對樓市匯率的一點分析

譚志軍

摘要：地產在我國近20多年，為城市化進程，經濟增長，人口就業，作出突出貢獻，成為中國經濟的重要支柱。當地產畸形發展，嚴重泡沫化，而各級政府又不得不依靠，土地財政時，它已形成一顆毒瘤。我們土地交易冷淡，樓市庫存加大，我們各地方政府就想拉起樓市，各種政策加熱它，這不是要把一個東西放在火上烤，泡沫大之，容易熱破。我們地方政府時刻為樓市保駕護航，政策稍緊點，樓市跌多點點，各級政府就害怕了，財政收入下降，GDP增幅下滑了。為什么我們要這樣人為去護航一個虛高的產業，而不按市場需求，人民收入去決定它的價格，撥苗助長，這是短時效益，不是長久之計。我們為什么沒有壯士斷腕的決心，去發展實體經濟，減輕社會生活成本，增加經濟，消費活力。

關鍵詞：樓市;匯率;分析

一、地產拉動經濟的作用

地產在拉動經濟，帶動上下游產業發展的同時，也提高了工業生產成本，居民消費萎縮，社會資金分流。而我們還得繼續印鈔，來穩住樓市，貸款給企業去繼續去開發樓盤，居民去按揭買房;當樓市嚴重脫離，正常居民收入比，租房效益比時，哪就是出問題了。試想我國的樓市值，等同一個歐洲加個美國的經濟總和，這是個多可怕，嚇人的事。我們各地方政府應盡快擺脫對土地財經的依賴，對建筑產業的蜜愛，住房已經夠多了，極時開辟新財經線路。

二、外匯對地產的作用

外匯，貨幣基礎，自美元與石油掛鉤后，就成美金了，世界通用流通貨幣，各國主要外匯成分是美元，全球百分70的貿易結算貨幣也是美元。各國印鈔，是根據有多少美元外匯來印的，這也讓美元成各國貨幣之錨。如果不加顧忌的印，哪會讓本國貨幣嚴重貶值，美國也不例外，美元大量供過于求，會失去含金量，推高全球物價。

而現在我國有外匯，差不多3 萬億美元，而外資存在我國的外匯，就達好幾千億。一旦外資把存在我國的錢轉走，后果非常嚴重。我國外匯最多時4 萬億多，這些年我們總共印了100多 200萬貨幣，已經嚴重偏離貨幣之錨的基礎。這么多貨幣，雖然大部分關進了樓市，但是還是有不少熱錢在市場空轉，抬高物價。而高高在上的房價，我們各級政府，卻又不讓它跌什么，哪還得繼續印鈔來供應樓市，維持新的接盤，大多數資金，是關在里面了，是很難出來了。

我們也不能，讓它們大量出來，出來會加深通脹，有價沒有什么市場的樓市，就這樣橫盤著，不讓它大漲，也不讓跌太多。但是這幾年，全國人民的收入很難成幾倍的增長，沒有只漲不跌的東西，我們的人口生育在逐年減少，老齡化越來越大。

當一些房地產公司，在嚴重負債，困難重重，加大降價，回籠資金時;地方政府不高興了，強行干預，這樣必讓債務嚴重的地產公司破產，或爛尾，形成銀行不少壞帳。更加令人難以接受的是，公司樓盤后期房，根據市場或自身情況，價格下調多點，這些前期買房的業主，又到地產公司門口鬧事，要求退房，退款，退差價，打鬧銷售部。既然業主買房時，是按合同而行事的，上面的價格也寫在合同上，你同意了簽了字，怎么能反悔。我們應該要尊守合同，守信用，維持法律。房價一跌多點，你就鬧，房價比原來漲很多，哪開發商不也可毀約，叫你補差價叫你退房。我們昨天買的水果，菜或家具，今天跌了，哪是不是也可以去退，退差價，這樣會讓國民引起信用危機。哪為什么不能像商家那樣，如果哪方違反合同內容，去進行訴訟，而不是去打鬧。我們是一個依法治國的國家，不會法不責眾，人人都應該尊守。而政府更應該讓違法者，打鬧者，予以懲戒，不能放之任之。

而外匯的大量縮少，貨幣大幅貶值，實業缺少一好的環境，會影響全民的生活，生計，中華民族偉大復興時間。人民生活質量的大幅下降，工業的生產成本的跳躍上升，社會資金不大量投入實體經濟，這就不得不引起我們重視。

我們這幾年外匯，都很難大量增加了，因為我們出口在萎縮，新興戰略產業大多還在培育中，高科技產品基本被歐美占有，低端老動密集型產業，又被東南亞搶走很多，面臨非常不利的局面。這也是我國大力對外，推動一帶一路絲綢之路，擴大對一帶一路國家基建機械，特高壓電路，鋼鐵水泥等輸出的一個因子。我國推行絲綢之路，可以打破外國對我國海洋島鏈封鎖，從陸路直通西亞歐洲，非洲貿易，建立陸路貿易通道。配合這些舉措，我們建立了亞投行，絲路基金等，推動貿易用人民幣交易，擴大人民幣國際化，并爭奪金融話語權，但是我國的貨幣含金量不高，經濟實力還不夠極強，愿意現在同我們人民幣結算的國家不多。可以說，我們大力推動人民幣貿易，人民幣石油，人民幣黃金，是與美國搶脫金融話語權，動了美國奶酪，這么大一塊利益，美國也不會輕易讓出，必會想盡腦汁反抗阻擊，這需要不短的時間，我們才能實現。我們對內刺激了消費，擴大內需，啟動了樓市牛市，帶動上下游產業幾年時間篷勃發展，并也在加快經濟轉型，可以說近幾年我們的GDP多半來自地產和消費，內需也走到極限。我們現在很難看出政府維護誰，保駕誰，好像是要保護房價，當外匯急減，匯率大跌時，又積極干預。

三、今后幾年地產經濟的思考

今后幾年，我們的經濟會繼續探底，去掉地產基建因子，現在暫時看不到啟穩的跡像。如果我們的外匯，不斷減少，貨幣不斷貶值，影響我們生活的重要東西，無法去大量進口，石油，糧食，礦石，電子元件等等。GDP的數值其實沒有那么重要，我們今后各級政府，不用去設定，完成一個增長標準，關鍵是做好企業的轉型，扎實工業基礎，提高百姓收入，過幾年，我們的經濟會更快回升。

我們必須要早解決問題，早解決比晚解決有利，不能頭疼醫頭，腳疼醫腳，或拖著不大治，必須要有療瘡挖毒的決心。把貨幣的水龍頭按住，把熱錢引入銀行或實業，這就需要大幅加息。雖然經濟會陣疼，但是貨幣的價值會顯著提高，房價的大跌，雖然會引起社會的局部不安，銀行形成短時間的一定壞帳。但是投機炒房的只是小部分人，大部分買房的，還是自己居住，他們就算房價大跌，根據銀行抵押協議，他們是不能不要房的，拋房斷供的，實在遇到極大困難，還可以到銀行申請延長貸款。也可以采取保守療法，經濟震蕩少，每年讓房價跌幅不超過百分15，分幾年擠掉虛胖。地產已經完成了這幾年的經濟使命，我們在建的和已經建成的住房，夠40多億人口住了，可以說我們超前做了后20年的事情，再不大力壓縮規模，恐是對土地，資金，材料的浪費和沉淀。

我們的貨幣速度現在到了峰值，近10來年從40萬億擴張到快200萬億，政府，企業，個人，債務已經超過國際警介線很多。這幾年我們的居民債務上升極快，這也對應了近幾年的樓市，車市繁榮，居民已無力再大舉擴大消費。

四、結論

外匯的大量縮少，貨幣的大幅貶值，實業缺少一個好的環境，會影響全民的生活，生計，中華民族偉大復興時間。人民生活質量的大幅下降，工業的生產成本跳躍上升，社會資金不大量投入實體經濟，人心浮躁，這就不得不引起我們政府重視。樓市，匯率，個人拙見，應該取其重，舍起輕，摟其實，拋其華，重視外匯跟實業。

參考文獻：

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