下沉式廣場的開挖，并結合商業街的設計理念，最終通過有效的數字比例，短時間內拿出了令業主單位滿意的設計方案，這是難點之二。

（3）本工程項目總體規模雖然不大，但是周邊及場地內部存在一定高差，因此充分利用場地現在高差，盡量減少土方開挖，節約工程投資造價，是本工程的難度之三。

本項目是品牌開發商在閩南地區的開山之作，項目地理位置得天獨厚，其開發成敗，設計非常關鍵。我院設計人員通過不斷努力，積極配合建設單位從方案設計至施工圖設計，到最后的施工配合，克服了很多困難，最終圓滿完成了本項目的設計服務工作。

3 方案設計分析

3.1 項目用地概況

該用地位于廈門市翔安區新店鎮，總用地面積20439.205㎡，東側為洪鐘大道、北、西、南側均為9米寬的市政規劃道路，東側沿市政道路設有城市15m寬以上城市綠化帶，南側設有一城市集中綠地；場地存在高差，東西側高差約4.2米，西側道路中間高兩端低，東側道路北側高南側低，北側道路西高東低；基地周邊交通便捷。

3.2 基地周邊現狀分析

基地東側為洪鐘大道，為一非常成熟的商業街道，北側緊臨城市現狀道路，對面為低層商業店面，南側現在為一公交停車場地，西側與現狀道路相隔為新店鎮衛生院，學校、幼兒園等。

3.2 設計構思

3.2.1 規劃原則：

（1）充分落實總體規劃及上級修規的要求，合理確定土地使用性質及使用強度，合理確定功能布局與開發規模。

（2）以城市設計的手法，整合城市總體與布局、人文與自然環境的要求，協調規劃區內外部的環境關系，建立新的城市空間秩序，營造自然、活躍、生機盎然的特色空間。

（3）結合實際情況，從社會效益、經濟環境的互動中尋求規劃的彈性和可操作性，引導并控制實施過程中的開發建設。

（4）堅持“以人為本”的設計理念。從綠色生態角度出發，為居民創造出都市中環境優美、舒適便捷、高品位的商業形體、居住區及綠化環境。本規劃設計始終貫徹“以人為本”的設計準則，體現城市環境對“人”的關懷，綜合處理好商業街與周邊、與住宅區的關系，從店鋪布置與分隔、建筑形態、建筑群輪廓線、交通組織、硬質景觀、設施配套等各項內容著手，精心塑造生動和諧的城市空間形象。

3.3 指導思想

3.3.1 時代性原則：將綠色建筑與現代商業進行融合，重視環境保護與區域協調發展的相互關系。

3.3.2 現實性原則：研究基地現狀情況，從道路等級、路網結構、功能布局、交通流線等方面充分結合現有地形來研究設計建筑形體。

3.3.3 經濟性原則：因地制宜，充分利用基地現狀高差，避免大挖大填。

3.3.4 三效益原則：力求達到社會效益、經濟效益、環境效益的統一協調。

總平面布局圖

4 總平面布局

4.1 概述

周邊條件的分析：基地東側、北側、南側是對商業形態布置最為有利的位置，可將主要作為商業建筑的主要交通節點；西側商業條件較差，可作為住宅樓部分的主要交通節點考慮。

通過以上分析，設計上選擇為兩棟十字戶型的住宅，布置在基地的靠西側，住宅樓出入口借助于西側城市規劃道路；沿基地東、北、南側布置沿街商業店鋪，引入商業內街的商業形態，沿內街布置商業店鋪形成“單動線”商業街模式；因地制宜利用現狀高差，將部分半地下層空間設計成地下停車庫；為充分考慮土地價值挖掘，從基地的南端至北端設置下沉式廣場，沿廣場周邊設置商業街。同時為吸引商業人流，沿基地東南側設置商業的主入口，結合建筑控制線設置成入口廣場，通過入口兩側的主力店，吸引商業人流進入下沉式廣場及商業內街，下沉式廣場的北側設置一約1700平方米的地下超市，以吸引人流，帶動地下商業街。

4.2 商業及住宅層數控制：

4.2.1 沿街商業：層數多數為兩層，局部為三層建筑形體；

4.2.2 住宅樓：地上三十五層；

4.2.3 地下室：半地下室一層、地下室一層，主要功能為商業停車庫、住宅樓停車庫及相關配套設備用房；

4.3、道路交通組織設計

4.3.1 商業車流與住宅車流考慮：商業停車主要考慮設置在地下一層，通過南北兩側的下地下室車道進行管理，一進一出，住宅車停車主要考慮在半地下一層，通過西側的地下室車道進出管理，實現商業車流與住宅車流分離；

4.3.2 商業人流與住宅人流的考慮：商業人流為分散式人流，與商業點的地方就有人流存在；住宅的人流相對集中，通過集中管理的小區入口控制，實現商業人流與住宅人流的分離；

4.3.3 消防車流及消防施救的考慮：沿市政道路周邊均為低層商業建筑，消防車均沿周邊市政道路行駛及施救；住宅小區設置進入小區內部的消防車道，消防車道寬度不小于4.0米，與西側市政道路相銜接，沿高層建筑長邊設置消防車道及一塊10mx15m的消防施救作業場地，滿足撲救要求。

5 景觀設計

本項目的景觀設計分為商業景觀及住宅景觀兩個方面。

5.1、商業景觀

南、北商業入口廣場、下沉式廣場是本項目商業景觀的主要節點，通過廣場鋪地、小品、燈飾、局部范圍內的淺水系水景設置來強化商業范圍，吸引人流。

5.2、步行商業空間

地上及地下分別設置步行商業內街空間，通過建筑外輪廓線的折線變化，引導人流走向，豐富建筑空間，勾起探究意念。

5.3、住宅小區景觀設計

住宅區內部綠地空間雖然不大，但通過如何集中綠化處理、小區消防道路鋪地的設置、架空層景觀空間，建筑雕塑、景觀小品，局部水系的處理，以求達到鬧中取靜，豐富變化的景觀效果。

6 建筑單體設計

6.1 住宅設計

1 #、2#住宅均地下一層，地上三十五層，其中地下一層為停車庫、商業用房及配套設備用房，半地下室（一層）為汽車庫及設備用房，1#樓二層、三層局部為架空層，局部為物業管理用房（層高為3.9m）三層及三層以上為住宅樓；2#樓二層為架空層，三層及三層以上為住宅樓。1#、2#均為十字形的戶型結構，兩梯六戶，戶型面積配比為75、95、115、125㎡四種結構，戶型玄關入戶，內部空間方正使用，戶戶雙陽臺設計，以突出本案特點及滿足市場不同層次的需求。

6.2 地下室設計

地下一層，主要功能為汽車庫、商業用房及配套設備用房，戰時局部為人防汽車庫，半地下室（一層）為商業用房、汽車庫及配套設備用房。

6.3 層高設計

地下一層商業部分層高為4.5m，車庫部分層高為3.8m，半地下層商業部分層高為4.5m，車庫部分層高為3.7m，地面覆土層厚度為0.9～1.6m；地上商業建筑層高均為4.5m；住宅樓底二層架空層層高4.1米，二層及二層以上層高2.9m，建筑高度（室外地坪至平屋面板）100m以內。

6.4 單體交通組織設計

每棟住宅樓單體建筑每層為一個防火分區，配置兩座疏散樓梯及兩臺電梯，其中一臺為無障礙電梯，一臺為消防電梯，疏散出口的寬度及數量可以滿足消防疏散要求。

商業建筑根據規范要求配置疏散寬度相匹配的疏散樓梯數量，下沉式廣場商業疏散通過廣場上設置室外疏散梯及室內疏散樓梯疏散至地面一層；地下室及半地下室汽車庫部分設有三個坡道式汽車出入口，每個防火分區至少設置兩部直通室外的安全樓梯。

6.5 立面設計

立面設計采用現代優雅風格，通過建筑立面上虛實結合、高低錯落變化、挺拔的建筑線條，體現處現代建筑的柔美和陽光的特點。具體材質使用方面：商業及住宅二層架空層近人尺度實體部分采用淺米黃色石材干掛，虛體部分采用淺藍色玻璃幕墻或者門窗；住宅樓三層及三層以上部分采用米色涂料飾面。

7 結束語

商業街的類型雖然多種多樣，其規模大小、空間形態、業態構成、環境營造也各有差異，但在規劃設計商業街時恰當的定位，合理的規劃布局，以及打造出自己的特色，成為一個城市的一個社會文化亮點，具有自己獨特的建筑、文化氛圍，才能真正成為一個成功的商業街。