房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期下的企業(yè)成本管理解析

耿磊

摘 要：本文首先對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的成本組成進(jìn)行了介紹，然后對全壽命周期各階段的成本管理情況進(jìn)行分析，最后探討了基于全壽命周期下房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對策。

關(guān)鍵詞：全周期;房地產(chǎn);成本管理

我國房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀調(diào)控的背景下競爭日益激烈，為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，促進(jìn)自身的可持續(xù)發(fā)展，就必須分析項(xiàng)目全壽命周期的成本管理價(jià)值，積極主動(dòng)地找尋利益最大化的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理之路。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的組成

（一）土地成本

土地成本主要包括土地征用費(fèi)用（或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)）、土地出讓金等，目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是通過招拍掛的方式獲得開發(fā)用地。

（二）前期工程費(fèi)

開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中，前期的工程費(fèi)用是必不可少的，包含了多方面的內(nèi)容，主要涵蓋了設(shè)計(jì)規(guī)劃費(fèi)用、項(xiàng)目可行性研究成本以及勘探地質(zhì)所需要的費(fèi)用等。

（三）建筑安裝費(fèi)

建筑安裝費(fèi)顧名思義，指的是在構(gòu)筑建筑物時(shí)，所需要進(jìn)行的建筑施工產(chǎn)生的費(fèi)用，主要包括設(shè)備及材料的購置費(fèi)用以及人工安裝費(fèi)用等。

（四）市政公共設(shè)施費(fèi)用

市政公共設(shè)施費(fèi)用主要涵蓋了兩方面的內(nèi)容，一方面指的是為公眾創(chuàng)建的公共配套設(shè)施所產(chǎn)生的費(fèi)用，當(dāng)然這種建設(shè)工程要在劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的，其中包括醫(yī)院以及學(xué)校等建筑工程，其本身是不以盈利為目的的。另一方面指的是電力建設(shè)、交通建設(shè)、信息通話建設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

（五）銷售及管理費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)就是銷售房屋，獲取經(jīng)濟(jì)效益，而在銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)會(huì)產(chǎn)生一定的費(fèi)用，就是銷售費(fèi)用。此外，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的管理，從而推進(jìn)自身的有效運(yùn)營，在這過程中就會(huì)產(chǎn)生管理費(fèi)用。二者涵蓋了多方面的內(nèi)容，主要有推銷廣告費(fèi)用、職員薪酬、辦公費(fèi)等。

（六）財(cái)務(wù)費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)需要一個(gè)漫長的開發(fā)周期，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，由于工程量巨大，所以相對應(yīng)的也會(huì)產(chǎn)生巨大的資金需求以維持房地產(chǎn)開發(fā)的順利進(jìn)行，因此，向銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)必不可少的流程。

（七）稅費(fèi)成本

納稅是每個(gè)單位的法定義務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)自然少不了稅費(fèi)成本。稅收是其中的重要組成部分，而土地增值稅、企業(yè)所得稅以及增值稅在稅收中占有較大比重，是房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種，其他諸如契稅、房產(chǎn)稅以及教育附加稅等也是房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)稅種。房地產(chǎn)開發(fā)除了繳納稅款之外，還需通過各種繁多的流程才得以實(shí)現(xiàn)，在諸多流程中向相關(guān)部門繳納的費(fèi)用也被稱作行政性費(fèi)用，也是稅費(fèi)成本中的重要內(nèi)容。

二、項(xiàng)目各階段的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理情況分析

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理需要貫徹該項(xiàng)目的各個(gè)階段，也就是說將成本管理落實(shí)到投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造實(shí)施、市場營銷以及運(yùn)營維護(hù)的房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，因此房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理具有全面性以及綜合性的特點(diǎn)。

（一）投資決策階段

投資決策階段的成本涵蓋了多方面所消耗的費(fèi)用，例如在考察市場需求時(shí)所花費(fèi)的費(fèi)用以及收集各方面的信息所產(chǎn)的費(fèi)用等。這個(gè)階段的費(fèi)用主要用于探究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否具備可行性，然后再根據(jù)所得結(jié)論制定發(fā)展目標(biāo)。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)用是規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本的主要內(nèi)容，其占比雖小，但是設(shè)計(jì)的成果能夠準(zhǔn)確客觀的反映整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值，而規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)、科學(xué)、合理與否將會(huì)對整個(gè)項(xiàng)目的總成本產(chǎn)生直接影響。因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對房地產(chǎn)成本管理具有決定作用，有利于將上一階段貫徹到底。

（三）建造實(shí)施階段

建造實(shí)施階段是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的重要組成內(nèi)容，而在該階段產(chǎn)生的建造房屋費(fèi)用占總成本的比重較大。房地產(chǎn)項(xiàng)目由于建設(shè)的周期漫長、建筑施工過程復(fù)雜等原因，導(dǎo)致不確定因素較多，因此建造實(shí)施階段是收集成本管理信息以及管理動(dòng)態(tài)成本的關(guān)鍵階段。

（四）市場營銷階段

市場營銷階段所支出的成本主要涵蓋了推銷房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的廣告費(fèi)用、支付給銷售者的工資傭金以及與客戶應(yīng)酬的費(fèi)用等方面的內(nèi)容。選擇何種的營銷方式和銷售渠道決定了市場營銷階段的成本，因此市場營銷階段需要根據(jù)產(chǎn)品的特點(diǎn)以及客戶的需求，在投資決策階段提前做出選擇并且介入，推動(dòng)產(chǎn)品能夠完美契合客戶的愛好和需求，從而提高企業(yè)的銷售收入，有效減少無效成本。

（五）運(yùn)營維護(hù)階段

物業(yè)管理在前期以及后期所需的費(fèi)用是運(yùn)營維護(hù)階段主要的成本。能夠?yàn)闈撛谧籼峁┝己梦飿I(yè)服務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的競爭中更能夠占據(jù)有利位置，促使客戶能夠享受到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的更好地銷售和發(fā)展。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理措施

（一）企業(yè)全員參與目標(biāo)成本策劃

與項(xiàng)目全壽命周期的各階段成本管理相關(guān)責(zé)任部門都需參與到目標(biāo)成本的編制工作中，例如：營銷部門應(yīng)當(dāng)以準(zhǔn)確有效的市場調(diào)研為依據(jù)，從而主動(dòng)開展設(shè)計(jì)產(chǎn)品的銷售周期、初步定位產(chǎn)品市場以及制定銷售價(jià)格等工作;運(yùn)營維護(hù)部門應(yīng)該從消費(fèi)者的角度看問題，積極參與到產(chǎn)品質(zhì)量、物業(yè)管理模式、功能定位以及支出費(fèi)用等的預(yù)估工作中;而財(cái)務(wù)部門在安排資金以及籌劃稅務(wù)時(shí)應(yīng)以開發(fā)項(xiàng)目的周期以及進(jìn)度為依據(jù)，并且以此對稅費(fèi)、資金占用費(fèi)等成本費(fèi)用進(jìn)行估算，從而構(gòu)建出可行的項(xiàng)目全壽命周期的目標(biāo)成本。

（二）企業(yè)應(yīng)制定切實(shí)可行的合約規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)需構(gòu)建合約規(guī)劃模板，具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該以完成審批的目標(biāo)成本為依據(jù)而對科目進(jìn)行合理增減。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的合約規(guī)劃中，應(yīng)該注明相關(guān)的責(zé)任人，并且用以對后期的成本控制工作、預(yù)測資金計(jì)劃工作以及編制采購計(jì)劃工作予以指導(dǎo)。

（三）企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)招標(biāo)采購及合同管理工作

發(fā)生項(xiàng)目全壽命周期各階段成本的責(zé)任人需要與招標(biāo)采購部門在招投標(biāo)工作中協(xié)同合作，在不超過目標(biāo)成本的前提下，對性價(jià)比較高的供貨商擇優(yōu)選擇。此外，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的標(biāo)準(zhǔn)化，構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)的合同模板，強(qiáng)化對合同臺(tái)賬的感控，從而提高各部門之間溝通和交流的效率和水平。

（四）加強(qiáng)過程中偏差管理及預(yù)警管理

構(gòu)建監(jiān)控及分析動(dòng)態(tài)成本管理體系，嚴(yán)格執(zhí)行合同中所規(guī)定的設(shè)計(jì)變更、索賠以及現(xiàn)場簽證等條款，準(zhǔn)確的審查并且及時(shí)的處理索賠以及簽證等資料，對于執(zhí)行過程中的出現(xiàn)的偏差需及時(shí)分析原因，并且以結(jié)果為依據(jù)完善對策，從而促使目標(biāo)成本能夠超前接受房地產(chǎn)企業(yè)外部市場環(huán)境以及內(nèi)部經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)規(guī)劃的制約。另外，在實(shí)際成本中由于管理不善以及未提前預(yù)計(jì)等原因而超出成本目標(biāo)時(shí)，應(yīng)該由管理項(xiàng)目成本的相關(guān)部門向房地產(chǎn)企業(yè)管理層及時(shí)發(fā)出預(yù)警。

（五）企業(yè)應(yīng)合理預(yù)留風(fēng)險(xiǎn)成本

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全壽命周期內(nèi)，企業(yè)內(nèi)部環(huán)境受到了形象進(jìn)度以及可售產(chǎn)品的限制，而外界環(huán)境也受到了消費(fèi)者和政府的影響，所以對于房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)是不確定的。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候應(yīng)該為風(fēng)險(xiǎn)防控設(shè)置適當(dāng)?shù)念A(yù)留成本，從而在防控風(fēng)險(xiǎn)時(shí)能夠有資金的支持。

（六）企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫

在日益激烈的房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭中，企業(yè)應(yīng)構(gòu)建成本信息庫，并在執(zhí)行過程中對市場成本信息進(jìn)行實(shí)時(shí)更新，提高企業(yè)信息的時(shí)效性和準(zhǔn)確性，從而為企業(yè)提供投資決策的依據(jù)。

（七）企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)成本管理績效考核

企業(yè)應(yīng)制定績效考核規(guī)則，細(xì)化房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本責(zé)任，并將其分配到各個(gè)部門甚至是各個(gè)工作崗位，如果在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中發(fā)現(xiàn)問題，可以及時(shí)找到相關(guān)的負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。此外，為了鼓勵(lì)員工積極為企業(yè)創(chuàng)造業(yè)績需要實(shí)行激勵(lì)機(jī)制，從根本上提高各部門工作的效率，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)得到健康持久的發(fā)展。

四、結(jié)語

綜上所述，全壽命周期下的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理具有全過程、預(yù)見性、信息化以及集約化的特點(diǎn)。將成本管理貫徹到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理效率和水平的提高，從而推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)未來更好的發(fā)展。

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