房產測繪中精準測量的質量控制策略

蔡 旭

(貴州省有色金屬和核工業地質勘查局五總隊，貴州 安順 561000)

房產測繪技術在我們的生活中起著很重要的作用，隨著我國房地產行業的迅猛發展，對于房產測繪技術的要求也在逐漸的提高。如何提高房產測繪技術的質量，讓其有著更加高的精確度成為了當下研究的重點，本文針對房產測繪技術中的問題進行研究，并提出了相應措施，希望能夠有效的提高房產的測繪水平。

1 做好收件資料以及圖紙的審查工作

房產測繪要依據委托合同、委托方提供的建筑工程圖紙、人防物業批文、建筑工程規劃驗收合格證、建設工程規劃許可證以及土地使用權證明等，對這些資料進行分析，從而對房產測繪的方法、依據、分攤模型進行確定。房產測繪的技術流程見圖1。嚴格控制前期收件資料、圖紙審查工作的工作質量，這是保證房產面積不出現疏漏的必須采取的措施。只有將前期資料收集齊全，保證資料完全符合要求，才能為測算環節的質量提供保障。

收件資料要完整，要包括各種相關資料，涉及建設工程施工及規劃許可證、土地出讓合同、建筑平面圖、門牌號、幢號、房屋配套設施用房的功能部位等[1]。

房產項目進行建筑面積的測算時，圖紙為委托方提供，這些圖紙要順利通過規劃部門的審核。當對房產面積進行實地測量時，需要委托方提供房屋竣工圖，由于建筑房產項目時常會發生設計變更、工程變更的情況，因此當發生變更時還需要提供變更圖紙以及聯系單等。圖紙要完整，要包括建筑的立面圖、平面圖、陽臺、飄窗大樣圖以及樓梯的詳圖等，不能有任何遺漏。為了方便測繪時對尺寸數據進行查詢，圖紙要盡可能的詳細。

2 測繪過程中的質量控制

當前房價日益高漲，房產測繪過程中出現疏漏將造成房價出現比較大的誤差。對房產測繪機構而言，房產面積的測繪過程中，要高度重視測繪的質量控制。

2.1 確認房屋計算面積的部位

對一幢房屋進行測繪之前，首先要確定哪些部位不能計算面積，哪些部位計算一半面積，哪些部位是計算全面積。沒有準確確定就進行計算的話，就會造成房產總面積計算錯誤以及分攤計算錯誤，因此首先要認定計算面積部位。對計算面積部位進行認定時，其依據是《房地產測量規范》以及各地的實施細則。實際工作時有時會發現一些房地產開發商為了增添買點，設計圖上的文字注釋與規范不盡相同，例如設計圖上注明有景觀園、空中花園、入戶花園、入戶陽臺等，這時就要高度重視。以入戶花園為例，這個名詞并不存在于計算面積的技術規定條款中，且花園不能進行建筑面積的計算，但是實際上這些入戶花園與規范中的“不封閉的陽臺”“外走道”是類似的，顧名思義，入戶花園指的是從電梯或公共樓梯出來后要進入某戶需要經過的通道、前室，從本質上看屬于公共部位，那么如果這些公共部位是封閉的，就要進行全面積的計算；如果是敞開的就要分情況計算，如果這個入戶花園在建筑主體結構內，那就與規范中的有柱走廊類似，要計算全面積，如果是在建筑主體外懸挑，那就與無柱外走廊類似，要計算一半面積。以空中花園為例，如果開發商所謂的空中花園的情況與入戶花園的情況相同，那就要按照入戶花園的計算方法來計算面積；如果這個空中花園經某戶套內房間出來，那就要將其判斷為房屋套內陽臺，此時要依據陽臺的面積計算規則來進行計算[2]。

從以上分析中可見，當房產測繪過程中遇到建筑圖中的文字注記與規范不符合的概況時，要嚴格進行定性。當實施細則中沒有明文規定時，測算面積要從建筑的結構上來進行判斷，當有必要時可要求委托方給出明確說明，要求設計方講解一下使用功能說明，這樣才方便將這些不規范的描述語統一到規范中，方便按照實施細則、房產測量規范中的相關、類似條款進行處理，才方便對這些部位的性質進行判斷，從而準確計算房產面積。

2.2 準確調查房產要素

房產測繪過程中要對房產要素進行準確調查。預測時要參照建筑的地名登記表、規劃許可證、文字標等收件資料來確定房屋的室號、層次、用途、結構、幢號、坐落等房產要素。實際測繪時，深入實地進行核對，同時通過房屋竣工圖與預測成果資料的核對來進行調查，不僅要確保房屋的尺寸、套型、部位一致，還要查對房屋的室號、層次、用途、結構、幢號、坐落等房產要素是否與設計圖紙一致，是否能滿足房屋產權發證要求，是否符合規范。當發現不一致時，委托方要提供文字說明、聯系單以及變更圖紙。當實地不符時，此時開發商就要采取整改措施直至符合要求。

2.3 準確采取房屋套型邊長數據

幢是房屋面積測量的基本單位，一幢房屋是一個整體，因此只能有一個銷售許可證，整體房屋建筑施工要滿足已出“±0”的要求。房屋測繪時，按照分幢的方法，無論一幢房屋的體量、占地規模有多大，均將其按照一個實體來進行計算，出具測量報告時只出具一份。一幢房屋中包含有許多套房屋，因此房屋測繪中最小的單元是套，房屋的邊長數據測算、套型的準確性對幢的總面積具有直接影響，因此房屋預測、實測時都要高度重視房屋的邊長、套型的確定[3]。

就房屋預測時，采取套型變成數據時，有的數據能直接從設計圖中獲得，有的數據則需要進行換算后才能使用，還有的數據需要基于比例尺來量取，因此工作人員要能看懂各種類型的設計圖，讀懂設計圖中的各種線段、符號的含義，通過設計圖來明確各層的連接關系，掌握依據設計圖換算為我們所需數據的方法。第一，要明確設計圖中各層之間的結構關系，例如坡面屋頂的層高、大廳的高度、陽臺的頂蓋、樓層的高度、架空通廊的頂蓋等。第二，當房屋采用坡面屋頂時，只有當層高在2.2 m及以上時才能計算建筑面積，此時要從剖面圖上來圖解三角形，能對2.2 m的投影范圍線進行計算。第三，預測時對各種尺寸要進行換算處理，分析設計圖上標注的尺寸是哪個部位的。對邊長數據進行換算時要充分考慮到竣工后的實際情況，例如當墻的厚度為20 cm時，外加兩側粉灰厚度各2 cm，那么竣工后的實際厚度就應該是24 cm，否則會引起預測面積與實測面積出現比較大的誤差。

就房屋實測時，要與預測成果圖的結果進行比對。調取預測資料分析實測竣工圖與預測施工圖之間有哪些不同之處，分析施工過程中是否出現了設計變更，記錄所有發生變動的地方，方便實測時重點量測。實測時要注意結合整體與局部，從整體到局部進行測量。事前對測量房屋的整體進行觀察。由于一般住宅除了水箱、機房、頂層復式房屋、樓梯、門廳、底層房屋套型以外，外墻的立面基本一致，建造時為了保證立面效果要在陽臺、分隔上做不同的設計，因此可以充分利用這一點，確保房型相同時相同套內的建筑面積相同。檢測房屋單元套型時，只要測量房屋的軸線總尺寸、陽臺尺寸與臨近單元部位的尺寸等并做好記錄工作即可，通常無需再次詳細測量全部內部尺寸。實測過程中還要對竣工圖紙是否與房屋完全一致進行分析，當發現不一致時要進行認真的檢測，從而確保房屋的邊長、套型正確[4]。

2.4 正確計算面積，合理分攤公用面積

房產面積計算要足夠準確，還要確保公用面積合理分攤，房產面積是辦理房產證、繳納稅費以及計算房價的核心，因此必須確保正確進行面積計算，合理分攤公用面積。

使用房產測繪軟件進行工作時，工作人員要規范操作，具備熟練使用軟件的能力，測算面積時對每個戶室的面積均進行嚴格計算，從而保證總面積計算、面積匯總以及分攤計算無誤。完成房屋各層面積以及總面積的計算后，此時要對公用建筑面積進行分攤計算，依據相關規范來進行確定，對不能明確是否能分攤的，要組織建筑設計師、委托人、技術負責人、質檢員以及測繪員進行討論。完成公用面積分攤后，此時要對分攤前后的套內面積、總面積以及分攤面積進行比對，分析是否一致從而避免出現差錯。

3 結語

當下國內房產測繪工作日益趨向多元化與復雜化的方向發展，而服務對象對此專業的了解也越來越高，因此應用好房產測繪技術以及控制好測繪質量，需要工作人員具備超強的責任心，科學應用高科技設備，實現精確測量，提供給相關使用者。只有通過不懈的努力，堅持與時俱進，方可推進房產測繪技術的快步發展，全面提高國內房產測繪質量。