關于加強物業公司財務管理的幾點建議

鄭穎瑜

摘要：隨著房地產市場的飛速發展，房價一路走高，這對于房地產領域的管理也提出了更嚴峻的要求，物業公司也將發揮更重要的作用，從而大力帶動了物業服務行業的發展。作為企業，物業公司同樣也把利益作為最重要的考量因素，公司為了獲得更高的利潤，增強財務風險防范意識和完善內部管理制度成了重要課題。文章從物業公司財務管理的重要性出發，針對目前物業公司財務管理中存在的問題進行闡述，并對存在的問題進行分析和建議，立足于實際工作，為完善物業公司財務管理提出幾點建議和看法。

關鍵詞：物業公司;財務管理;風險管理

一、物業公司加強財務管理的重要性

財務管理作為企業管理的重要組成部分，在實現物業公司企業價值的過程中起到了不可或缺的重要作用，物業公司為了持續的發展，必須加強財務管理，完善財務管理體系，取代現有很多物業公司財務管理使用的老舊制度，切實符合現階段管理工作，重視財務管理，提高管理工作的秩序性和質量。財務管理的主要職責是參與物業公司的經營決策，需要監控資金的流向，收入、成本費用的管控，根據公司的目標制定財務預算等計劃，有效監督各個部門按預算有計劃的支出各項成本，隨時監控，為業績評價提供有效的依據，發揮財務管理部門的真正作用，不斷減少財務管理的問題發生，為物業公司的經濟利益的提升保駕護航，實現物業公司的可持續發展。

二、物業公司現行財務管理中存在的問題

（一）現金交易風險及現金流分散

業主年齡參差不齊，尤其年齡偏大的業主，更愿意使用現金支付的方式，給公司的現金管理帶來了不便，如何確保所有的現金均能及時繳款入公司賬戶，在金額較大、筆數較多的情況下如何做到賬實相符，并且能盡可能的縮短時間，給公司的收費人員、財務人員帶來了不小的困惑。資金方面，對于總分公司來說，總公司合并報表資金比較雄厚，但是由于各家分公司各管各的現金流，白白浪費了很多資金利用的機會，在資金的合理利用上產生了較大的缺失。各個分公司賬面的閑置資金不能聚少成多，有效的利用起來。

（二）財務管理體系不規范

多數物業公司財務管理手段不夠科學，財務管理制度不健全，或者有財務管理制度的多數公司套用房地產企業的管理體系，對物業企業的管理制度沒有針對性，不完全適用行業間的不同制度。且報表通常只有資產負債表、利潤表、現金流量表三大財務報表，數據較為簡單、不夠深入，對財務分析不夠詳細。全面預算管理在大多數物業企業中還在實行手工預算編制方法，相對簡單，預算指標的分解不完全，存在部分指標與實際經營計劃不能很好的契合和落實，業績指標跟項目的經營情況不匹配，員工的積極性無法調動，企業也變得沒有活力。

（三）財務人員素質有待提高

集團公司由于總分公司地區特點，分公司往往遍布多個城市或區域，對財務人員的管理也很難集中起來，進行統一要求，物業公司缺乏對財務管理認識，物業運營理念以及較為缺失的管理意識，物業財務管理水平的提高，建立完善的財務管理制度成為迫切需要解決的問題;物業公司的財務工作者專業技能參差不齊，國家取消從業資格證之后部分財務人員并沒有專業的證書，給初步的考核帶來了一定的困難;對當前物業公司也提出了更高的要求，不斷提升公司財務管理人員的素質，提升財務人員的專業知識，建立一個高素質、強專業的物業公司財務管理隊伍成了財務管理的關鍵。

（四）風險管理意識不足，內部審計力度應加強

公司管理人員重業務品質，輕風險管理，同時財務人員風險管理意識較差，物業公司核算任務重，體量大，更多的精力放到財務核算一些事務型工作中，造成內控這部分工作缺失。事務所年度審計，很難完全地揭示企業潛在的風險及提供良好的建議，公司內部仍然存在著很多的風險，特別針對聯營、合營公司，審計力度不足;預算指標分解不徹底，未做到全員參與全面預算管理，全面預算管理體系也不夠完善，各部門職責和各層級的審批授權不清楚，對預算過程中發生的業務權責劃分較為模糊;物業公司項目多，業務細，預算不能落實到單個項目為主體，各項目預算混在一起不能明確職責，無法把集團的整體目標細分、落實到每一個項目。項目預算應作為物業公司整個集團年度預算分解后的結果，項目預算管理沒有達成以單個項目進行合同簽訂、成本審批，預算執行和控制，績效的考評和管理。

（五）收入來源單一，資金上升有限

物業公司主要的收入為物業服務費和車位費，來源比較單一，僅靠這些收入難以應對逐年的物價上升及人力成本的不斷增長，難以維持公司的正常運作。加強資金管理，最大限度提升物業公司的多元化經營收益，合理利用小區內的有效資源，開辟新的收入渠道成為日益緊迫的問題。

三、完善物業公司財務管理的幾點建議

（一）減少現金交易及現金流整合

提供多種非現金支付方式，如移動POS機、微信、支付寶、二維碼等，通過各種途徑宣導給到業主，不用到服務中心便可支付物業費，對于一些年齡偏大的業主，可以手把手教或者引導家里的年輕人來進行支付;非現金支付的發票可以通過快遞（業主在外地的）、上門遞送、放入業主信箱等方式，確保整個交易的完整性。減少現金交易，完善財務管理，給財務工作帶來了便利;大多數物業公司逐步開始整合，充分提高資金的使用效率，通過與分公司開戶銀行簽訂協議，將超額資金定期歸集到集團資金池，制定資金短期的籌劃及針對性的理財，把各類閑置資金有效的利用起來，力求利用資金創造更多的收益。物業公司根據賬面資金現狀和對理財產品及風險的把握來進行選擇，最大限度的保證資金鏈。同時實現收支兩條線管理，對于各類支付款項嚴格制定資金計劃，確保有計劃的開展各項理財活動。

（二）規范財務管理體系

同城辦公有利于更好的執行財務管理制度提高財務人員素質，物業管理公司需強化財務管理并建立有效的財務管理體系。隨著我國財務體制的不斷發展，財務體制的建立也受到了各類企業的高度重視，物業公司對財務管理的認識也必須要有很大的提升，管理理念上也有待較大的轉變，建立正確的物業管理理念以及財務管理意識，提升物業財務管理水平，建立和完善物業服務的財務管理體系。

（三）提升財務人員整體素質

加強對物業公司的財務管理部門員工的專業技能培訓，因國家政策變化，部分工作人員沒有專業的證書，針對這部分員工，更應提供一些專業的技術支持和培訓，鼓勵員工學習更專業的知識和參加一些國家認可的會計類考試，對通過者可以適當申請考試補助。加強理論知識的學習和不斷總結實踐經驗，不斷提升公司財務管理員工的素質，提高對財務管理重要性的認識，成立一個高素質、強專業的財務團隊。財務管理人員自身素質的不斷提升給物業公司的財務工作水平也帶來了新的高度，更好的做好物業公司的財務管理工作也為物業服務水平帶來了很大的提升，為物業公司的經營目標的實現也作出了很大的貢獻。

（四）加強風險管理控制，完善各類內部控制制度

在企業文化宣導中，應注重對全體員工，特別是財務管理人員，強調風險控制的重要性，將財務風險控制時刻提高到正確的高度，發揮內部控制的主動性，將風險管理融入到日常工作中，時刻保持警惕性。按照物業公司自身的特點，對本物業公司存在的不足進行分析，提出可行的實施方案，從集團層面制定行之有效的內部控制管理制度，根據相應的法律法規，再與物業公司自身的特征相結合，規范日常各項工作，并應按新的業務和發展要求不斷更新完善，比如對空置房、前臺收費人員的規范化管理，對物業公司的工作人員做到定期考核，在公司的獎罰機制基礎上，如果發現有違規操作的情況，給予相應處罰，對于供應商等也作出相應的約束，如建立供應商管理制度，同時簽訂《廉潔書》等，切實保護公司利益。預則立，不預則廢，內部控制應從事前、事中、事后三方面落實，其中全面預算管理的運用非常重要，做好物業公司的預算及在預算過程中的執行分析和調整，按照預算執行結果進行績效考評。

（五）開拓多種經營收入

物業公司應采用多種經營方式增加收入，如規范項目停車場的收費管理，最大限度提升項目車場經營收益，盡可能增設一些廣告位，增加廣告收入，小區的架空層可以放置一些飲料機、快遞柜等增加場地收入，根據業主日常所需售賣貨物或當地時令產品，開展社區經營活動，利用小區房屋資源開展房產經紀、房屋裝修、美化，上門保潔服務等，創造更大的多元化經營收益。

四、結語

以上從實際工作出發，對現有物業公司財務工作中的一些不足和問題提出了幾點建議。物業公司的健康發展離不開財務管理，規范財務管理，完善財務管理制度，提高財務管理人員對這項工作的重要性認知，切實管理好公司的財和物，并在工作中及時進行預警提示，做好各類分析管理，給管理層提供有效的信息，協助管理者做好各項財務相關策略，實現企業的健康持續發展。

參考文獻：

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（作者單位：世茂天成物業服務集團有限公司蘇州分公司）