中小房地產企業成本核算中存在的問題的研究

張靜

摘要：近些年，隨著市場經濟的飛速發展，我國房地產企業為了更好的適應現階段的市場環境，我國政府為了促使房產可以重新恢復到其原本的居住功能，相繼出臺了一系列的政策對房地產行業進行了宏觀調控，同時也加快了房地產企業改革的步伐。中小房地產企業若想在這樣的環境下，得以更好的生存與發展，就必須注重加強成本核算，以此增強企業的競爭力。筆者針對現階段中小房地產企業成本核算中存在的問題進行了探究與分析，并提出了中小房地產企業完善成本核算的有效措施，希望有助于中小房地產企業的長遠發展。

關鍵詞：中小房地產企業 成本核算 問題 有效措施

隨著土地資源和施工材料價格的不斷上漲，中小房地產企業成本費用隨之不斷增加，這也給中小房地產企業的長遠發展帶來了一定的挑戰。不管是土地資源還是資金資源都會向著規模較大的房地產企業傾斜，這也再一次加劇了中小房地產企業的生存、發展危機。成本核算對中小房地產企業發展的重要性越來越明顯。但是，從現階段中小房地產企業成本核算的實際情況來看，其中依然存在著一些問題有待解決，為了確保中小房地產企業可以更加長遠的發展，必須積極的采取相應的措施解決這些問題。

一、現階段中小房地產企業成本核算中存在的問題

（一）中小房地產企業的資金來源較為復雜

相對于規模較大的房地產企業來說，中小房地產企業的資金實力通常比較薄弱，企業的專業化程度相對也比較低，甚至部分中小房地產企業是工業企業、商業企業轉型投資開發的房地產，資金實力很難得到保障。這部分中小房地產企業的資金來源一般都較為復雜，主要包括：銀行貸款、民間接待、個人投資等。因此，中小房地產企業的股東人數較多，管理階層比較混亂，大家都想瓜分一份利益，這也致使企業的管理難度大大增加，這樣不僅會造成企業經營成本增加，同時還會影響企業的健康發展。

（二）中小房地產企業內部工作人員比較混亂

中小房地產企業的規模相對來說比較小，內部組織結構比較簡單，但是工作人員之間的關系卻很復雜，沾親帶故的現象比較嚴重。而企業的人事部門卻沒有形成一個規范的管理制度和用人標準，致使企業的整體專業水平偏低，很多工作人員都是半路出家，一沒有接受過專業的教育，二沒有接受專業的培訓就上崗工作。尤其是中小房地產企業的財政部門，沾親帶故的現象更加明顯，這也給成本核算制度的落實帶來了很大的難度，嚴重阻礙著成本核算工作的順利實施。

（三）缺乏健全的成本核算管理制度體系

從中小房地產企業成本核算工作的實際實施情況來看，部分企業缺乏健全的成本核算管理制度體系。部分財務工作人員為了提高成本核算的工作效率，盡快的完成工作，對會計科目的處置比較隨意，因此，企業的會計科目比較混亂，這對日后成本控制工作的順利開展十分不利，并且還會影響成本分攤的準確性。

二、中小房地產企業完善成本核算的有效措施

（一）提高資金的利用率

中小房地產企業資金來源比較復雜，并且企業的負債率較大，致使企業的財務費用明顯增加。據相關數據調查顯示，目前我國多數中小房地產企業的資產負債率都已經高于100%，甚至部分中小房地產企業的資產負債率高于150%，這部分企業每年需要支付的財務費用數額都比較大。中小房地產企業若想更加長遠的發展，就需要提高資金的利用率。對于中小房地產企業來說，其運行的成本不僅包括開發成本、管理成本，同時還包括財務費用和銷售費用。從企業成本核算的角度來看，應該將工作的重點放在財務費用和銷售費用上。售房環節是中小房地產企業獲得收入的主要來源，但是需要支付給銷售人員一部分傭金和工資，為了降低企業的銷售成本和方便管理，多數企業都會選擇將整體銷售工作移交給中介進行統一銷售，這樣企業只要控制好中介費就可以實現對銷售成本的控制。另外，中小房地產企業在實施成本核算工作的過程中，對于管理階層的招待費用支出應該制定合理的區間，不可以實報實銷，以此避免不必要的浪費。

（二）提高財務工作人員的綜合素養

為了確保中小房地產企業成本核算工作能夠得以全面的落實，中小房地產企業應該構建完善的用人制度，注重提高財務工作人員的綜合素養，以此建立一支優質的財務團隊。中小房地產企業在培養財務工作人員的過程中，應該構建起與之相應的激勵機制和約束機制，對財務工作人員工作進行激勵和規范。鼓勵財務工作人員接受教育，同時還應該定期的組織財務工作人員學習專業知識和技能，包括對新會計準側的學習。另外，財務工作人員還應該積極的學習我國相關的政策和法律法規，以此及時掌握我國相關法律法規和政策的變化，從而卻把企業成本核算工作的合理性和合法性。

（三）構建完善的成本核算管理體系

中小房地產企業若想更加規范的實施成本核算工作，就需要構建完善的成本核算管理體系。首先，加強企業內部各個部門之間的溝通與交流，實現資源共享，這樣財政部門在實施成本核算工作的過程中，就可以及時的了解項目的形態和信息，并以此為根據，選擇恰當的方法進行成本核算。其次，規范會計科目，確保會計科目與成本核算內容的一致性。中小房地產企業進行項目開發時，成本核算的內容主要包括：購買土地的成本、項目開發前期產生的成本費用、建安成本、建筑內部設施安裝成本等。最后，針對中小房地產企業比較大規模的資金投入進行嚴格的審批，并構建與之相應的審批制度。項目管理部門定期的將本月核算工程量的結果上報給財務部門，通過審核后，明確項目工程在實際施工過程中，產生的費用。如果實際成本與核算成本之間存在著較大的差異，那么就需要及時的分析造成這一差異的主要原因，并及時和項目管理部門溝通，以此及時找到解決問題的方法好措施，以此避免出現預算超支，企業經濟效益降低的情況。

（四）加強新型成本核算方式的引進

中小房地產企業以往采取的成本核算方法一般都單一，這將對企業產品成本的價值體現造成直接的影響。近些年，信息技術的發展十分迅速，中小房地產企業應該緊隨時代的步伐，加強對新型成本核算方式的引進，以此保證成本核算工作的準確性和全面性。例如：某房地產企業，為了更好的實施成本核算工作，將ABC作業成本模式引入到企業中，通過計算成本分配率和作業成本的動因標量，按照規定的時間，明確損耗產出的范疇值，并將其納入到成本對象中，以此將產品的成本價值完全的展現出來。新型成本核算方式的引進給該房地產企業成本核算工作的開展帶來了很大的幫助。

（五）強化企業管理階層的成本核算意識

部分中小房地產企業管理階層存在成本核算意識薄弱的問題，這也是造成成本核算工作問題頻出的一個主要原因。因此，若想提高成本核算的質量，就必須強化企業管理階層的成本核算意識。首先，企業應該加大成本核算的宣傳力度，促使企業內部每一名工作人員都能夠認識到開展成本核算工作的重要意義，包括企業的管理階層，以此促使各個部門能夠積極的配合成本核算工作的開展，從而實現成本核算工作效率的提高。其次，中小房地產企業應該將成本核算工作的質量納入到績效考核中，以此充分調動整體工作人員參與成本核算工作的積極性，這樣更加有助于成本核算準確性的提高，以此為企業管理階層的決策提供更加準確的成本價值依據。

綜上所述，從某種角度來看，成本核算工作的開展直接影響著中小房地產企業的生存和發展。因此，中小房地產企業應該對成本核算工作引起足夠的重視，加強對成本核算工作中存在問題的分析，并積極采取行之有效的措施加以解決，以此確保成本核算工作可以更加順利的開展，并有效提高成本核算的準確性和可靠性，優化相關工作的可持續發展。

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作者單位 ：沈陽亞泰金安房地產開發有限公司