供應(yīng)鏈管理模式下房地產(chǎn)成本控制的思考與實(shí)踐

黃洪芬

摘 ? ?要：現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，做好成本控制成為了彼此之間最大的競(jìng)爭(zhēng)，而對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建立來(lái)說(shuō)也有著重要的意義。應(yīng)用供應(yīng)鏈管理模式，可以將房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)控制在一定范圍當(dāng)中，減少不必要的材料損耗，將工程消耗的成本降低，確保房地產(chǎn)企業(yè)可以在市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中扎穩(wěn)腳步，有一個(gè)穩(wěn)固的地位。本文就房地產(chǎn)成本控制中存在的問(wèn)題展開分析，提出供應(yīng)鏈管理模式下房地產(chǎn)成本控制的策略。

關(guān)鍵詞：供應(yīng)鏈管理模式;房地產(chǎn);成本控制

1 ?引言

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)是一個(gè)支柱型產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著較為重要的作用。而房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制又是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中穩(wěn)住地位的關(guān)鍵。但是就目前情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制已經(jīng)與市場(chǎng)發(fā)展相匹配，必須尋找出一種有效并科學(xué)的成本管理模式來(lái)改變現(xiàn)階段的情況。供應(yīng)鏈管理模式作為一種成本管理的領(lǐng)先模式，如果可以將其融入到成本控制當(dāng)中，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

2 ?房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中出現(xiàn)的問(wèn)題

2.1 ?土地購(gòu)置環(huán)節(jié)當(dāng)中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)在工程開發(fā)決策階段，一般會(huì)出現(xiàn)土地成本缺少良好控制的問(wèn)題。對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，最開始投入較多的成本就是土地成本，占總成本當(dāng)中較大的支出比重，所以對(duì)于成本控制來(lái)說(shuō)，這一部分非常重要。而部分企業(yè)在分析征地方案可行性的時(shí)候，測(cè)算整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性時(shí)，只會(huì)對(duì)各項(xiàng)成本進(jìn)行分析以及估算房?jī)r(jià)，并沒有考慮這個(gè)項(xiàng)目在后期的實(shí)際運(yùn)行情況。就拿土地出讓金這個(gè)方面來(lái)說(shuō)。如果房地產(chǎn)企業(yè)在最早期就將土地出讓金繳納，但是一直沒有辦理土地手續(xù)，這就會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目處在拖延的狀態(tài)中。出讓金的數(shù)額比較大，利息也比較多，這就會(huì)將整個(gè)項(xiàng)目的成本增加。而項(xiàng)目在后期的各個(gè)環(huán)節(jié)是否能夠順利進(jìn)行還會(huì)受到這些手續(xù)的影響。如果一直無(wú)法獲得進(jìn)展，預(yù)售時(shí)間會(huì)推遲，預(yù)售款也就不能增加。這不光占用了土地資金，還會(huì)讓企業(yè)的成本提升。再加上，土地管理會(huì)變得越來(lái)越嚴(yán)格，增量供應(yīng)受到控制的時(shí)候，存量土地的競(jìng)爭(zhēng)力就會(huì)加強(qiáng)，從而導(dǎo)致購(gòu)置土地的金額不斷提升[1]。

2.2 ?可行性研究環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)在決策階段會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性的分析，但是部分企業(yè)會(huì)出現(xiàn)沒有充分的市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)市場(chǎng)需求不明確等問(wèn)題。

（1）產(chǎn)品定位不明確：企業(yè)在定位的時(shí)候需要根據(jù)產(chǎn)品的種類、顧客的屬性等當(dāng)作標(biāo)準(zhǔn)，但是卻忽視了顧客對(duì)這件產(chǎn)品的真實(shí)需求。其實(shí)對(duì)于每一位顧客來(lái)說(shuō)，即使是一件產(chǎn)品，他們都可能產(chǎn)生不一樣的需求。所以在定位的時(shí)候應(yīng)該將顧客的真正需求抓住，做好并多次調(diào)研，這樣才可以讓調(diào)研變得有意義，對(duì)之后的項(xiàng)目提供幫助。

（2）市場(chǎng)定位不明確：部分房地產(chǎn)在調(diào)查分析和預(yù)測(cè)的時(shí)候，會(huì)出現(xiàn)目標(biāo)客戶不明確、后期銷售和市場(chǎng)份額等幾方面的問(wèn)題。也缺少專業(yè)人員對(duì)所涉及方案的可行性進(jìn)行分析，這就導(dǎo)致在設(shè)計(jì)的時(shí)候就出現(xiàn)了較多的問(wèn)題，而在實(shí)施時(shí)才發(fā)現(xiàn)，從而增加成本。

2.3 ?管理費(fèi)用環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)配制較多的層級(jí)，職能職責(zé)不能劃分清楚，這就會(huì)出現(xiàn)上下級(jí)之間無(wú)法有效傳遞信息和信息失真等問(wèn)題的出現(xiàn)。再加上企業(yè)對(duì)成本沒有進(jìn)行全過(guò)程的控制，只是在重要的幾個(gè)階段重視成本控制，這就會(huì)導(dǎo)致成本控制的標(biāo)準(zhǔn)、方法等不一致的情況出現(xiàn)。導(dǎo)致在項(xiàng)目的施工階段當(dāng)中，只會(huì)對(duì)已經(jīng)上報(bào)的材料、物力等方面進(jìn)行測(cè)算和考核。而在管理費(fèi)用這個(gè)方面，也沒有制定相應(yīng)的改進(jìn)計(jì)劃和進(jìn)行完善，也就無(wú)法有效對(duì)其控制預(yù)算。上述這些全部歸結(jié)到一起會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法得到良好的成本控制效果，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，最終造成成本浪費(fèi)的現(xiàn)象。

3 ?供應(yīng)鏈管理模式下房地產(chǎn)成本控制的策略

3.1 ?在成本控制當(dāng)中應(yīng)用供應(yīng)鏈組織模式

房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用供應(yīng)鏈組織模式的時(shí)候，需要對(duì)合作的伙伴慎重的選擇。合作伙伴的參與人員應(yīng)該分別是：設(shè)計(jì)方、建筑商、金融機(jī)構(gòu)等組成。供應(yīng)鏈在建立合作關(guān)系的時(shí)候，主要的目的就是可以在項(xiàng)目當(dāng)中對(duì)成本進(jìn)行控制，將所需要消耗的成本降低。并且確保伙伴之間具有有效的交流和溝通，可以讓企業(yè)將資源和技能充分的發(fā)揮出來(lái)，從而獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。在供應(yīng)鏈管理模式的帶領(lǐng)下，企業(yè)需要對(duì)建筑商、金融機(jī)構(gòu)等建立良好的合作關(guān)系，將生產(chǎn)成本降低的同時(shí)，提升企業(yè)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

3.2 ?供應(yīng)鏈管理模式下的房地產(chǎn)成本控制

在供應(yīng)鏈管理模式當(dāng)中，可以將成本控制在一定的范圍當(dāng)中，并且保證這個(gè)范圍非常的合理。在供應(yīng)鏈管理模式作用下，企業(yè)需要從多個(gè)方面做出努力，盡可能的應(yīng)用最少的成本獲得更多的利潤(rùn)。所以在進(jìn)行成本控制的時(shí)候，應(yīng)該從材料、設(shè)計(jì)和建設(shè)幾個(gè)階段當(dāng)中進(jìn)行控制。

（1）材料采購(gòu)時(shí)的成本控制：在成本當(dāng)中，材料大概占全部成本的百分之六十左右，所以想要有效的進(jìn)行成本控制，需要從材料、設(shè)備這幾方面入手，還應(yīng)包括材料的供應(yīng)方式及供應(yīng)商的選擇為要點(diǎn)。在采購(gòu)材料的時(shí)候，需要將其透明化，讓采購(gòu)的信息變得更加透明。并且可以進(jìn)行多家對(duì)比的采購(gòu)或者直接在廠家發(fā)貨，讓采購(gòu)的價(jià)格降到最低。就目前情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)主要在建材和房地產(chǎn)這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中消耗較多的成本。開發(fā)商和供應(yīng)商之間因?yàn)樵黾恿嗽O(shè)計(jì)和批發(fā)商等環(huán)節(jié)，也會(huì)將采購(gòu)的成本增加。而現(xiàn)階段，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了信息時(shí)代，因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的廣泛使用和普及，很多開發(fā)商開始將技術(shù)和服務(wù)的價(jià)格提供給供應(yīng)商，而供應(yīng)商做對(duì)比之后根據(jù)材料的質(zhì)量和數(shù)量與某一位開發(fā)商建立良好的關(guān)系，從而幫助企業(yè)將材料的成本降低，減少了許多采購(gòu)流程，從而控制成本。

（2）設(shè)計(jì)階段的成本控制：在設(shè)計(jì)的時(shí)候，設(shè)計(jì)的質(zhì)量對(duì)于項(xiàng)目的投資有很大的影響。在開發(fā)商和供應(yīng)商的關(guān)系層面分析，開發(fā)商處在主導(dǎo)的地位當(dāng)中。但是以開發(fā)商為主導(dǎo)的合作模式，會(huì)讓很多設(shè)計(jì)信息出現(xiàn)失真或者是流失的問(wèn)題。所以應(yīng)該將合作的觀念轉(zhuǎn)變，在供應(yīng)鏈當(dāng)中和擁有較強(qiáng)實(shí)力的供應(yīng)商建立一個(gè)良好的合作關(guān)系，確保設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的質(zhì)量，和及早的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，減少成本支出[2]。

（3）建設(shè)階段當(dāng)中的成本控制：在建設(shè)階段當(dāng)中并不會(huì)和其他環(huán)節(jié)一樣占有較多的成本比重，但是建設(shè)階段的操作非常的繁瑣和復(fù)雜。在建設(shè)階段如果不能對(duì)成本有效的控制，會(huì)將成本增加的幾率增大。開發(fā)商在工作當(dāng)中需要供應(yīng)材料、提供設(shè)備和分包等。這樣的模式需要開發(fā)商有較強(qiáng)的能力，不然會(huì)對(duì)工程質(zhì)量產(chǎn)生影響。在供應(yīng)鏈管理模式當(dāng)中，工程施工可以根據(jù)技術(shù)水平、服務(wù)質(zhì)量等多方面來(lái)選擇供應(yīng)商，與供應(yīng)商建立良好的友誼。這不光可以減少中間環(huán)節(jié)不必要成本的支出，還可以確保工程的施工質(zhì)量，將成本降低。

4 ?結(jié)束語(yǔ)

總而言之，我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)快速的發(fā)展，雖然為其帶來(lái)了較多的經(jīng)濟(jì)效益，但是也出現(xiàn)了成本控制問(wèn)題。將供應(yīng)鏈管理模式應(yīng)用在房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制當(dāng)中，可以在供應(yīng)鏈管理模式的作用下，讓企業(yè)和鏈條上的開發(fā)商等建立良好的合作關(guān)系，幫助企業(yè)將項(xiàng)目建設(shè)中的成本降到最低，從而有效進(jìn)行成本控制，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王健，王震甲，王旭.供應(yīng)鏈管理模式下的采購(gòu)成本控制探討[J].中國(guó)化工貿(mào)易，2018（6）.

[2] 秦夢(mèng)瑤.面向供應(yīng)鏈管理下的采購(gòu)成本控制研究[J].科技經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊，2018（15）.