目標動態(tài)成本管理下房地產(chǎn)成本控制研究

張小芝

摘 ? ?要：現(xiàn)階段，隨著國內(nèi)生產(chǎn)力的提高，建筑生產(chǎn)大面積投入，房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈發(fā)激烈，房地產(chǎn)開發(fā)及投資的項目不斷增加使得房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)模不斷擴大。在“高成本”，“高壓力”的行業(yè)背景下，房地產(chǎn)公司要想保持企業(yè)競爭力就必須注重房地產(chǎn)項目成本控制。而當前階段越來越多的房地產(chǎn)公司從單一的成本預(yù)結(jié)算審核管理逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)化動態(tài)的目標體系管理。本文基于對目標動態(tài)成本管理下房地產(chǎn)成本控制的措施及方法做出一定分享及研究，希望能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)帶來一定成本管理說的啟發(fā)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本控制;目標動態(tài)

1 ?引言

目標成本控制是以目標成本作為公司成本管理中的樣本成本，以設(shè)定好的目標作為成本并進行一系列的跟蹤調(diào)查，根據(jù)目標成本的變化來反應(yīng)項目總體成本的變化情況。而動態(tài)目標成本控制就是以項目開發(fā)建設(shè)中的動態(tài)成本為目標進行一系列跟蹤管理的成本控制方法。現(xiàn)階段受到市場外部性的影響，大規(guī)模工程項目在較長的建設(shè)周期中，更容易受到市場波動變化的影響。在房地產(chǎn)項目規(guī)模日益擴大的今天對房地產(chǎn)動態(tài)目標管理的方法與措施進行一定研究是非常有價值的。

2 ?理解并重視動態(tài)成本管理

動態(tài)成本即項目生產(chǎn)建設(shè)過程中各個階段已發(fā)生成本與預(yù)期發(fā)生成本之和。動態(tài)成本不僅提現(xiàn)了現(xiàn)階段工程項目生產(chǎn)建設(shè)產(chǎn)生的成本也考慮到了未來在工程項目生產(chǎn)建設(shè)過程中可能發(fā)生的成本。

動態(tài)成本管理，針對房地產(chǎn)項目來說即在項目招標，合同簽訂，變更簽證，項目結(jié)算等成本發(fā)生階段，通過追蹤的動態(tài)成本構(gòu)成，及時檢查實際成本與預(yù)期成本之間的差值，若相差較大便通過預(yù)警或強制干涉等措施變更生產(chǎn)建設(shè)方案，建設(shè)工程項目損失。

動態(tài)成本管理的基礎(chǔ)工具是動態(tài)成本管理模型。動態(tài)成本管理模型能夠?qū)⒛繕顺杀九c動態(tài)成本進行合理的關(guān)聯(lián)，并通過一系列邏輯關(guān)系及數(shù)學公式構(gòu)建出各個動態(tài)成本構(gòu)成之間的關(guān)系，進而通過目標成本管理實現(xiàn)全面的工程項目成本管理。

綜上所述，目標動態(tài)成本管理是一種較為科學的成本管理方法。這種方法借助了抽樣調(diào)查的思想，能夠幫助企業(yè)以較小的管理成本達成較為全面而精確的成本管理效果。因此相關(guān)公司在采用這種成本管理方法時一定要予以重視，領(lǐng)導者及管理人員也要具備相關(guān)知識，才能充分發(fā)揮動態(tài)目標成本管理的作用與價值。

3 ?我國房地產(chǎn)公司項目成本目標動態(tài)管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)公司雖然逐漸開始重視成本管理并積極采用目標動態(tài)成本管理的方法，但由于相關(guān)管理人員專業(yè)性素質(zhì)不強，公司在成本管理的過程中缺乏經(jīng)驗，也存在著一系列問題，其中主要問題表現(xiàn)如下。

3.1 ?成本動態(tài)控制研究不深入

我國相當數(shù)量房地產(chǎn)企業(yè)對成本管理等工作的關(guān)注度還是有所欠缺，在開展成本管理工作是僅僅停留在表面，最終雖然有成本管理的形式卻沒有成本管理的效果。這樣不僅讓公司在成本管理的過程中浪費了許多財力和物力還使得公司領(lǐng)導及管理者，由于看不到成本管理帶來的收益而進一步忽視成本管理的價值，形成惡性循環(huán)，最終甚至導致企業(yè)完全脫離成本控制從而造成較大的經(jīng)濟損失。

由于成本控制是一項細致而花費時間的工作，它需要大量的時間投入，去準備與跟蹤調(diào)查，而公司領(lǐng)導者往往迫切地追求企業(yè)經(jīng)濟效益，盲目投資或擴大規(guī)模，而忽視了這些雖然投入時間長但卻細水長流，對企業(yè)提升經(jīng)濟效益真正有幫助的工作。

3.2 ?人員成本動態(tài)控制意識淡薄

由于房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導者對于目標成本動態(tài)管理的關(guān)注度不足，導致企業(yè)無法形成一個專業(yè)性較強，分工明確的目標動態(tài)成本管理體系，而企業(yè)的相關(guān)員工在進行成本動態(tài)管理工作時由于沒有明確的分工并規(guī)定任務(wù)，大部分員工都是有一點專業(yè)知識就被調(diào)度過來，然后由于管理散亂這些人在開展目標動態(tài)成本控制工作時效率就十分低下，而且由于相關(guān)人員的專業(yè)素養(yǎng)欠缺，從而導致目標動態(tài)成本工作只能停留在很淺的工作階段，這樣對于工程項目的實際收益提升是非常有限的。而長此以往，由于領(lǐng)導及管理者的不重視，從而導致員工也不重視動態(tài)成本管理工作，使得成本管理工作在開展時，員工很難盡力盡責，因此成本管理工作的效果往往很差。

4 ?目標動態(tài)管理房地產(chǎn)項目成本的措施

4.1 ?建立項目目標責任制

要想做好目標動態(tài)成本管理首先要建立一個合理的機制，對編制的單位人員進行責任分工，保障成本控制管理的工作高效開展。例如在跟蹤檢查生產(chǎn)建設(shè)期間項目的各項成本，可以將項目成本按構(gòu)造進行劃分，將大預(yù)算分配為多個小預(yù)算，然后在根據(jù)相關(guān)人員數(shù)量進行分配，同時規(guī)范各個員工在成本管理的過程中做到及時匯報與定期匯總，成立項目責任管理小組，組內(nèi)設(shè)置組長及時監(jiān)管組內(nèi)各成員完成成本管理工作，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的提升。

4.2 ?建立成本優(yōu)化制度

房地產(chǎn)公司在對房地產(chǎn)項目進行成本控制的過程中要時刻注意項目工程量的計算，根據(jù)計算的項目工程量來測算出預(yù)期成本，同時在計算工作量時要將工程項目的成本來源梳理清楚，在進行工程量匯總時根據(jù)成本性質(zhì)進行分類，方便后期逐一地排查與優(yōu)化成本。在建立成本優(yōu)化制度后，各成本管理的相關(guān)專業(yè)人員就可以憑借專業(yè)知識，并結(jié)合自身企業(yè)優(yōu)勢因地制宜地提出減少成本，節(jié)約開支的措施，同時相關(guān)部門要分派專職人員實時到施工現(xiàn)場調(diào)研，同時需要配備人員時刻監(jiān)督市場材料價格波動。房地產(chǎn)目標動態(tài)成本控制是一個長期過程，在選取目標成本后，相關(guān)部門要極力減少企業(yè)外部對項目成本造成的影響，只有這樣才能完全發(fā)揮目標動態(tài)成本管理的價值。

4.3 ?落實動態(tài)調(diào)整制度

很多房地產(chǎn)企業(yè)在開展項目目標動態(tài)成本控制工作后雖然發(fā)現(xiàn)了實際成本與預(yù)期成本的差異，但是由于企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)體系不完全，成本管控與工程項目方案沒有形成聯(lián)動機制，因此工程項目方案調(diào)整的不及時，且過程中往往耗時較長，具有一定滯后性，加之由于市場外部波動的影響，往往導致房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)整方案的期間就產(chǎn)生許多不必要的損失。這都由于制度上的缺陷而導致工作效率低下所引起的問題。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在內(nèi)部建立聯(lián)動工作機制，確保成本管控與工程項目方案管控同步開展，保證在成本控制管理部門在發(fā)現(xiàn)問題時能夠高效解決問題，這樣才能借助目標動態(tài)成本管理的優(yōu)勢，真正提升企業(yè)的經(jīng)濟效益。

5 ?總結(jié)

綜上所述，目標動態(tài)成本控制對于當前生產(chǎn)規(guī)模日益擴大的房地產(chǎn)行業(yè)非常有裨益。設(shè)立專門的成本控制部門不僅能幫助企業(yè)從經(jīng)濟層面上提高企業(yè)經(jīng)濟效益同時能夠幫助企業(yè)在生產(chǎn)建設(shè)的過程中及時發(fā)現(xiàn)問題，避免市場外部影響等對項目造成的損失。目標動態(tài)成本管理是借助動態(tài)成本與目標成本，對房地產(chǎn)項目生產(chǎn)建設(shè)時所產(chǎn)生的成本以及未來預(yù)期發(fā)生的成本進行一個綜合性的全面考察。在進行目標動態(tài)成本管理過程中，一定要分配落實責任，制定合理的制度，引導企業(yè)員工重視企業(yè)工程項目的成本管理工作。同時企業(yè)領(lǐng)導者及管理者也需要學習一定相關(guān)知識，重視工程成本管理，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，配置對應(yīng)的工作部門，充分發(fā)揮目標動態(tài)成本管理方法的優(yōu)勢及價值，幫助企業(yè)提升經(jīng)濟效益。

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