上海中心城區購物中心閑置屋頂調研及再利用研究

董小玲 DONG Xiaoling

0 引言

購物中心是指多種零售店鋪、服務設施集中在由企業有計劃開發、管理、運營的一個建筑物或區域內，并向消費者提供綜合性服務的商業集合體[1]。本文研究對象主要是上海中心城區購物中心的屋頂空間。

1 研究目的

按照高密度城區的界定標準，將人口密度超過15 000人/km2的城區視為高密度城區[2]。內環以內的上海中心城區人口密度為29 900人/km2[3]，普遍呈現出空間形態緊湊化、土地使用集約化、建筑容積率高的空間特征[4]，獨立占地的社區公共服務設施和公共空間不足，難以充分滿足社區居民的文化、教育、體育等公共服務需求。同時，伴隨著居民生活品質的提升，對休閑和健身、兒童游憩與教育、青少年交流交往、具有藝術感與體驗感的商業空間等新興生活需求日益增加，提升社區公共服務品質十分必要。如何在存量空間里補充社區公共服務設施與公共空間的配置并提升其品質是當前需要解決的問題。

為建設更富魅力的幸福人文之城，《上海市城市總體規劃（2017—2035年）》（以下簡稱“上海2035”）提出構建15分鐘社區生活圈。為指導15分鐘社區生活圈的有序實施，原上海市規劃和國土資源管理局制定了《上海15分鐘社區生活圈規劃導則》（以下簡稱“《導則》”）。為提高社區公共服務設施和公共開放空間的規模和密度，上海鼓勵在公共活動密集地區美化城市“第五立面”，加強屋頂、平臺等空間的綠化建設和公共開放利用。對于已建地區，結合居民實際需求和改造可行性，鼓勵既有建成設施的共享和開放來補充提升社區公共服務設施和公共空間[5]。

購物中心閑置屋頂作為城市公共空間的“第五立面”和商業附屬開放空間，是補充社區公共服務設施和公共空間配置并提升其品質的一大抓手。但購物中心作為企業所有的商業空間，如何對其進行鼓勵和引導仍是難題。

本文通過實地調研、遙感測量以及與相關購物中心的訪談，分析上海市中心城區購物中心閑置屋頂的建筑規模、空間分布和閑置原因，以及已利用屋頂的功能業態和運營方式。結合社區公共服務設施和公共空間的規劃要求，研究購物中心閑置屋頂提升為社區公共服務設施和公共空間的再利用方式，從而助力上海15分鐘社區生活圈建設。

2 調研情況分析

2.1 上海中心城區購物中心閑置屋頂現狀

2.1.1 閑置規模

對上海市中心城區245個購物中心屋頂進行調研，其中73.49%的購物中心屋頂處于閑置狀態（見圖1），總建筑面積達到175.82萬m2，相當于246個國際標準足球場。其中83%的購物中心屋頂建筑面積在2 000—20 000 m2，建筑面積10 000 m2以上的屋頂占28%，可見未利用的屋頂空間普遍單體規模較大，總體具有較大的存量空間（見圖2）。

圖1 上海中心城區購物中心屋頂利用情況及建筑面積占比Fig.1 The floor area ratio of shopping center roofs inShanghai downtown

圖2 上海中心城區購物中心未利用屋頂建筑面積占比Fig.2 The floor area ratio of unused shopping center roofs in Shanghai downtown

2.1.2 空間分布

根據調研結果，目前上海中心城區已建購物中心中包含閑置屋頂的數量為200個，主要集中分布在黃浦區、徐匯區、靜安區、普陀區等高密度城區（見表1，圖3）。

2.1.3 閑置原因

根據調研結果，上海中心城區購物中心屋頂閑置的主要原因包括以下幾方面。

（1）屋頂業態興起數年，尚未考慮再利用屋頂空間

近幾年，為提升競爭力，購物中心需要融入更多元化的業態來滿足消費者，因此存在面積擴充的需求。購物中心室內空間具有封閉性，層高、柱距均受限制，但是屋頂空間可以打破室內大盒子式購物中心的封閉感和沉悶感，為人們提供舒適的消費體驗，所以屋頂業態日漸興起。在所調研的未利用屋頂的200個購物中心中，83.5%建設于2016年前，當時屋頂業態尚未流行，目前仍未考慮對屋頂空間進行再利用。

（2）改建批建手續不明確，改建報批比較困難

上海中心城區未利用屋頂空間的建筑大多在建筑設計時未考慮利用屋頂空間進行一體化設計，建成之后才考慮加入屋頂業態則需要改建或者加固，也需要評估屋頂的承重、排水、消防、氣候條件等安全問題。由于屋頂的土地性質特殊，不在原本規劃之列，包括規劃、建設、城管、體育、工商等部門都無法給出具體的辦理流程和建議，是否屬于違建、安全評估等問題還存在爭議，并影響消防審批的有關流程。同時，屋頂閑置空地的性質復雜，很難制定統一的審批條件和準入標準，目前尚未有相關的政策明確推進辦法和辦事流程，導致運營方的營業執照難以辦理[6]。不少購物中心考慮到改建報批手續的難度而未對屋頂空間進行利用。

（3）購物中心多屬于企業所有，再利用需要平衡成本與收益

購物中心屬于企業開發、管理、運營的商業集合體，改建需要一定的成本。據思睿地產相關數據顯示，屋頂農場的建設成本為500—1 000元/m2；屋頂花園為1 000—2 000元/m2；屋頂兒童樂園為1 500—3 000元/m2；屋頂運動場為2 000—25 000元/m2[7]。同時，建成后還需要一定的維護和運營成本。大部分企業考慮到改建與運營成本及同質產品競爭壓力，尚未啟動對屋頂空間的改造。

2.2 上海中心城區購物中心已利用屋頂現狀

2.2.1 已利用屋頂規模

根據調研結果，目前上海中心城區購物中心只有26.51%的屋頂得到有效利用，總建筑面積約63.42萬m2。在已利用的屋頂中，93.33%的購物中心屋頂建筑面積都在5 000 m2以上，42.22%的購物中心屋頂建筑面積為5 000—10 000 m2，28.89%的購物中心屋頂建筑面積為10 000—20 000 m2，22.22%的購物中心屋頂建筑面積在20 000 m2以上。由此可見目前已利用的購物中心屋頂單體建筑面積相對較大（見圖4）。

2.2.2 已利用屋頂的功能業態類型及空間分布

根據調研結果，上海中心城區已利用的45個購物中心屋頂中，22.44%的屋頂空間以體育健身為主題，6.67%的屋頂空間以兒童游樂與農場自然教育為主題，44.44%的屋頂空間以文化藝術為主題，17.78%的屋頂空間采用復合型功能業態（見表2）。可見上海中心城區購物中心屋頂比較適宜改造為體育健身、兒童游樂與農場自然教育、文化藝術等功能，并呈現出多元化的再利用方式。這些已利用的購物中心屋頂比較集中分布在黃浦區、靜安區、普陀區等高密度城區（見圖5），可見購物中心屋頂再利用已經開始成為高密度城區拓展商業面積、豐富功能業態的重要選擇。

2.2.3 已利用屋頂不同功能業態的利用方式

通過對上海中心城區及外圍具有代表性、已利用的購物中心屋頂功能業態進行調研（見表3），其利用方式包括以下方面。

表1 上海中心城區各區購物中心閑置屋頂數量Tab.1 Number of idle shopping center roofs in each district of Shanghai downtown

圖4 上海中心城區購物中心已利用屋頂建筑面積及占比Fig.4 The floor area ratio of used shopping center roofs in Shanghai downtown

圖5 上海中心城區購物中心已利用屋頂利用方式分布圖Fig.5 Distribution map on functional types of used shopping center roofs in Shanghai downtown

（1）體育運動主題

根據調研結果，上海已利用的購物中心屋頂在體育運動業態上涵蓋球場、健身、高爾夫、泳池、瑜伽、溜冰場等，其中以球場（足球場、籃球場為主）和健身（跑道為主）最為常見，達到65%。一方面屋頂球場及健身具有大眾普及率，另一方面具有成本可控性。

體育運動業態主題的屋頂建筑面積多在2 000—5 000 m2，對屋頂建筑面積規模要求不大，開放時間大多延長到22：00，滿足上班族夜間鍛煉的需求。但多采用外包租賃或合作運營方式，即購物中心出租或與商戶合作改造屋頂，引進室內場地無法運營的體育運動業態，大多需要提前預約和按時間收費，對于社區居民來說，使用成本相對較高。

（2）兒童游樂與農場自然教育主題

根據調研結果，上海已利用的購物中心屋頂在兒童業態上以兒童游樂與農場自然教育最為普遍，主要針對3—12歲兒童。兒童游樂以探險益智、體能鍛煉的小型游樂設施為主，屋頂農場則以農作物種植與認養、萌寵觀光與喂食體驗、農業科普教育為主，個別屋頂空間以玻璃屋加建的形式設置兒童劇場、創意教室、國學教室等兒童文化教育設施。

兒童游樂與農場自然教育主題的屋頂建筑面積多在10 000 m2左右，對屋頂建筑面積要求相對較大。利用購物中心屋頂配置兒童游樂與農場自然教育業態能夠有效滿足社區兒童的游憩與教育需求，有利于解決社區兒童體育、文化、校外教育設施不足的問題。但是兒童游樂與農場自然教育類業態作為特色業態，其建設成本和運營要求相對較高，目前大多需要門票或者商場消費券才能入場，難以讓社區更多兒童以優惠或免費的方式使用相關設施。

（3）文化藝術主題

根據調研結果，上海購物中心已利用的屋頂中有44.44%采用文化藝術主題，包括以雕塑景觀為主的文化藝術展覽、以植物造景為主的文化藝術花園，以及以體驗店、文創店、快閃店、花店、書店、陶藝店、露天電影為代表的文化藝術街區等，并配套露天酒吧、咖啡屋、有機餐廳等輕餐飲消費空間，同時定期舉辦文化藝術展覽及交流活動。

文化藝術主題的屋頂多數免費入場，開放時間大多延長到22：00，甚至24小時運營，能夠滿足社區年輕人交流交往、享受公共藝術、豐富夜間生活的新興生活需求，彌補社區公共文化服務設施對年輕人吸引力不足的缺陷，通過專業化運營，為社區居民提供豐富的文化藝術活動，極大完善了社區品質提升類服務設施。

（4）復合型業態

根據調研結果，在上海購物中心已利用的屋頂中，不乏一些利用其建筑空間較大的特點，采用復合型業態作為整個購物中心配套的公益型空間。其中包括體育運動、兒童游樂、藝術文化展覽等，通過免費入場的形式吸引不同年齡段的人流。

2.3 小結

對上述情況進行分析總結可知：

（1）上海中心城區購物中心閑置屋頂空間規模可觀，是解決高密度城區社區公共服務設施和公共開放空間不足的重要存量空間，具有巨大的可利用價值。

（2）上海中心城區購物中心屋頂閑置的主要原因是改建批建手續不明確，改建報批比較困難，如果引導其補充社區公共服務設施和公共空間的配置并提升其品質，需要出臺相關政策明確其改建報批手續。

（3）通過對上海中心城區購物中心已利用屋頂功能業態的調研，基于屋頂空間特點、市場需求、運營效益，購物中心屋頂比較適宜改造為文化、教育、體育類社區公共服務設施和公共空間。但購物中心的投資和運營主體是企業，考慮投資與運營成本和收益，大部分功能業態需要一定的消費門檻，難以滿足社區居民的常態化、低成本或免費使用，需要制定相關獎勵政策，減少其改造成本及運營壓力。

表2 上海中心城區購物中心已利用屋頂空間功能業態類型及占比Tab.2 The functional types and proportion of used shopping center roofs in Shanghai downtown

表3 上海代表性購物中心已利用屋頂功能業態Tab.3 Representative functional types of used shopping center roofs in Shanghai downtown

3 上海社區公共服務設施和公共空間的規劃要求

3.1 社區公共服務設施規劃要求

根據《導則》，社區公共服務設施分為基礎保障類和品質提升類。基礎保障類是滿足居民基本生活需求所必須設置的服務設施，而品質提升類是為了提升社區居民的生活品質，根據人口結構、行為特征、居民需求等條件可選擇設置的設施，可根據實際需求新增項目。

結合購物中心屋頂空間適宜改造為文化、教育、體育類社區公共服務設施的特點，重點梳理《導則》對社區文化、教育、體育類公共服務設施的配置要求（見表4）。購物中心閑置屋頂適宜配置文化活動室、社區學校、運動場、健身點等設施，尤其是品質提升類社區公共服務設施。

在社區公共服務設施的使用方式上，分為獨立占地、綜合設置（不獨立占地但有獨立建筑使用空間）、共享使用（部分建筑使用空間由多個設施共享使用，或單個設施開放給不同人群使用）3種方式，上海鼓勵對于用地緊缺的已建成區域通過設施共享的方式補充居民各類文化、教育、體育以及開放空間等需求。購物中心閑置屋頂更適宜以共享使用的方式來作為社區公共服務設施的補充。

3.2 社區公共空間規劃要求

根據《導則》，在功能業態上，社區公共空間宜兼顧社區內不同人群的需求設置幼兒游戲場地、兒童游戲場地、青少年活動與運動場地、老年人健身與休閑場地。在空間利用上，鼓勵商業、辦公、文化設施等用地中的附屬綠地廣場對外開放，可供公眾自由進入并開展休憩、娛樂、運動等活動。購物中心閑置屋頂作為商業附屬綠地廣場可設置幼兒游戲場地、兒童游戲場地、青少年活動與運動場地、老年人健身與休閑場地等功能業態，盡可能地免費向居民開放。

4 上海中心城區購物中心閑置屋頂再利用的思路對策

綜合上海中心城區購物中心閑置屋頂的閑置原因，考慮屋頂空間適宜的功能業態，結合上海公共服務設施和公共空間規劃要求，為鼓勵和利用更多購物中心作為社區公共服務設施和公共空間配置的補充，需要在政策上給予明確支持，在功能業態上進行引導，并在實施路徑上搭建工作架構。

表4 社區文化、教育、體育類社區公共服務設施配置表Tab.4 Allocation of public service facilities for community culture, education and sports

根據調研結果，不少購物中心因為改建報批手續不明確而尚未對屋頂空間進行利用，目前只有靜安區人民政府制定了《上海市靜安區屋頂綠化實施意見（試行）》，規定全區的屋頂綠化建設由區綠化委員會負責統籌和實施，每年年初安排當年屋頂綠化計劃，并通過召開專題會議形式，由區綠化委員會和各責任部門及實施單位簽訂責任書[8]。除了靜安區已制定相關屋頂綠化政策，上海其他區尚未制定有關于屋頂業態的相關政策，更未具體明確改建報批流程。為鼓勵更多購物中心利用閑置屋頂服務于

4.1 制定相關審批政策, 明確改建報批手續

居民社區生活，上海應制定相關政策，由相關部門牽頭和協調，明確改建報批手續，并規范屋頂空間再利用的基本標準、明確責任方及監管方。

4.2 制定相關獎勵政策, 引導屋頂利用作為社區公共服務設施和公共空間配置的補充

基于購物中心屋頂適合改造為文化、教育、體育類社區公共服務設施和公共空間的特點，結合《導則》對于此類社區公共服務設施和公共空間的規劃要求，購物中心閑置屋頂在功能業態上可以包含青少年活動與運動場地、老年人健身與休閑場地、健身點等體育設施；幼兒游戲場地、兒童游戲場地、兒童教育與培訓等兒童教育類設施；文化藝術展覽、藝術花園等文化類設施，開展文化沙龍、小型音樂表演、插花講座、簽售會等文化藝術活動。但是，由于購物中心歸企業所有，大多購物中心考慮到改建屋頂需要建設與運營成本而未進行再利用或以較高收費的方式對外運營，不利于社區居民的共享。為促進并引導更多的購物中心閑置屋頂改造為社區公共服務設施和公共空間，并以免費或優惠的方式對外開放，政府可進一步出臺相關獎勵性政策，甚至給予稅收減免或財政補貼。例如楊浦區財政每年投入150萬元用于補貼區域內高校、中小學校的體育場地資源向社區居民開放，但補貼范圍尚未包含購物中心屋頂體育運動設施[9]。

4.3 構建多方參與的工作架構, 保障公共服務效率與效益

購物中心為企業所有，雖然具有較強的運營能力，但如果獲得了政府的稅收減免或者資金補貼，如何保障政府的優惠政策或資金補貼能夠獲得較高的公共服務產出的回報是關鍵[10]。這里涉及居民公共服務“短板清單”的調研、企業的投資與運營成本、政府對于公共福利服務的資金補貼標準、企業對于某些私人性商業服務的收費標準，以及可利用的社團或協會、自愿者、設計師、文化藝術師等第三方社會組織的非營利性服務[11]，所以需要搭建一個政府、企業、居民、第三方社會組織共同參與的工作架構，以保障公共服務的效率與效益。

針對購物中心利用屋頂空間補充配套公共活動空間和公共服務設施以促進15分鐘社區生活圈的工作架構，建議企業作為投資與運營主體，并對接各參與方；市政府或區主管部門制定相關改建報批與支持政策；街道擬定“短板清單”，引導并監督實施，并確定稅收減免或資金補貼標準；居民主動參與并進行問題反饋；社團或協會、自愿者、設計師、文化藝術專家等第三方社會組織協調推進、提供服務并監督實施。

5 結語

上海中心城區作為高密度城區，人均公共服務設施和公共空間相對不足，尤其是品質提升類服務設施，但增加及提升的可用空間較少。為盡快建設社區15分鐘生活圈，提升公共服務覆蓋率，大量閑置的購物中心屋頂成為寶貴的可用空間。本文通過對上海中心城區購物中心閑置屋頂及已利用屋頂的相關調研，研究其閑置屋頂的再利用方式，包括制定相關審批政策，明確改建報批手續、制定相關獎勵政策，引導屋頂利用作為社區公共服務設施和公共空間配置的補充，搭建多方共同參與的工作架構，保障公共服務效率和效益。希望對促進上海中心城區建設15分鐘社區生活圈提供一定的參考。