新形勢下加強房地產開發貸款信貸防范的思考與建議

王一婕 徐會杰

摘 要：隨著經濟的發展，房地產行業在國民經濟中占據著越來越重要的地位。房地產行業作為資金密集型行業，源于銀行信貸風險較小且成本較低，因此，房地產開發貸款資金來源主要是銀行貸款。由于房地產開發貸款對銀行信貸依賴程度高，在當前經濟下行的壓力下，房地產開發貸款的風險逐步凸顯，給銀行及地區經濟的健康發展都帶來了壓力。本文以福建地區銀行為例，通過分析福建地區房地產發展現狀及風險，進而分析福建地區銀行房地產開發貸款現狀及風險，為此提出一些切實可行的建議。

關鍵詞：房地產開發貸款;福建地區銀行;房地產泡沫;風險管理

0 引言

黨的十九大確立“房子是用來住的，不是用來炒的”，以及最近資管新規的出臺，進一步強化風險意識。為此，如何有效控制房地產開發貸款風險，最大程度降低和消除潛在風險是任何一家商業銀行以及城市發展過程中必須關注和解決的主要問題。

房地產行業對中國GDP的拉動作用巨大，被形象地喻為中國經濟發展繼投資、消費、出口之后的第四駕馬車，房地產的高收益吸引了眾多企業參與房地產行業競爭。房地產開發企業具有一定的特殊性，其自有資金比例較低，銀行貸款一直是房地產開發投資資金的重要來源，地產開發企業可以從商業銀行獲得貸款，同時，個人也可以通過按揭形式從銀行獲得貸款。據國家統計局數據顯示，我國房地產開發企業的資金貸款比例達到了60%以上，截止2016年全國貸款余額達到了2151.2億元，房地產開發貸款，得到飛速增長。因此，在現行的形勢下，積極應對房地產開發貸款風險成為關注的熱點。

本文基于目前房地產行業面臨的新形勢，即從外部因素上看，經濟下行壓力加大，房地產市場發展過熱化，宏觀調控趨嚴等;從內部因素上看，行業結構不均衡，房地產企業經營不規范，銀行內部管控不完善等。在這樣的背景下，研究福建地區商業銀行房地產開發貸款的風險與防范。

1 福建省房地產市場開發現狀及風險分析

1.1 福建地區房地產市場發展現狀

1.1.1 房地產開發投資處于波動中上升

根據中國統計局的相關數據，2011～2013年，房地產投資保持快速增長，2013年增速達到31.1%。但是從2014年開始，由于中國經濟進入新常態，發展速度迅猛，許多行業出現生產過剩的現象。因此，國家實施了一系列相關的政策，銀行也收縮了貸款，福建省房地產開發投資增速從2014年開始呈現出逐年降低的狀況。但從投資量上看，投資總量相對平穩。

1.1.2 商品房銷售逐漸回升

根據中國統計局的相關數據，從2011年到2017年，福建省商品房銷售面積是整體回升的狀態。2011～2013年，商品房銷售面積保持快速增長，2013年增速達到 43.5%，銷售總面積達到了4536.16萬平方米。但是，從2014年開始，由于國家實施了一系列相關的政策，并且社會公眾普遍對房地產行業的預期不高，房地產開發商逐漸降低對房地產的投資，商品房銷售面積增速從2014年開始呈現普遍降低的狀況，甚至在2014年、2015年出現了負增長。但從2016年開始，商品房銷售面積增速有所回升。

1.1.3福建省房地產去庫存效果顯著

根據中國統計局的相關數據，從2011年到2017年，福建省商品房待售面積增速在近幾年急劇下滑。2015年之前商品房待售面積快速增加，2015年時達到了高峰，增速為53.20%。但是，在2016～2017年，商品房待售面積急劇下降，2016年增速下降到2.4%，2017年增速下降到1.00%，都在5%以下。這與國家2015年頒布的一些去庫存政策有關，受此政策的影響，福建省地方政府也結合當地自身情況推行了一些地方政策，如征收房產稅等，以此促進商品房去庫存的推進。

1.2 福建省房地產市場貸款風險分析

1.2.1 房地產開發貸款額度大，且增長速度快

受中國傳統觀念影響，中國的住房需求普遍較高。在近10年來，房價也出現不斷攀升的狀況。根據中國統計局的相關數據，福建省從2007年到2017年這10年間房地產貸款余額增速相對較大，10年平均增速達21.3%，比同期其他貸款余額都要高。到2017年12月底，福建省全省房地產貸款余額比2016年增長了8.1%，同樣房地產貸款余額比其他貸款余額都要高。從總體比重來看，福建省房地產貸款總額占總體貸款總額的21%。這進一步說明，福建省房地產開發貸款中來自銀行的貸款額度大，且增長速度快。

1.2.2 商品房價格逐年上漲

從2012年開始福建省商品房價格穩步上升，2016年全省平均房價達到了9218元/m2。在全國來看，房價偏高。福建省房價持續上漲受很多因素的影響，其中國家政策影響相對較大。近年來，房價快速上漲，因此受房價上漲帶來的風險也會急劇上升，表象的高房價背后是極高的資產泡沫。在房價逐年攀升以及國家不斷出臺各種各樣調控市場的宏觀政策背景下，房地產市場面臨的政策性風險極大，一旦房地產市場出現大規模調整，房價出現大幅下跌，福建省房地產市場泡沫風險就會顯現，這對地方經濟的沖擊是極為嚴峻的。

2 福建地區的銀行開發貸款風險分析

2.1 政策風險

中國經濟的增長很大部分是由房地產帶動的，房地產市場的發展關乎著國計民生，關乎著地方經濟的繁榮發展。貨幣政策、稅收政策、住房政策、土地政策等多種政策的變化對房地產行業都有著重要的影響。因此，房地產行業面臨著非常大的政策風險。近幾年來，國家及地方紛紛出臺一些調控房地產行業的政策，如2018年4月《資本新規》的出臺。但是，福建省地區銀行房地產開發貸款的期限大多數為3年，調整時間具有時滯性。因此，房地產市場發展中受政策性不確定風險的影響較大。

2.2 資金鏈斷裂風險

根據有關數據表明，到2017年末，福建省房地產上市企業的資產負債率高達78.9%。同時，房地產開發企業大多是小企業且數量多，缺乏科學的經營管理方法。因此，從整體償債能力上來看，房地產行業不太樂觀。另外，一些房地產行業融資渠道單一，面臨的資金壓力較大，容易出現資金鏈斷裂的風險，因此，銀行貸款面臨難以收回的窘狀。

2.3 抵押物變現風險

雖然房地產開發貸款以開發企業的房地產作為抵押，銀行可以在貸款人出現違約時，通過變賣抵押物收回貸款。這樣看來，房地產開發貸款的風險應該比較低。但是，如果國家頒布一些政策，致使房地產市場進入下滑通道，房地產價格大幅下跌，那么，用于抵押貸款的房地產抵押物價值也會大幅度貶值。因此，此時抵押物面臨難以變現的風險，銀行被迫成為這些房地產的持有人。

3 加強福建地區銀行房地產開發貸款風險控制的對策建議

3.1 加強風險監管，強化風險管理意識

房地產開發貸款中首先就是貸前審查。貸前審查是防范房地產開發貸款風險的重要環節。要做好貸前審查必須強化經辦人員的風險意識，提高經辦人員的職業素養、業務能力。對經辦人員加強業務培訓，將房地產開發貸款的風險放在重要的位置上，同時在辦理業務時切忌急功近利，應在安全性與盈利性之間尋求一個平衡點，各個環節分開獨立審理，做好貸前審查工作。對房地產開發貸款項目的進展情況、資金的回收情況等定期回訪調查，及時與貸款人溝通，避免因監管不善而導致的信用風險、違約風險，造成銀行無法收回貸款。

3.2 提高銀行房地產開發貸款準入門檻

銀行在選擇房地產開發貸款時，應注重對開發商資信狀況的考察。通過對開發商經營管控能力、投資開發項目的經驗以及資產狀況多方面、全方位的考察，選擇那些對項目經營管控能力好、具有多年開發經驗、資產信用各方面良好的開發商。對那些信用不佳、經營管理能力不足的開發商要果斷地拒絕。銀行在審批房地產開發貸款時應注重對房地產開發項目的審查。對那些遠離市區、周邊基礎設施不健全、成本過高、定價不合理的項目要果斷地拒絕。

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